エレベーターの既存不適格に関する改修費用と工事の進め方

エレベーターの既存不適格とは？

エレベーターの「既存不適格」とは、既存のエレベーターが現在の建築基準法など最新の法令基準に適合していない状態を指す用語です。簡単に言えば、古い基準で設置されたために今の基準を満たしていない状況ですが、違法建築とは異なり現行法への適合が法的に免除されている状態（建築基準法第3条第2項）です​。例えば、20年前の基準で設置されたエレベーターには、現在義務化されている最新の安全装置が備わっていない場合があります。それでも現行法令の適用除外によりそのまま使用を続けること自体は可能です​。

建築基準法では、新しい技術基準ができても既存の建物には原則として遡及適用されません。このため、平成21年9月28日以前に設置されたエレベーターは、新基準で義務づけられた安全装置がなくても直ちに法違反にはならないとされています。

しかし、安全上の問題がないわけではなく、行政も既存エレベーターの安全性向上を促しています。実際、定期検査報告の結果ではそうした項目に「要是正（既存不適格）」の指摘が付き、改善可能であれば速やかな改修が望ましいという判定になります​。既存不適格のまま放置すれば、次回検査でも指摘が残り続け、特定行政庁から是正指導を受ける場合もあります。

2009年の法改正（平成21年改正）ではエレベーターの重大事故を受け、以下の安全装置の設置が新設エレベーターに義務化されました​。

戸開走行保護装置（ブレーキの二重化）

かごの戸が開いたまま誤って動き出した場合に自動停止させる装置​

地震時管制運転装置

地震を感知すると最寄階に自動停止しドアを開放する装置​

これらは平成21年9月28日以降に新設されるエレベーターでは必須ですが、それ以前からあるエレベーターには義務は課されていません​。そのため古いエレベーターの多くが現在この2つの装置を備えておらず、「既存不適格」として年次検査で指摘される状況にあります​。

以上をまとめると、「既存不適格」とは古いエレベーターが新しい安全基準（例えば二重ブレーキや地震対策装置）を満たしていない状態です。法律上は既存不適格でもすぐ使用禁止にはなりませんが、安全面では現行基準との差があるため注意が必要です。現在使用中のエレベーターにこの指摘がある場合、装置の追加設置など改善できる点は早めに改修することが望ましいとされています。

エレベーターの既存不適格に関する改修費用

既存不適格エレベーターを改修する費用は、改修内容の規模によって数十万円から数千万円と大きく幅があります。安全装置の後付けなど最小限の部分改修であれば1基あたり数百万円程度で済むケースもありますが、老朽化したエレベーターを最新仕様に全交換（リニューアル）する場合は1基あたり1,500万～2,000万円以上かかることもあります​。つまり、部分的な改修ほど費用は低く、工事規模が大きくなるほど費用も高額になる傾向があります。エレベーター改修の方法は、制御盤交換など部分改修＜準撤去リニューアル（主要部分交換）＜全撤去リニューアル（新設同等）の順で高額になります​。

部分的なリニューアル（主要部品の改修）

エレベーターの制御盤や巻上機（モーター）など主要機器を交換し、かごやレールなど一部は既存利用する改修です。費用相場は1基あたり500万～700万円程度が一般的で​、機種や階数により変動します。メリットは既存の昇降路やかご枠を活かすため全面交換より費用と工期を抑えられること​ですが、交換しない部分の老朽化や既存不適格項目は引き続き残る点に注意が必要です​​。例えば制御システムを最新化すれば動作の信頼性や省エネ性能は向上しますが、戸や構造体など古いままの部分があれば安全性能の向上には限界があります​。部分改修では最新の法規に対応できない部分が残り、その場合は既存不適格の指摘も継続することになります​​。従って、どの部品を交換しどの部分を既存利用するか計画を立て、残る課題についても長期的な対応策を検討することが重要です。

全面的なリニューアル（エレベーター全交換）

既存のエレベーター設備を一度すべて撤去し、新品のエレベーターを設置する工事です。費用は1基あたり1,500万～2,000万円程度が目安となる大規模工事で​、工期も1ヶ月前後と長くなります​。全面交換を行えば最新の安全基準に完全適合し、乗り心地や省エネ性能も飛躍的に向上します。既存不適格の項目も構造的な制約以外は全て解消できます。ただし費用負担が非常に大きいため、管理組合の長期修繕計画や資金計画と照らし合わせて慎重に検討する必要があります。

エレベーターの法定耐用年数は17年ですが​、適切なメンテナンスにより20～30年程度使用し続けているケースも多いです。しかしメーカーの保守部品供給が20年程度で停止することもあるため​、部品調達が困難になる前に改修を計画しておくことが得策です。

安全装置の設置

港区の補助金算定例では、戸開走行保護装置＋地震時管制運転装置＋耐震補強の工事費用は約600万円（1基あたり）と算出されています​。内訳を見ると戸開走行保護装置が約280万円、地震時管制運転装置が約80万円、その他耐震補強90万円などとなっており、安全装置2種の設置だけで合計約360～400万円程度が見込まれています​。

一方、戸開走行保護装置のみの設置なら約150万円との試算もあり​、追加する装置の種類や同時に行う改修範囲によって費用が大きく変動することが分かります。国や自治体ではこうした改修費用の負担軽減のため補助金制度も設けられています。例えば先述の港区では改修費用の2/3を上限に補助が受けられ、600万円の工事費に対して約393万円の助成金交付例が報告されています​。

出典：エレベーター安全装置等設置助成事業｜港区

エレベーターの既存不適格に関する工事の進め方

エレベーター改修工事を円滑に進めるには、事前準備と専門家の協力のもとで段階的に計画を立てることが大切です。現状の調査から始まり、改修方法と費用の検討、行政手続きの確認、工事実施と完了後の報告というおおまかに4つのステップで進めると分かりやすいでしょう。ここでは、その4つのステップを説明します。

現状の点検と改修計画の立案

まずは現在お使いのエレベーターの状態を正確に把握します。年次の定期検査報告書を確認し、「要是正」や「既存不適格」と指摘された項目を洗い出しましょう。昇降機検査業者の報告には法令違反ではない既存不適格事項も記載されています​ので、どの安全装置や性能が不足しているのかを明確にし、改修の優先順位やおおまかな方針を立てます。例えば「戸開走行保護装置だけを追加するのか」「制御盤ごと交換するのか」「全交換まで視野に入れるのか」など、予算や緊急度に応じた選択肢を整理します。

この段階で専門家の意見を積極的に仰ぐことが重要です。マンション管理組合や施設管理者だけではエレベーターの専門知識が不足しがちであり​、見落としがちな課題を指摘してもらえるからです。まずは保守点検を任せている業者や信頼できるエレベーター会社に現状診断を依頼し、必要な改修項目のリストアップから始めましょう。

複数社からの見積もり取得と改修方法の検討

改修内容の方針が定まったら、具体的な見積もりを複数の専門業者から取得します。エレベーターの改修はメーカー系列会社から独立系まで複数の業者が対応可能であり、それぞれ提案内容や費用が異なります​。同じ内容でも費用に差が出るため、1社だけで決めずに相見積もりを取るのが賢明です。各社の提案を比較検討し、費用だけでなく改修後の安全性能やメンテナンス性も考慮して最適な方法を選びましょう。必要に応じて第三者のコンサルタントに意見を求め、見積もり内容に過不足がないかチェックするのも有効です。

行政手続きの確認と工事スケジュール計画

改修方法が決まったら、着工前に必要な行政手続きを確認します。エレベーターの改修内容によっては建築基準法に基づく建築確認申請が必要になる場合があります。一般に、エレベーター本体を全部取り換えるような大改修や、昇降行程（停止階数）の変更、速度や積載荷重の変更を伴う場合は、工事着手前に管轄行政庁へ確認申請を行い審査を受ける必要があります​​。逆に、戸開走行保護装置や地震時管制運転装置の後付け設置程度であれば建築確認は不要で、工事完了後に所定の報告をするだけで足ります​。

また、工事日程については建物利用者への影響を最小限に抑える計画づくりが大切です。エレベーターが使えない期間について業者から提案のあった日数をもとに、工事時期（例：長期休暇中に実施する等）や代替手段を検討します。例えば高齢者施設であれば、工事期間中の上下階移動支援策を講じる必要があるでしょう。マンションでエレベーターが1基しかない場合は特に、住民への周知とスケジュール調整に細心の注意を払います。この段階では管理組合やビル管理者として利用者への説明責任を果たす場面でもあります。改修工事の目的や内容、期間、予想される影響（エレベーター停止期間や騒音等）を丁寧に説明し、事前に理解と協力を求めておきましょう​。

工事の実施と完了後の検査・報告

計画と手続きが整ったら、いよいよ改修工事の実施です。契約した専門業者の管理のもと、安全第一で工事を進めます。工事期間中は日々の進捗と安全管理状況を確認し、何か問題があればすぐ業者と協議します。無事に工事が完了したら、完了検査を受けましょう。建築確認申請を出した工事であれば、完了時に検査機関の検査を経て検査済証の交付を受けます​。また、戸開走行保護装置や地震時管制運転装置を設置した場合は、建築基準法第12条第5項に基づく設置報告書を行政に提出します​。これらの検査・報告を確実に実施することで法的な手続きは完了です。

最後に、定期検査報告書の写しなどに改修後の状況を記録しておくと良いでしょう。次回の定期検査時には、改修によって「既存不適格」がどの程度解消できたか確認されます。新たに発行される検査済証は利用者にも見える場所に掲示され、安全性が向上したエレベーターを安心して利用できるようになります。ここまでが一連の改修工事の流れです。計画段階から完了まで長期間に及ぶこともありますが、着実にステップを踏むことでトラブル無く進めることができます。

改修工事を依頼するときの注意点

改修工事を専門業者に依頼するときには、以下の3つの注意ポイントを押さえておきましょう。

注意点1：部分改修では解消できない課題もある

部分的な改修だけでは、既存不適格の全てを解消できない可能性があることに注意しましょう。戸開走行保護装置や地震時管制運転装置の後付け設置は重要ですが、それだけでは満たせない項目が残るケースがあります。例えば、エレベーターの昇降路構造やガイドレールの強度不足といった問題は、安全装置を追加しただけでは改善できません​。国土交通省の研究報告でも「既存不適格には現実的に改善不可能な項目も含まれており、全てをクリアするには撤去・新設が必要となる場合が多い」と指摘されています​。したがって、どこまでを部分改修で賄い、どこから先は将来的な全交換に委ねるかを見極めることが大切です。

具体的には、まず優先度の高い安全装置の設置から着手し、耐震性など構造に関わる部分は次回の大規模改修時に改善する、といった段階的対応も選択肢になります。部分改修を行う際には「この工事では解決しない課題が何か」を業者に確認し、将来の計画に織り込んでおきましょう。改修後も定期検査報告で既存不適格の指摘が残る場合がありますが、それは想定内のものなのか、それとも追加で対処すべきものなのかを把握しておく必要があります。例えば戸開走行保護装置は設置したがレールの強度不足は残ったまま、という場合には「レール補強は次回耐震補強工事で対応予定」など、長期計画として位置付けておくと良いでしょう。部分改修後のエレベーターを引き続き安全に使い続けるために、残るリスクへの対策も含めた総合的な視点を持つことが重要です。

注意点2：信頼できる専門業者に相談し、適切な費用の計画を

エレベーター改修は高度な専門知識が要求されるため、実績のある信頼できる業者に相談して進めることが不可欠です。マンション管理組合や建物管理者だけでは昇降機の専門知識を十分に持ち合わせていないのが実情です​。そのため、改修計画を立てる段階から経験豊富なエレベーター会社や専門コンサルタントの力を借りましょう。複数の業者に声をかけて比較検討することで、提案内容の妥当性や費用の適正さも判断できます​。

業者選定にあたっては、以下の点に注意すると良いでしょう。

法令遵守と安全性重視の姿勢

提案内容に必要な安全装置の導入が含まれているか、現行の技術基準に照らして不足がないかを確認します。費用だけで飛びつかず、「本当に安心できる改修内容か」を吟味してください。

見積もり・契約内容の明確化

工事範囲や使用機器、保証内容を明確にしてもらい、不明点は遠慮なく質問しましょう。特に古いエレベーターでは「工事開始後に追加工事が必要になった」という事態もありえます。追加費用の発生条件について契約前に取り決めておくと安心です。

施工実績・アフターサービス

同種のエレベーター改修実績が豊富か、工事後の保守体制は万全かなども重要な判断材料です。メーカー系か独立系かといった企業属性に加え、担当者レベルで信頼できるか、コミュニケーションが円滑に取れるかといった点も重視すると良いでしょう。

注意点3：住民や利用者の合意形成と工事スケジュールに配慮

マンションの管理組合やビルオーナーは、改修工事にあたって利用者（居住者やテナント）の理解と協力を得ることに十分配慮しましょう。特に分譲マンションの場合、区分所有者全体の合意形成が必要となるため、賃貸物件に比べて改修の決定・実施に時間がかかる傾向があります​。管理組合では総会での決議（大規模修繕に準ずる扱い）が求められるケースもあり、事前に十分な説明と議論の場を設けておくことが大切です。

住民や利用者への説明では、改修の必要性と緊急性をわかりやすく伝えるよう心がけます。ありがちな反応として「今まで大きな事故もないのに本当に改修が必要か」「エレベーターが使えないと困る」という声が出ることがあります。国土交通省の分析でも、費用負担の大きさや工事中エレベーター停止による不便さ、事故が起きていないことによる危機感の薄さが設置改修が進まない要因に挙げられています​。

こうした懸念に対しては、具体的なデータや事例を示しながら改修のメリットを説明すると効果的です。例えば「戸開走行保護装置がないエレベーターは全国で○％しか設置が進んでおらず、放置すると挟まれ事故のリスクがある」​、「地震時管制運転装置がないと大地震の際に高確率で閉じ込め事故が発生する恐れがある」といった公的データや専門家の見解を共有しましょう。併せて「改修工事費用の○割は補助金で賄える見込みがある」「更新すれば将来の故障リスクが減りメンテナンス費用が安定する可能性が高い」といった経済的メリットも説明できると、反対意見は和らぐはずです。

また、工事スケジュールの調整も利用者配慮の重要ポイントです。エレベーターが止まる期間中、住民の生活動線やテナントの営業に支障が出ないよう、可能な対策を検討します。例えば階段しか使えない期間が発生する場合、高齢者や障害のある方への支援（声かけや荷物運びの手伝い等）体制を用意する、テナントには工事時間帯を配慮して営業時間の変更を検討してもらう、といった対応です。工事日程も平日昼間に限定する、防音シートを徹底するなど、生活環境への影響を最小限に抑える工夫を業者とともに計画しましょう。事前に周知した内容から変更が生じた場合は速やかに追加説明し、信頼関係を損ねないよう注意します。

最後に、合意形成と周知は早め早めの対応が肝心です。改修計画が具体化してから動くのでは遅い場合もあります。まだ改修時期が先であっても、日頃からエレベーターの老朽化状況や安全装置の必要性について管理組合内で情報共有しておくと良いでしょう。定期的に開催されるマンションの理事会やビル管理者会議などで、既存不適格項目の現状報告や改修の検討状況をアップデートし、関係者の意識合わせを図っておくことをおすすめします。そうすることで、いざ工事実施となった際にスムーズに話が進み、住民・利用者の理解も得やすくなります。

まとめ：適切な工事費用を専門家に相談しよう

エレベーターの既存不適格問題は、放置すれば利用者の安全に関わる深刻なリスクとなり得ます。マンション管理組合やビルオーナー・施設管理者に求められるのは、適切なタイミングで専門家の力を借りながら改修に踏み切る判断です。この記事で述べたように、改修費用は決して小さくありませんが、安全には代えられない投資でもあります。幸い国や自治体も補助金制度によってエレベーターの安全対策改修を支援しており​、情報提供のリーフレットなどを通じて所有者・管理者への啓発を行っています​。こうした公的支援も上手に活用しながら、信頼できる専門家と二人三脚で計画を進めていきましょう。