機械式駐車場はやめとけと言われる理由と廃止を検討するポイント

機械式駐車場はやめとけと言われる4つの理由

機械式駐車場が敬遠され「やめとけ」と言われる4つの理由について説明します。

維持費・修繕費が莫大で管理組合の財政を圧迫する

機械式駐車場は維持管理コストが非常に高額です。国土交通省のガイドラインによれば、例えば2段式（ピット1段）タイプで1台あたり月約6,450円、4段式では約6,235円もの修繕費用を見込む必要があります。50台規模の駐車場なら、毎年50～60万円ほどの保守点検費用が発生する計算です。さらに経年で故障が増え、25～30年が経過すると機器全体の更新費用として1台あたり約100万円（50台なら総額5,000万円規模）もの出費が必要になるとされています。

こうした巨額の維持費・修繕費はマンションの管理組合の財政に重くのしかかります。実際、国土交通省の「マンション修繕積立金ガイドライン」でも、機械式駐車場の修繕費用は特別な要因として別途積立金に加算すべきと明記されています。長期修繕計画では5年ごとの補修や18～22年目での機器交換が推奨されており、年数とともに機械式駐車場の維持費負担はますます大きくなります。

問題は、その費用をまかなう収入が減少しがちな点です。機械式駐車場の利用料収入が計画通り入らず赤字になるケースが多く、結果的に不足分を補うため管理費や修繕積立金を値上げせざるを得ないマンションも少なくありません。一度上がった管理費・積立金はなかなか下がらないため、こうした負担増は居住者の家計にも大きな打撃となります。このように機械式駐車場は維持費が膨大で、マンションの財政を圧迫する大きな要因となるのです。

駐車場利用者の減少で機械式駐車場が負の資産化する

都市部を中心に駐車場の需要自体が減少傾向にあります。新築分譲マンションに占める駐車場設置率は2007年をピークに年々低下しており、首都圏では駐車場のないマンションや、台数が住戸数に満たないケースも増えています。背景には若年層の車離れやカーシェアの普及、駅近物件の増加による「車を持たない生活」の一般化などがあり、加えて入居から20年も経つと住民の高齢化で車を手放す人が増える傾向も指摘されています。

その結果、マンション内の機械式駐車場の利用率は経年で徐々に低下するのが一般的です。満車に近い利用率であれば駐車場収入が維持費をカバーできますが、台数に空きが出ると収入が減り、一方で維持費は固定的にかかるため、年々赤字が膨らんでいく状況に陥ります。機械式駐車場の場合、空きがあっても維持費は減らないため、収入減と支出増の両面から管理組合にとってつらい状況となります。こうした構造的な赤字のため、機械式駐車場は「負の資産」とも呼ばれます。

多くのマンションでは、利用率低迷と維持費負担の増大を受けて機械式駐車場の撤去・平面化に踏み切る管理組合が増えています。2014年頃から撤去の動きが急増しており、この傾向は今後も強まると予想されています。要するに、時代の変化により車離れが進み、機械式駐車場は持て余される傾向が強まっているのです。利用者が少ない設備に高い維持費を払い続けることは合理的でなく、将来的に資産価値を損ねる要因にもなりかねないため、「やめとけ」と言われる大きな理由となっています。

利用上の不便さ（入出庫に時間がかかり停電時は使用不可など）

機械式駐車場には日常の使い勝手の悪さというデメリットもあります。まず、車の入出庫に時間がかかることです。機械の操作でパレット（台座）を昇降・旋回させて車を出し入れするため、平面駐車場のようにすぐ車に乗り降りできません。特に出勤前や帰宅時に他の住民と重なると待ち時間が生じることもあり、急いでいる時には大きなストレスとなります。また操作中は一台ずつしか動かせないため、複数台の出庫待ち行列ができるケースもあります。「機械式は朝出庫が重なると渋滞して大変」といった声があり、日常的な利便性では平置き駐車場に劣ります。

さらに、停電時や機械故障時には利用できなくなる重大な弱点もあります。エレベーターと同様に電力で動く設備のため、地震や台風などによる停電が発生すると車の出し入れが一切できません。非常用の手動操作キーや発電機が備わっている場合もありますが、素人には操作が難しく、停電が復旧するまで車を動かせず足止めされるリスクがあります。

車両サイズの制約も機械式駐車場の不便な点です。高さや幅、重量に厳しい制限があり、車種によっては駐車できないことがあります。昨今人気のミニバン・SUVは車高が高いため、古い機械式だと収容不可というケースも少なくありません。「車を買い替えたらマンションの機械式に入らなくなった」という話は珍しくなく、車選びの自由度が狭まるデメリットがあります。またパレットの奥行き制限でロングボディの車が入らなかったり、重量オーバーで制限外となることもあります。機械式駐車場付きマンションでは購入時に自車が入庫可能か確認が必要ですが、将来的に車種を変更する際にも気を遣う必要があるでしょう。

加えて、誤操作や機械トラブルのリスクもあります。たとえば自分の契約区画とは違うパレットに誤って車を乗せてしまったり、サイズオーバーの車両を無理に入庫させようとして機械を故障させる事故も報告されています。安全装置は備わっているものの、過去には機械式駐車場内での人身事故（設備点検中の作業員の死亡事故など）も起きており、利用にあたっては十分な注意が求められます。センサーの誤作動で装置が途中停止し、その間車が出せなくなるトラブルもあります。このように、機械式駐車場は日常の利便性において使い勝手が悪く、不測の使えない状況が発生しやすいという欠点があり、敬遠される理由の一つとなっています。

事故や災害による被害リスクが高い（冠水被害など）

機械式駐車場は構造上、事故や災害によるリスクも抱えています。まず挙げられるのが水害・冠水リスクです。近年のゲリラ豪雨や台風などによる記録的な大雨の際、地下ピット式の機械式駐車場では排水が追いつかずピットに雨水が流れ込んで機械装置ごと水没してしまう被害が各地で発生しています。短時間に想定以上の豪雨となると、地下部分にあるパレットや機械室が浸水し、停電と機械損壊で車両を巻き込んだ大きな被害につながることがあります。実際、令和元年東日本台風（台風19号）や令和2年7月豪雨でも機械式駐車場の冠水事故が報告されています。さらに厄介なのは、こうした機械式駐車場の水害はマンションの保険で補償されないケースが多い点です。一般的な火災保険の水災補償は「床上浸水」や「地盤面より45cm超の浸水」などが支払い条件ですが、機械式駐車場の浸水は地下ピット（床下）で起こることが多く、保険金が下りないことがあるのです。つまり、機械式駐車場が冠水すると修理費・車両の損害賠償など全て管理組合や所有者の負担となりかねません。

地震時にも注意が必要です。機械式駐車場は精密機械の集合体であり、揺れによる装置のずれや落下防止機構の作動不良などが発生する可能性があります。過去の大地震では機械式駐車場内の車両が揺れで脱輪・損傷した例もあります。また、前述の通り停電すれば出庫不能になるため、災害対策上も弱点を抱えています。

人的・物的な事故リスクも無視できません。構造が複雑で動力部分が多いため、老朽化した機械式駐車場では部品破損による事故の危険があります。実際に経年劣化でボルトが折損し、落下したパレットが車両を直撃した事故も報告されています。また、利用者の不注意で発生する事故（パレットに人が乗ったまま動かしてしまう、子供が遊んで巻き込まれる等）もゼロではありません。機械式の場合は万一事故が起きれば修理費も高額になりがちで、長期間使用停止に陥る可能性もあります。

このように機械式駐車場は災害や事故時のリスクが高く、大きな被害につながりやすい点も敬遠される理由です。特に昨今は想定外の豪雨・災害が増えているため、「冠水したらどうするのか」という不安から機械式駐車場のあるマンション購入を避ける人も出てきています。安全・安心面で課題があることも、「機械式駐車場はやめとけ」と言われる一因と言えるでしょう。

機械式駐車場の廃止を検討する際の5つのポイント

次に、実際にマンションやビルで機械式駐車場の撤去・廃止を検討する際に押さえておきたい5つのポイントについて解説します。機械式駐車場を平面駐車場に転換する決断は大きなものですので、以下の点を十分考慮しましょう。

現状の利用率と将来の需要見通しを把握する

まず、自分のマンション・建物の駐車場利用状況を正確に把握することが重要です。現在、機械式駐車場の何割が実際に使われているでしょうか。空き区画が多い場合、それは維持費負担の観点から大きな問題です。また将来的な需要予測も検討しましょう。住民の高齢化が進んでいないか、新しい入居者も車を持たない傾向が強くないか、周辺に月極駐車場が充足していて需要が薄れていないかなど、今後機械式駐車場が本当に必要かを見極めます。電気自動車（EV）の普及やカーシェア拡大なども車の保有率に影響するでしょう。逆に地方立地で今後も各世帯が車を持つ前提なら、全撤去ではなく一部を平置きに改修して台数を確保する選択もあり得ます。

将来の駐車需要については、管理組合でアンケートを取ったり意向調査を行うのも有効です。何年後に車を手放す予定か、新たに購入予定はあるか、といった住民の声を集めれば、おおまかな傾向が掴めます。現在利用していない区分所有者からも意見を募り、「平面駐車場になったら使いたいか（機械式だから敬遠していたが平置きなら利用したい人もいるか）」などの需要も確認しましょう。こうした調査を踏まえ、機械式をこのまま維持すべきか、廃止しても問題ないかを慎重に検討することが第一ステップです。

長期修繕計画に基づいてコスト比較・資金計画を行う

次に、経済的な検討です。現在の長期修繕計画や修繕積立金の計画を見直し、機械式駐車場に関する修繕費がどのように見込まれているかを確認しましょう。例えばあと数年で機械装置の大規模な改修・更新時期が迫っている場合、その費用はどれくらい積み立て済みでしょうか。国交省のガイドラインでは長期修繕計画に機械式駐車場の台数・機種に応じた費用加算を含めるよう推奨されています。機械式駐車場付きマンションでは、その加算額を考慮して積立金額の妥当性を検証する必要があります。もし積立不足であれば、将来機械式駐車場の更新時に一時金徴収や積立金大幅アップが避けられません。

こうした維持継続コストと、実際に撤去・平面化する場合のコストを比較検討します。撤去工事や平面駐車場への改修工事には初期費用がかかりますが、その額は機械の方式や台数、工法によって大きく異なります。例えば小規模2段式8台程度なら数百万円、30台以上の大型では数千万円規模になるケースもあります。さらに業者ごとに見積もりが大きく異なるため、必ず複数の業者から見積もりを取り比較することが重要です。

撤去費用を捻出する方法も検討が必要です。修繕積立金に余力があるか、足りなければ区分所有者から一時金徴収を行うのか、といった資金計画を立てます。金融機関から管理組合向けローンを借り入れて平面化工事を行い、将来の維持費削減で捻出した分で返済するという手法も考えられます。いずれにせよ、「機械式を維持し続けた場合に今後かかる総費用」と「撤去・平面化した場合の費用とメリット」を長期的なスパンで比較し、どちらが合理的かを見極めましょう。機械式駐車場の撤去は短期的には大きな支出を伴いますが、以降の維持費が不要になるため長期的には修繕積立金の健全化につながるとの指摘もあります。経済面のシミュレーションをしっかり行うことが大切です。

自治体の駐車場附置義務条例など法令を確認する

機械式駐車場を廃止して駐車台数を減らす場合、法令上の制約にも注意が必要です。自治体によっては、大規模建築物に一定数以上の駐車場設置を義務付ける「駐車場附置義務条例」を定めているところがあります。都市部などで過去に駐車場不足による路上駐車問題があった地域では、新築時に戸数に応じた駐車場台数を用意することが条例で課されている場合があるのです。もし該当するマンションで機械式駐車場を撤去して所定の台数を下回ってしまうと条例違反となる恐れがあります。

したがって、まず所在地の自治体に附置義務条例の適用対象かを確認しましょう。適用される場合でも、昨今の車所有率低下を受けて条例自体が緩和・見直しされるケースもあります。自治体によっては機械式から平面駐車場に変更して台数が減少しても容認してもらえる場合や、附置義務そのものを廃止した地域も出てきています（例：東京都心部でも近年一部で規制緩和の動きがあります）。とはいえ事前に必ず役所に相談し、撤去後の台数で問題ないか確認することをお勧めします。場合によっては平面化後に台数不足となる分を、近隣の月極駐車場契約などで代替措置とし行政に理解を求める必要があるかもしれません。

なお分譲マンションの場合、法律上は駐車場も共用部分ですので用途変更にあたります。法律上は管理規約の範囲内で台数変更が認められるかも確認が必要ですが、実務的には次項の総会決議（区分所有法上の特別決議）を経ていれば問題ないケースが多いでしょう。ただ条例違反だけは避けねばならないため、行政手続き（変更届等）も含め法令面をきちんとチェックしてから計画を進めましょう。

住民合意の形成と総会特別決議の取得

機械式駐車場の撤去は、マンションにとって大きな意思決定であり住民の合意形成が不可欠です。区分所有法上、駐車場の平面化は共用部分の「重大変更」に該当すると解されるため、区分所有者全員の3/4以上の賛成による特別決議が必要になります。管理組合の総会で特別決議を成立させるハードルは高く、場合によっては反対意見や慎重論も出るでしょう。

なお、2026年4月に区分所有法が大きく改正されるため、これまで決議が難しかったマンションでも意思決定がしやすくなる可能性があります。

円滑に合意形成するために、以下のような取り組みが有効です。

・理事会や専門委員会で十分な事前検討を行い、撤去の必要性やメリット・デメリットを整理した資料を作成する。

・住民説明会やアンケートを事前に実施し、意見交換の場を設ける。

・撤去しない場合の将来費用や、撤去した場合の費用シミュレーション結果を分かりやすく試算し提示する。

・現在駐車場を利用している組合員（車所有者）の代替案を検討しておく。利用者にも納得してもらえる措置を用意し、不安材料を減らす。

・専門家の意見や他マンションの事例紹介を交えて説得力を高める。マンション管理士やコンサルタントの第三者的視点を取り入れるのも有効です。

合意形成には時間がかかる場合もありますが、拙速に進めて否決されると逆に信頼関係を損ね長期化しかねません。丁寧かつ慎重な合意形成を図ることが不可欠です。特別決議が得られなければ計画自体進められないため、ここは腰を据えて取り組みましょう。

賃貸マンションの場合は所有者（オーナー）の判断で撤去可能ですが、やはりテナント（入居者）への事前説明と理解醸成が望まれます。駐車場契約者には代替駐車場を案内するなど、誠意ある対応が求められます。

代替駐車場の確保と工事スケジュールの調整

撤去を実施する際には、現在駐車場を利用している人への配慮も大切です。機械式駐車場を全撤去する場合、そこに駐めていた住民は駐車場所を失うことになります。そのため、近隣で月極駐車場を確保できないか、あるいは敷地内の空きスペースに平置き駐車場を設けられないか、といった代替手段を検討する必要があります。幸い最近は車所有者が減っているため、マンション敷地内でも一時的に数台分の仮設駐車場を作れたり、周囲の月極に空きが見つかるケースもあります。管理組合として利用者に不便を強いる期間をできるだけ短くする工夫をしましょう。

工事期間中の対応も大切です。撤去・平面化工事には規模にもよりますが数週間から数ヶ月を要することがあります。その間、騒音・振動など建物全体への影響や、駐車場が使用不能になる時間帯の調整など、施工業者とよく打ち合わせて支障を最小限にする計画が必要です。また工事中に車両を一時退避させる場所を確保し、利用者に案内しておきます。場合によっては工事の工程を段階的にして、半分ずつ撤去して残り半分はその間使えるようにする、といった方法も検討されます。

さらに、撤去後のスペース活用についても計画が必要です。平面駐車場にする場合、舗装や排水設備の整備をどうするか、地下ピットを埋め戻すのか鋼製架台で覆うのか（工法によりコスト・工期が異なる）など技術的な検討事項があります。仮に駐車場需要が将来ゼロに近い場合、思い切って駐車場以外の用途（トランクルームや駐輪場への転用等）に変更する選択肢もありますが、その際も建築基準法や区分所有者の同意などハードルは高いです。基本は必要最小限の台数で平置き駐車場を整備する方向になるでしょう。

専門家（建築コンサルタントや施工業者）とも連携し、現実的かつ綿密な工事計画を策定することが重要です。費用面・法規面・スケジュール面など総合的に検討し、想定外のトラブルが起きないよう準備します。こうした周到な準備を経てこそ、撤去後に「やっぱり不便になった」「想定外の費用が出た」という不満を防ぎ、長期的に見てマンションの資産価値向上や管理費負担軽減というメリットを享受できるのです。

まとめ

機械式駐車場が「やめとけ」と言われる主な理由と、廃止を検討する際のポイントについて解説しました。機械式駐車場は便利な反面、高コスト・低利用率・利用上の制約・リスクといった問題を抱えており、特に築年数の経ったマンションでは厄介な存在になりがちです。実際に管理組合の相談事例でも「機械式駐車場が金食い虫になっている」との声は多く、撤去・平面化に踏み切る決断は各地で増えています。もっとも、撤去には住民合意形成や法令遵守、資金計画などクリアすべき課題も多いため、本記事で挙げたポイントを参考に慎重に検討してください。経験豊富な専門家の意見も取り入れながら進めることで、将来を見据えた最善の選択ができるでしょう。

最後に、機械式駐車場の問題は車を持っていない住民にも無関係ではありません。駐車場収支の悪化は巡り巡って全戸の管理費・積立金の値上げにつながり、マンション全体の課題となります。その意味で、管理組合全体で機械式駐車場と向き合い、適切な対応策を講じることが重要です。機械式駐車場を賢く手放し、管理費負担の軽減と安全・利便性の向上を図ることで、マンションの長期的な資産価値と快適な暮らしを守っていきましょう。