マンションのスリット不足とは？構造リスク・調査方法・補修の進め方を解説

マンションのスリット不足とは

マンションのスリット不足とは、設計図上は構造スリットが必要とされているにもかかわらず、実際にはスリットが入っていない、位置がずれている、幅や深さが不十分、硬いモルタルやタイルでスリットがふさがっている、といった状態を指します。

ただし、「スリットが見えない＝必ず欠陥」とは限りません。建物によっては、構造計算上、柱と壁を一体として扱う設計もあります。問題なのは、設計上は切り離す前提なのに、施工では切り離されていないケースです。国土交通省も、設計のとおりに構造スリットが施工されていない場合、構造安全性をチェックする構造計算の妥当性に影響を与える可能性があるとの見解を示しています。

なぜ構造スリットが必要なのか

鉄筋コンクリート造のマンションでは、柱・梁が地震力を受け止める主要な構造部材になります。一方、腰壁、そで壁、方立壁などの壁が柱に密着していると、地震時に柱の変形が妨げられ、柱の一部だけが短く硬く働くことがあります。このような状態では、柱にせん断力が集中しやすくなります。

国土交通省のマンション耐震化マニュアルでも、古いRC造ラーメン構造では、柱の耐力不足により柱がせん断破壊するおそれがあると説明されています。せん断破壊は、柱の中間部に斜めの大きなひび割れが生じるような破壊で、耐震上重視すべき現象です。

構造スリットは、柱と壁の間に意図的な隙間を設け、壁が柱の変形を邪魔しないようにするためのものです。東京都の耐震改修資料でも、耐震スリットの新設は「既存建物の柱の近くに隙間を設けて柱の粘り強さを向上させる」工法と説明されています。

スリット不足が起こる主なパターン

マンションで問題になりやすいスリット不足には、いくつかのパターンがあります。

第一に、完全な未施工です。図面には構造スリットが記載されているのに、現場では施工されていないケースです。

第二に、スリットが途中で途切れている、または位置がずれているケースです。スリット材が施工中に曲がったり、コンクリート打設時に押されて本来の位置からずれたりすると、柱・壁の切り離しが十分に機能しない可能性があります。

第三に、外壁タイルやモルタルがスリットをまたいでいるケースです。構造上は切り離されているはずでも、仕上げ材がスリット部分をまたぐと、地震時の変形でタイル割れや浮き、剥落につながることがあります。外壁タイルの浮き調査や大規模修繕工事の際に、初めてスリット不良が見つかることもあります。

スリット不足を疑うべきサイン

管理組合が注意すべきサインは、外壁のひび割れ、タイルの浮きや剥落、柱際に集中する斜めひび割れ、同じ位置で繰り返すシーリング破断、図面上のスリット位置と実際の目地位置の不一致などです。

ただし、外観だけで構造スリット不足を断定することはできません。タイル目地、誘発目地、伸縮目地、構造スリットは見た目が似ている場合があり、役割は異なります。特にタイル張りのマンションでは、仕上げの目地だけを見て「スリットがある」と判断するのは危険です。

確認の第一歩は、竣工図、構造図、意匠図、構造計算書、施工記録、大規模修繕時の調査報告書を集めることです。そのうえで、図面上のスリット位置と現地の状態を照合し、必要に応じて部分的な仕上げ撤去、内視鏡調査、はつり調査、非破壊調査などを組み合わせます。

スリット不足が見つかった場合の対応

スリット不足が疑われる場合、管理組合だけで施工会社に連絡して「すぐ補修してください」と進めるのは避けた方がよいです。

まず、スリット不足が構造安全性にどの程度影響するのか、設計上どの位置に必要だったのか、補修で対応できるのか、構造計算の再確認が必要かを整理する必要があります。

標準的な流れは、①資料収集、②一次調査、③専門家による詳細調査、④構造上の影響評価、⑤売主・施工会社への説明と協議、⑥補修方針の決定、⑦総会決議、⑧補修工事、⑨工事後確認です。

国土交通省のマンション耐震化マニュアルでも、耐震診断や耐震改修の検討では、管理組合が専門家や地方公共団体の相談窓口に相談し、診断内容・費用・専門家選定について情報収集する流れが示されています。

補修工事の内容と費用の考え方

構造スリット不足の補修では、壁や仕上げを切断して後からスリットを設ける「後施工スリット」が検討されることがあります。ただし、単にコンクリートを切ればよいわけではありません。鉄筋を傷つけない施工計画、切断範囲、スリット材やシーリング材、防火・防水処理、外壁タイルの復旧、工事中の騒音・粉じん対策まで含めて設計する必要があります。

国土交通省の資料でも、耐震スリット設置工事では、壁の切断時に騒音・振動・粉じんが発生し、工事箇所によっては住戸内への影響や通行支障が生じる場合があるとされています。

費用は、スリットの箇所数、外壁仕上げ、足場の有無、住戸内工事の有無、構造検討の範囲によって大きく変わります。東京都の資料では、耐震改修費用は工法、部位、箇所数により全く異なり、事例として戸当たり数十万円から数百万円まで幅があると説明されています。まずは耐震診断を実施し、改修すべき部位を把握したうえで補強方針を検討することが重要です。

費用負担は誰がするのか

築年数が浅いマンションで構造スリット不足が見つかった場合は、売主や施工会社の責任を検討する余地があります。国土交通省のQ&Aでは、新築住宅について、住宅品質確保法で定められた「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」に関する10年間の瑕疵担保責任が前提とされています。

一方、築10年を超えてから発覚した場合は、責任追及や費用負担の整理が難しくなります。大規模修繕工事中に見つかった場合、工事を止めるのか、追加調査をするのか、修繕積立金を使うのか、売主・施工会社と交渉するのかを短期間で判断しなければなりません。

だからこそ、発覚してから慌てるのではなく、外壁調査や大規模修繕の計画段階で構造スリットの有無を確認しておくことが大切です。

監修者の考察

構造スリットに関しては、建築のプロでなければ検証、確認などは基本的には難しいと思います。ただし、専門家でなくても確認ができる場合があります。それは、外壁や柱廻りなどに不自然なひび割れなどが確認できる場合です。

構造スリットは、地震などの揺れに対して構造体に影響を及ぼさないように構造的に縁を切るためのものです。その隙間には基本的には、動きに追従できるように、また雨が入らないようにするためにシーリングといわれる部材で埋めます。正常に機能をしていれば、建物が揺れた時にその隙間によって、躯体の損傷を防ぐことができます。また、ひび割れなどもやわらかいシーリング材によって動きが吸収されて起きにくくなります。スリットがない状態ですとこの機能がないために、ひび割れが発生し、またその程度も大きくなります。建物を遠くから眺めたり、点検した際に、明らかにおかしいひび割れや上層階と下層階まで連続したひび割れなどが確認できた場合、スリットが入っていない、もしくは、適切に設置されていないケースが考えられます。

大規模修繕工事の計画を進める時などに一度、理事の方で外観を一通り確認し、思い当たる箇所などが多数ある場合は、専門家に相談することをお勧めします。また、複数の施工会社が現地確認をした際に「これはおかしい」という声があった場合にも、なるべく早い段階で元施工会社や行政の相談窓口に相談することが良い方法といえるでしょう。