オーチス製エレベーターのリニューアル工事に関する費用と段取りを解説

オーチス製エレベーターのリニューアル工事を判断する基準

マンションやビルのオーチス製エレベーターは、経年劣化や部品供給の終了が見込まれるタイミングでリニューアルを検討するのが適切です。 おおよその目安として設置後20～25年で主要機器の耐用年数を迎え、30年前後までに交換や大規模改修を行う計画を立てるケースが一般的です。

経年により故障リスクが高まり、安全基準も変化するためです。 エレベーターは長期間使用すると部品の劣化で性能が低下し、故障の頻度増加や点検時間の長期化、メーカーの部品生産中止といった問題が発生します。国土交通省や業界団体も概ね25～35年でのリニューアルを推奨しており、各メーカーも自社製品の部品供給期限をそれに沿って公表しています。実際、エレベーターメーカー各社の計画耐用年数は20～25年程度が一般的です。この期間を過ぎると安全性や運行効率が低下しやすくなるため、更新を検討すべきタイミングとされています。

なお、 国税庁の減価償却資産耐用年数ではエレベーターは17年と定められ、国土交通省が策定した「長期修繕計画作成ガイドライン」でも具体的年数の明記はありませんが、一般的な長期修繕計画では設置15年目に修繕、30年目に交換を実施するケースがモデルとして示されています。

日本オーチス・エレベータ株式会社は、自社製エレベーター主要機器の平均耐用年数を20年とし、設置後20年を経過したエレベーターには信頼性・安全性向上のため改修工事を検討するよう勧めています。

これらを踏まえ、以下の点が判断基準となります。

１．経過年数設置後20年以上経過している場合は要注意です。25～30年に近づいたらリニューアル計画の具体化を検討しましょう。

２．故障や不具合故障が増えている、エレベーターの動作にムラがある、点検時に部品交換が頻発するなどの状況は、リニューアルのサインです。

３．メーカーから当該機種の「保守部品供給終了」の通知が出ていないか確認します。オーチスでは生産終了後おおむね20年で保守部品の提供を終了する方針を公表しており、実際に製造終了から20年以上経過した機種は部品在庫限りで新規供給が困難と案内されています。部品供給が止まれば故障時に修理不能となるリスクが高まります。

４．安全性・法令順守古いエレベーターは最新の建築基準法に適合していない安全装置が不足している場合があります。例えば地震時管制運転装置（地震検知時に最寄階に停止させる装置）や戸開走行保護装置（扉が開いたまま動かないようにする装置）は2009年以降新設機種に義務化された安全対策ですが、旧式機種には未搭載のことがあります。こうした安全面の差異も更新を検討する理由となります。

オーチス製エレベーターのリニューアル工事に要する費用

エレベーターのリニューアル工事費用は工事内容や方式によって大きく異なりますが、概算で1台あたり約1,000万円～2,500万円程度（税別）を想定しておきましょう。予算等の希望に合わせて制御盤交換のみの部分更新・主要機器交換の部分更新（準撤去）・エレベーター全交換（全撤去）という工事範囲を選択でき、それぞれ費用相場が異なります。適切な予算計画のために事前に相場を把握しておきましょう。

以下に一般的な工事種別ごとの費用相場を示します。

上記は一般的な目安であり、エレベーターの規模（定員や昇降路の高さ）、工事難易度、立地条件によって費用・工期は変動します。

また、メーカー以外の独立系の事業者から見積もりを取得することで大幅なコストダウンが可能です。メーカー以外の独立系の事業者であれば、制御リニューアルの費用相場は約500万円～700万円です。事前に相場観を把握し、提示された見積もり金額が適切か比較検討することが大切です。

費用面で押さえておくべきポイントは以下の通りです。

長期修繕計画への組み込み

設置後25年～30年程度での更新が推奨されるため、長期修繕計画に適切な費用を計上しておく必要があります。早めに積立金を準備することで一時金の負担を平準化できます。

複数プランの比較

全撤去か部分更新かで費用が大きく異なるため、予算に応じて複数のプランを業者から提示してもらい比較検討しましょう。最も一般的なのはコストパフォーマンスに優れる「制御リニューアル」です。

補助金の活用

国土交通省および地方自治体にはエレベーターの安全向上を図る改修に対する補助制度があります。国交省は「エレベーターの防災対策改修事業」として 1基あたり最大950万円 の補助金交付枠を設けており、地震管制運転装置や戸開走行保護装置の設置など安全対策工事が対象です。自治体でも独自補助を実施している場合があるため、工事実施前に所在自治体の制度を確認しましょう。

見積条件の確認

見積金額に含まれる範囲を把握します。古い設備の解体撤去費、産業廃棄物処理費、試運転調整費、検査手数料などが含まれているか確認し、不明瞭な項目は業者に質問しましょう。契約後の追加請求を避けるため、工事範囲と金額を明確にしておくことが大切です。

工事の段取り

エレベーターのリニューアル工事は、計画から竣工までの一連の流れを「事前調査→計画・予算設定→業者選定→契約→居住者への周知→工事実施→検査・引渡し」という段階で進めていくのが一般的です。準備を周到に行い、計画的な段取りを踏むことで、工事による居住者への影響を最小限に抑え、安全かつスムーズに工事を完了させることができます。

マンションの共有設備工事には、管理組合が進めるべき手続きや合意形成のプロセスが必須です。エレベーターの更新は、大規模かつ高額な工事となるため、計画段階から組合内でしっかりと議論し、正式な決議を経ることが求められます。また、法令に基づき、エレベーターの主要な改修工事には建築基準法に基づく確認申請が必要となる場合もあります。そのため、業者に任せるだけでなく、管理組合が中心となり、段取りや進行状況を把握しておくことが非常に重要です。管理会社に完全に任せてしまうと、費用が高くなる可能性があるため、組合が主体となって進めることが望ましいです。

さらに、国土交通省のガイドラインやマンション管理の実務においては、長期修繕計画に沿って適切な時期にエレベーター改修を計画し、組合の議決を経て実施する流れが示されています。大手管理会社では、標準様式に従い、26～30年目を目安にエレベーターの大型改修を提案し、理事会で議題化するのが通例です。この際、管理会社主導で進める場合と、理事長を中心とした修繕委員会が発足し、業者選定から工事完了までを担う場合があります。いずれにせよ、計画立案から施工まで一定の手順に従って進行することが求められます。

以下にリニューアル工事の一般的な段取りを箇条書きで示します。

現況調査・診断の実施

まず現在のエレベーターの状態を把握します。オーチスなどメーカーや専門のメンテナンス会社に依頼し、主要部品の劣化状況、安全装置の有無、故障履歴などを診断してもらいます。必要に応じてリニューアルの提案書や概算見積もりも取得します。この段階で部品供給終了リスクや改善すべき安全項目も洗い出します。

計画立案と組合内合意形成

診断結果を踏まえ、リニューアル工事の方針を決めます。部分更新にするか全交換にするか、予算はいくらまでか、工事時期はいつ頃が望ましいか等を検討します。理事会で議論し、必要なら修繕委員会を組織して詳細検討します。長期修繕計画に計画が既定されている場合はそれに沿って、そうでない場合もおおよその目安（例えば築25年で計画立案し、築30年前後で実施など）を設定します。総会で組合員の了承を得て予算化・工事実施の決議を行います。

業者選定（相見積もり取得）

具体的な工事仕様が固まったら、複数の施工業者に見積もりと計画案を依頼します。候補として、メーカー系（例日本オーチス・エレベータ）と、独立系（メーカーに属さないメンテナンス会社）の両方から提案を受けると比較検討しやすいでしょう。各社の提案内容（工事範囲、安全装置の追加提案、価格、工期、保証内容等）を理事会で精査し、信頼性・実績も考慮して最適な業者を選定します。

契約締結と詳細設計

選定した業者と工事請負契約を結びます。契約前に見積書と仕様書を最終確認し、不明点やリスク項目は交渉のうえ契約書に盛り込みます。契約後、業者は機種や仕様の詳細設計に入り、必要な部材の手配を開始します。またこの段階で、業者が行政への改修工事の確認申請やエレベーター検査機関との調整を代行します。マンション側は工事日程案を提示されるので理事会で承認します。

居住者への周知・調整

工事開始の1～2か月前までに全居住者へ工事計画を周知します。具体的なエレベーター停止期間や停止中の代替手段の案内が必要です。高齢者や障がい者のいる世帯には、停止期間中の支援策（荷物運搬を手伝う、必要に応じ低層階に臨時転居いただく等）も検討します。掲示板等で工程スケジュールを共有し、直前には再通知して周知徹底を図ります。

工事実施・監督

エレベーターを運休し工事を開始します。安全養生を行い、古い設備の撤去、新規機器の搬入据付、制御盤交換、配線工事、内装仕上げなど工程に沿って作業が進みます。工事期間中、管理組合側でも定期的に進捗確認や安全管理状況のチェックを行うと良いでしょう。通常、工事責任者（現場代理人）から進捗報告があります。不測の事態（追加工事や工程遅延など）があれば理事会と速やかに協議します。

完了検査・引き渡し

工事終了後、昇降機検査資格者や指定検査機関による検査を実施します。建築基準法に基づく検査に合格すると検査証が交付され、エレベーターが再稼働できます。施工業者から最終報告を受け、操作方法の変更点や新設機能（例えば非常通報装置の使い方等）の説明を受けます。問題がなければ工事完了届を取り交わし、管理組合にエレベーターを引き渡します。引き渡し後は、新たに保守会社との間で保守契約を締結し、定期的な点検・整備を継続的に実施します。

工事を行う際の注意点

エレベーター改修工事を成功させるためには、単に技術的な話だけでなく運用面での注意も必要です。工事実施にあたって以下の点に注意することで、想定外のトラブルや居住者への悪影響を防ぐことができます。

注意1　工事期間中の居住者の生活への影響に注意する 

エレベーターが使えない期間は高齢者や小さなお子様連れの家庭にとって大きな負担となります。対策として、事前に詳細な工事スケジュールを周知し、可能な限り負担軽減策を講じましょう。 たとえば工事期間を短縮する工法の選択もその一つです。制御盤のリニューアルのみであれば停止期間を約5～10日程度に抑えられます。一方、全交換では約45日〜90日と長期になるため、もしエレベーター1基しかない場合は特に時期選定が重要です。

注意2　部分的な改修の場合でも残存機器の状態に注意する

予算の制約などから制御盤の交換といった部分的なリニューアルを選択する場合、巻上機など一部の機器を交換しないケースがあります。しかし、これらの機器を交換しない場合、老朽化による故障リスクが高まり、後々交換が必要になった際に高額な費用が発生する可能性があります。そのため、短期的なコストを抑えることができても、長期的にはかえってコストがかさむ恐れがあることを認識しておきましょう。

メーカーの部品供給期間も考慮が必要です。オーチス製の場合、生産終了後20年超の古い制御装置は供給打ち切りとなりますが、それ以外の部品についても在庫限りで順次供給困難となる恐れがあるとされています。将来的な追加改修の計画も含めた長期的視点で判断しましょう。業者に相談すれば、残存機器の健全性評価や、将来必要となる更新時期の目安についてアドバイスを受けられます。

注意3　法令遵守と安全性確保に注意する

エレベーターの改修にあたっては、最新の安全基準への適合も念頭に置く必要があります。古いエレベーターでは戸開走行保護装置や地震時管制運転装置など現行法規で義務付けられた安全装置が未設置の場合があります。リニューアル工事ではこれらの装置を後付けで追加設置することが推奨されます。安全装置の追加により、戸が開いたまま動いて挟まれる事故や、大地震時の閉じ込めリスクを大幅に低減できます。また、改修内容によっては行政への確認申請が必要になる場合がある点にも注意が必要です。通常は施工業者が手続きを代行しますが、管理組合としても書類確認等に協力し、法令手続きに不備がないようにしましょう。最後に、工事後も法定の定期検査・点検を確実に継続することで、安全性を長期にわたり担保できます。

業者に依頼するときのポイント

実際にリニューアル工事を依頼する段階では、業者選定から契約、施工管理までいくつかのポイントを押さえておくと成功率が高まります。信頼できる業者を選び、適切な契約とコミュニケーションを図ることが重要です。 以下に特に留意すべきポイントを示します。

ポイント1　複数の業者から相見積もりを取り、提案内容と価格を比較する

一社だけで決めず必ず複数社から見積もりとプラン提案を受けましょう。メーカー系（オーチス自身）だけでなく独立系の専門会社にも声をかけることで、競争原理が働き費用が適正化します。また各社で提案内容（追加安全装置の有無、保証期間、メンテナンス契約条件など）が異なるため、費用だけでなく提案の質も比較してください。その上で自社のエレベーターのメーカー（今回はオーチス）に対応できるか、実績は豊富かなども確認します。独立系業者の場合、オーチス製エレベーターの改修経験や技術資格を持っているかは重要な見極めポイントです。

ポイント2　施工業者の信頼性と資格を確認する

エレベーター工事は高度な専門分野のため、依頼する業者が十分な技術力と信頼性を備えていることを確認しましょう。具体的には、過去の施工実績（同規模マンションでのリニューアル事例、オーチス製設備の改修実績など）を教えてもらいます。さらに、在籍する技術者が昇降機等検査員資格や建築設備士資格など関連資格を保持しているか、会社が一般社団法人日本エレベーター協会の会員であるか、といった点も信頼性の指標となります。メーカー系であれば技術資料や部品入手に強みがありますし、独立系でも大手メーカー出身者がいる会社はノウハウが豊富です。加えて、見積依頼の段階からレスポンスが速く丁寧であるか、現地調査でこちらの質問に的確に答えられるかなど、コミュニケーション面の印象も大切です。工事は数週間に及ぶため、信頼関係を築ける業者かどうか見極めましょう。

ポイント3　契約内容とアフターサービスを重視する

リニューアル工事を実施した業者は、基本的にその後の保守契約も担当します。業者が決定した段階で、契約内容やアフターサービスについて十分に確認することが重要です。保証期間や保証内容（対象部位、無償修理の範囲など）、そして工事後の保守契約についても明確にしておきましょう。

例えば、オーチス社に依頼した場合、工事後も引き続きオーチス社とのメンテナンス契約を結ぶことになりますが、契約形態（POG契約〈部品別料金〉かフルメンテナンス契約かなど）や費用について再交渉の余地もあります。独立系業者に改修を依頼した場合、その業者に保守管理も委託できることが一般的です。改修工事を依頼する際には、改修後の保守契約も併せて調整しておくことが重要です。改修後にスムーズに保守契約を継続できるよう、事前に保守契約の条件を確認し、調整を行っておくことが大切です。

契約書には、工事内容や金額だけでなく、工期や遅延時の対応、瑕疵担保（不具合発生時の補修義務）も明記してもらいます。不明確な条項があれば交渉で修正し、リスクを最小限に抑えたうえで契約を結ぶことが求められます。

まとめ：部品供給の状況を確認しよう

マンションやビルのオーチス製エレベーターのリニューアル工事について、判断基準から実施のポイントまで解説してきました。最後に最も重要なのは、現在のエレベーターの部品供給状況を定期的に確認することです。まず、今すぐにできることは、現在使用中のエレベーターについて以下を確認することです。

部品供給終了案内の確認

過去にオーチス社から「部品供給終了案内」が届いていないか、管理会社を通じて通知があったかを確認します。

機種名と製造年の確認

エレベーター機内のプレート等に記載されている機種名と製造年を控え、オーチス社のウェブサイトに掲載されたリストや問い合わせ窓口で部品供給期限を照会します。

保守会社への確認

現在契約中の保守会社（オーチスまたは独立系）に、部品供給の見通しについて確認します。メーカーと連携して部品在庫を管理している場合もあるため、専門的な見解を求めましょう。

最後に、エレベーターは人命に関わる重要なインフラです。安全に長く使い続けるためには、適切なタイミングで改修や更新を行うことが不可欠です。部品供給状況を確認することは、その第一歩です。もし部品供給の終了が見込まれる場合は、早めに専門家と相談し、リニューアル計画を立てましょう。国土交通省や日本エレベーター協会の公表資料、メーカーからの正式な情報を参考にしながら、管理組合内で合意形成を進め、備えておくことが重要です。安全・安心なエレベーター運行のために、計画的なリニューアルと日頃の情報収集を心掛けてください。