マンションの機械式駐車場のリニューアル・メンテナンスの費用、周期等を分かりやすく解説

マンションの駐車場の種類

平面式駐車場

地面の上に区画線を引いて、駐車場を設けるタイプのものです。平面に駐車するため、車の重さや高さの制限がないこと、車の出し入れに機械式駐車場のような時間・手間がかからないことなどのメリットがあります。

一方、土地面積あたりの駐車可能台数が少ないというデメリットがあり、限られたスペースに多くの車を駐車する必要があるマンションでは導入が困難になることがあります。

自走式立体駐車場

2階以上の建物があり、スロープなどを自分で走行しながら駐車スペースに車を停めるタイプの駐車場です。デパートや家電量販店でよく見られます。土地面積あたりの駐車可能台数が多く、屋上を除いて日光や風雨から車を守ることができるというメリットがあります。

一方、車の出し入れに時間がかかることがデメリットとなるほか、建ぺい率に含まれるため、設置されているマンションは少ないようです。さらに、車が走行する通路が必要になるため、狭い土地には設置できません。

機械式駐車場

地下や地上2階以上の駐車スペースで、機械による昇降を利用する仕組みで車を駐車、格納するタイプの駐車場です。単純昇降式のほか、横行式やパズル式、タワー式など複雑なシステムもあります。

土地面積あたりの駐車可能台数が多いこと、狭い土地でも設置可能であることなどのメリットがあるため、多くのマンションで機械式駐車場が設置されています。

一方、車の出し入れに比較的時間・手間がかかること、機械などのメンテナンスに高額な費用がかかることなどのデメリットがあります。特に、段数が多く、可動が上下以外に前後や左右もあるケースや、風雨や紫外線にさらされる屋外に設置されるケースなどは、故障率の向上や部材単価の向上などにより、さらに高額になる可能性があります。

この記事では、主にマンションの機械式駐車場について説明します。

マンションの機械式駐車場のメンテナンスの契約方式

フルメンテナンス契約

消耗品の交換なども含めた、リニューアル以外のほぼ全てのメンテナンスを対象とした契約のこと。安全性が高く、手間は少なく済みますが、その代わりコストは高くなります。機械式駐車場は、エレベーターなどの設備と異なり法的な点検義務がないことと、前述の高コストを背景に、リースなどのケースを除いて、フルメンテナンス契約が採用されることは多くないのが実情です。

POG契約

POGとは「パーツ・オイル・グリース」の頭文字を取ったもので、これら部材の調整および点検、消耗品の交換などを対象とした契約です。コストをおさえることはできますが、別途、POG以外の部材の交換代や点検・修理などの費用が発生します。

一般的には「POG契約」が採用されます。

マンションの機械式駐車場のリニューアル工事について

トレンド

新築時点で、各行政により附置義務（マンションなど集合住宅の戸数などに応じ、一定以上の駐車場を附置する義務）が課せられます。その義務への対応において、土地代が高い、駐車場向けの土地を確保するのが難しい都市部のマンションの多くが、機械式駐車場を採用しました。

しかしながら近年は、社会全体の車離れ、マンション住民の高齢化、シェアカーの普及などにより、駐車場の需要が減少し、空きが発生していることで、駐車場による収入が減少するようになってきました。

そして、前述の通り、機械式駐車場のメンテナンス費用は安くなく、赤字運営となるケースも出てきました。

昨今はこのような状況をうけ、国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインおいて、駐車区画に空きがでるようであれば、機械式駐車場の解体・撤去を検討すべきとの記載が追加され、各行政に対して附置義務の軽減について相談できるようになってきました。

リニューアル工事のタイミング

一つの目安として、減価償却期間の目安である法定耐用年数は、15年と定められています。実際には、定期的にメンテナンスを行っていれば、15～20年が目安です。

機械式駐車場のリニューアル工事において１番の焦点は費用となりますが、機械式駐車場は一部で「金喰い虫」と呼ばれているように、メンテナンスのみならず改修工事にも大きな費用がかかります。

リニューアル工事の費用相場

費用相場は機械駐車場の種類・リニューアル方法によってバラつきはありますが、既存のピットを活用した場合でも１パレット（＝ 車をのせる場所）あたり50～150万円かかります。仮にパレット数が50台の場合は、総額2,500～7,500万円にもなります。

コストダウン方法

特に駐車場の空きなどにより赤字運営の場合は、コストダウンを検討すべきです。その場合の方法は大きく以下の３点があります。

• 行政に附置義務の軽減を相談し、駐車場の台数を減少させること
• 駐車場の種類をメンテナンス費用が安くなるよう、「鋼製平面化」などにより平面式駐車場、自走式立体駐車場に変更すること
• リニューアル工事の相見積を、既存のメーカーのみではなく、他社、その中でも独立系会社を含めて行うこと、その際に制御基盤などを、安価でその後のメンテナンス費用も安い汎用基盤に変更すること

駐車場の「会計」の種類

駐車場の会計は、一般的には管理費会計か修繕積立金会計となっており、一部組合では駐車場会計として分離されています。
駐車場会計として分けることで、例えば「利用者から徴収している駐車場代で、修繕費を賄えているのか？」が判明するなど、駐車場単体での収支が明確になり、駐車場代の適正化や修繕費の適正化などの施策がより適切に判断できます。

空き駐車場のサブリース

近年、駐車場のサブリースを専門に行う事業者が出てきています。
空き駐車場が存在する場合は、それら事業者を活用し、組合の収入増を図ることができます。
ただし、マンションの非居住者が敷地内に入ってくるなどのデメリットもあるため、メリットデメリットを踏まえて判断する必要があります。