給排水管のリニューアル工事の費用相場は？耐用年数や発注時の注意点を解説

マンションの給排水管のリニューアル工事の費用相場

マンションの給排水管のリニューアル工事の費用は、範囲が「共用部だけなのか専有部も含むのか」、建物の構造／規模、配管の長さ／直径、配管配置、内装などなどによって非常に大きく異なります。あくまで一般的にとなりますが、マンション全体で給水管ないし排水管をリニューアルする場合、数百万円～、戸あたりリニューアル費用は（例えば共用部のみの工事で）給水管で10万円～、排水管で20万円～となります。

排水管が地下に埋設されている場合は掘削／斫り、復旧などの工事が必要となるため、非常に高額となるケースがあります。

また、リニューアル工事に費用に大きな影響を与える要素として、使用材料、管の材質があります。主な管の材質は鋼、被覆鋼、銅、ステンレス、ポリエチレン、耐火二層管などがあります。例えば、従来の鋼管から耐腐食性の高いステンレス管や特殊な樹脂管に交換する場合は高額となります。

他に、工法も大きな要素となります。大きく2種類「更新工事（≒ 取り替える）」と「更生工事（≒ 洗浄・保護による延命）」に分けられます。

【更新工事】

更新工事は、新しい管に交換するため、劣化の悪影響を抜本的に解決できます。現在は、ポリエチレンまたはステンレスの材質を利用することが主流となっているため、更新後の寿命は30～50年となり、各種問題のリスクを大きく低減することができます。一方、建物を削る、穴を開ける、床を剥がすなど大掛かりな配管工事となるため、工事期間が長くなる上に、リニューアル工事の費用は高くなります。また、専有部分の工事で、壁や床の解体、復旧を伴う場合は、内装工事費用が発生するため、工事費が更に高くなります。

【更生工事】

更生工事は、既存配管を洗浄のうえ、配管の内部に皮膜を施し、延命する工事となります。既存配管を使用するため、リニューアル工事の費用を抑制することが可能です。また更生工事（「ライニング工事）」には、塗布ライニングや樹脂ライニングなどいくつかの種類があります。それぞれの工法で特有のプロセスと使用材料があり、工事費用やその後の耐久性、保証などが異なります。一般的に、樹脂ライニングは耐久性に優れていますが、材料費や施工技術費が高い傾向があります。

マンションの状況の影響や各工事会社の対応可能な工法などの影響をうける、個別性が高い工事となるため、複数の工事会社から提案をうけ、比較選定することが重要となります。比較選定においては、工事の範囲／工法、使用材料、保証などの詳細を確認のうえで適切に合意形成を図る必要があります。

マンションの給水管／排水管の耐用年数

一つの目安として、法定耐用年数（減価償却期間の目安）があります。給水管／排水管ともに建物付属設備に分類され、寿命は15年と定められています。

ただし、実際には給水管／排水管ともに法定耐用年数よりもかなり長く利用できるケースが多く、リニューアル工事時期の目安は、2～3回目のマンションの大規模修繕や、その前後のタイミング（築30～40年）となります。

マンションの給排水管の修繕費用は誰が負担するのか？

マンションの給排水管の修繕費用を誰が負担すべきか？については、主に以下の二要素が影響します。

共用部分か専有部分か

共用部分とはマンション全体に関わる設備や構造部分を指し、専有部分は各住戸の内部を指します。給排水管が共用部分に該当する場合、その交換工事の費用は管理組合が負担することが一般的です。一方で、専有部分に属する給排水管の交換費用は、原則各住戸の所有者が負担することになります。

管理規約の内容

管理規約に給排水管の修繕工事の費用負担について規定されているケースがあります。管理規約はマンションごとに異なるため、具体的な費用負担のルールは各マンションの管理規約を確認する必要があります。この規約には、共用部分の範囲、専有部分の範囲、そしてそれぞれの交換費用の負担方法が明記されているケースがあります。

なお、国土交通省が作成したマンション標準管理規約では、「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる」とされています。原則は、専有部分のリノベーションについては、区分所有者が交換費用を負担して実施すべきものとなっているものの、あらかじめ長期修繕計画に専有部分の給排水管工事について記載し、管理規約で、専有部分の工事費用についても修繕積立金から拠出することを規定しておくことで、共有部分、専有部分どちらの給排水管についても管理組合全体として排水管交換工事を実施できると定められています。

参考：国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」

給排水管のリニューアル工事を工事会社に発注するときのポイント

工事の種類を確認する

更新工事と更生工事（その中でも「塗布ライニング」と「樹脂ライニング」）など、様々な工法があります。それぞれの工法には特長と適用条件があり、どれがマンションの現状に最適かを見極めるためには、各工事会社から詳しく説明を受けることが必要です。また、工法によって工事期間や費用が異なるため、事前にしっかりと確認しておくことが重要です。

複数の工事会社から見積取得する

給排水管のリニューアル工事には多額の費用がかかるため、複数の工事会社から見積取得をする必要があります。単に総額だけを見るのではなく、工事範囲、使用材料、工期、保証内容などの違いをしっかり確認しましょう。サービス内容、信頼性、そして現場代理人の資質も含めて総合的に判断することが重要となります。

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