大規模修繕のシーリング工事とは？費用・工程・注意点を徹底解説！

シーリング工事とは？

シーリング工事とは、建物の外壁や建材の継ぎ目・隙間にシーリング材（充填剤）を充填して防水・気密性を確保する工事です。建物には、外壁パネルやコンクリート壁、窓サッシと外壁の取り合い部など、各所に目地（すき間）が設けられています。そのまま放置すると雨水や風が侵入してしまうため、ゴム状の弾力性をもつシーリング材で隙間を埋めて外壁の一体性を保っているのです。

さらにシーリング材には建物の微細な動きを吸収する重要な役割もあります。地震や強風時に建物の各部材が揺れたり伸縮した際、シーリング材が伸び縮みして緩衝材のように働き、外壁のひび割れや剥離を防ぎます。同時に雨水の浸入を防ぎ下地の劣化を遅らせ、建物の耐久寿命を伸ばす効果もあります。つまりシーリング工事はマンションの防水性・気密性・耐久性を維持するために不可欠なメンテナンスなのです。

なお「シーリング」と同じ意味で「コーキング」という言葉が使われることもあります。厳密には異なる定義があるものの、建築業界では現在ほぼ同義語として扱われており、古くは職人が「コーキング」と呼ぶ場合もあります。本記事では一般的な「シーリング」という表記で統一します。

なぜ大規模修繕時にシーリング工事が必要なのか？

シーリング材も他の建材と同様に経年劣化するため、定期的に打ち替え（交換）工事が必要です。シーリング材は施工後しばらくは柔軟性・伸縮性を保ち目地を完全に密封しますが、紫外線・雨風・気温差などの影響で5年程度を過ぎると次第に硬化・ひび割れ・剥離といった劣化症状が現れ始めます。特に日射や雨ざらしの箇所では劣化が早く、シーリング材が本来の弾力を失って隙間が生じ、機能しなくなってしまいます。

劣化したシーリング材を放置するとどうなるでしょうか？隙間から雨水が建物内部に浸入し、防水機能の低下によって雨漏りの発生リスクが高まります。実際、シーリング材の劣化に伴って隙間ができると、そこから雨水が入り込んで内部のコンクリート躯体を劣化させたり、外壁タイルの剥落や漏水被害につながる恐れがあります。雨水の侵入は建物構造体の腐食や鉄筋のサビを促進し、建物寿命を縮めてしまう重大な問題です。マンションのような鉄筋コンクリート造でも、水分の浸入はコンクリート中の鉄筋を錆びさせ構造耐力を低下させる可能性があります。

こうした被害を防ぐため、マンションでは長期修繕計画に基づき定期的にシーリングの補修・打ち替えを行うことが推奨されています。国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」では、大規模修繕工事の修繕周期の目安としてシーリング材の更新をおおむね12～15年周期と示しています。これは新築後12～15年程度で最初の大規模修繕を行い、以後も建物外装の防水機能維持のためにシーリング打ち替えを繰り返すことを想定したものです。実際には近年の高性能な材料では劣化が遅れるケースもありますが、目安年数に達したら必ず専門家に劣化状況を調査してもらい、必要に応じてシーリング工事を実施することが重要です。

シーリング工事の流れと工程

大規模修繕におけるシーリング工事は、古いシーリング材を撤去して新しい材料を充填する「打ち替え工事」が基本です。劣化の程度によっては、既存シールの上から新たに追加充填する「打ち増し工事」で対応する場合もあります。ただし打ち増しは既存シーリングがまだ比較的良好な状態の場合の応急処置であり、劣化が進んでいる箇所では効果が長持ちしません。打ち増しでは古い劣化シールが目地内部に残るため、隙間ができて新しいシールが剥離する原因になりやすいです。そのためマンションの大規模修繕では基本的に既存シーリングを一度すべて撤去し、新規に打ち直す「打ち替え工法」が採用されます。

ここでは打ち替え工事を前提に、現場での一般的な施工手順を見てみましょう。

１．既存シーリング材の撤去・清掃

まず、古く硬化・劣化したシーリング材を専用のカッターやスクレーパーで丁寧に剥ぎ取ります。撤去後の目地に古いシールのカスや汚れが残らないよう、ブラシやエアで清掃します。この下地処理が不十分だと新しいシーリングの密着不良につながるため、慎重に行います。

２．目地周辺の養生（マスキング）

シーリング材が充填箇所以外に付着しないよう、目地の両側にマスキングテープを貼って養生します。はみ出したシール材で外壁を汚さないための重要な下準備です。

３．バックアップ材の設置

目地が深い場合は、シーリング材を充填する断面の奥（底面）にバックアップ材と呼ばれる発泡ゴム状のロープを詰めます。これはシーリング材を目地の底で支える副資材で、シーリング材が目地の三面（底と両側面）に接着してしまうのを防ぐ役割があります。基本的にシーリング材は左右の側面だけに付着する「二面接着」とするのが望ましく、底面まで接着する「三面接着」だと部材の伸縮に追従できずシールが切れやすくなるためです。バックアップ材によって適切な深さと断面形状が確保され、シーリング材本来の伸縮性能を発揮できるようになります（なお目地が浅い場合はボンドブレーカーというテープ材を貼って同様の役割を持たせます）。

４．プライマー（接着剤）の塗布

新しいシーリング材の密着性を高めるため、目地の側面にプライマー（下塗り剤）を均一に塗布します。プライマーはシーリング材と下地の付着を強力にする接着剤で、この工程を怠ると剥離の原因になるため注意が必要です。十分に乾燥させてから次の工程に進みます。

５．新規シーリング材の充填

コーキングガンにセットしたシーリング材を目地底からゆっくりと押し出しながら隙間なく充填します。一度で充填しきれない場合は継ぎ足しながら、空気が入らないように注意して絞り出します。ノズルのサイズやガンの扱いは職人の技量に左右されるポイントで、経験豊富な作業員による丁寧な充填が求められます。

充填後はヘラでシーリング材を押さえて均し（ならし）密着させます。同時に余分なシーリングをすばやく取り除き、見栄えよく仕上げます。最後にマスキングテープを剥がせば工事完了です。施工直後のシーリング材は柔らかいので、乾燥硬化するまで触れないよう養生し、所定の時間を置いて完全に固まれば作業終了となります。

以上が一般的な流れです。実際の現場では、この他にも足場の組立・解体（高所作業のため必須）や天候による作業調整、安全養生など様々な管理作業が伴います。シーリング工事そのものは数日程度（おおむね2～5日）で完了することが多いですが、マンション全体で見ると外壁塗装や防水と同時進行で行われるため、大規模修繕工事全体では数か月規模の工程に組み込まれます。なおシーリング作業は気温や湿度・風の影響を受ける繊細な工種です。一般に気温15～25℃・湿度80%未満・曇天無風が最適条件とされ、雨天や強風時には作業を中止するなど、天候に合わせた工程管理も重要です。

シーリング工事の費用相場

マンション大規模修繕におけるシーリング工事の費用は、施工方法や建物規模によって変動しますが、おおよその相場は「シーリング打ち増し」で1メートルあたり約600～900円、「シーリング打ち替え」で1メートルあたり約800～1,200円です。打ち増し工事は既存シール撤去を省略できる分安価ですが、その場しのぎの予防措置であるため、大規模修繕では基本的に打ち替え工事（既存撤去＋新規充填）が行われます。従って実質的な単価目安は800～1,200円/m前後と考えておくと良いでしょう。

この施工単価にはシーリング材や施工手間の直接費用が含まれますが、マンション全体の工事費用を考える際には仮設足場など他の費用も考慮が必要です。シーリング工事は高所での作業となるため足場の設置が不可欠であり、足場設置には別途1㎡あたり約700～900円程度の費用がかかります（足場費用は塗装や防水など他工事と共通のため一概にシーリング工事分と切り離せませんが、大規模修繕全体の費用要因として無視できません）。例えば低層で外壁面積の小さい建物よりも、高層で大規模な建物の方が足場費やシーリング総延長が増えるため費用総額も高くなります。またシーリング材の種類によっても材料単価が異なります。一般的な変成シリコーン系やウレタン系のほか、耐久性に優れ価格も高いシーリング材を採用するケースでは材料費が増すことになります。

シーリング工事費用の内訳例としては、「数量（延長メートル） × 単価（円/m）＝シーリング施工費」のほか、「足場費」「諸経費（現場管理費等）」が加算されます。国交省のマンション修繕工事調査でも、シーリング工事費は建築系工事費用全体の約1割程度を占める主要工事の一つとなっています。例えば外壁のひび割れ補修やタイル補修、防水工事などと並び、シーリング工事だけで総額数百万円規模になることも珍しくありません。

管理組合としては、見積書に記載されたシーリング工事の数量や単価が適正かを確認することが大切です。国や自治体、公益団体が公表する単価目安や他社事例を参考に、極端に高すぎたり安すぎたりしないかチェックしましょう。また前述のように工法による単価差（打ち替え vs 打ち増し）も費用に直結しますので、「どの箇所を打ち替えし、どの箇所は打ち増しで対応するのか」について見積内訳をよく確認することが重要です。

業者選定の注意点と失敗事例

シーリング工事の成否は施工業者の腕前や信頼性に大きく左右されます。見た目には地味な工事ですが実は高度な技術を要し、経験の浅い作業員だと適切に施工できない恐れがあります。ここでは、マンション管理組合がシーリング業者・施工会社を選定する際に注意すべきポイントと、ありがちな失敗事例を解説します。

信頼できる専門業者を選ぶ

まず大前提として、シーリング工事は専門の防水工事業者またはシーリング施工業者に依頼すべきです。外壁の目地シールは建物外皮の性能に関わる重要部分であり、適切な材料選定や下地処理、プライマー塗布など専門知識と技能が要求されます。業者選定時には過去の施工実績や資格保有状況を確認しましょう。シーリング施工には国家資格である「シーリング防水施工技能士（1級・2級）」なども存在します。資格の有無だけですべてが判断できるわけではありませんが、経験年数が長く熟練の職人が在籍する業者を選ぶことで、手抜きや施工ミスのリスクを減らせます。

見積内容と工法の妥当性をチェック

業者から提出された見積書の内訳を精査することも重要なポイントです。シーリング工事について「数量（延長m）」「単価（円/m）」「工法（打ち替えor打ち増し）」などが明記され、費用根拠が明確になっているか確認してください。特に注意したいのは、本来打ち替えすべき箇所まで打ち増し工法で安く見積もっていないかという点です。打ち増しは前述の通り劣化の進んだシールには適さず一時しのぎに過ぎません。費用を安く見せるために不適切に打ち増しを多用する業者には注意が必要です。「○○部は打ち増し、△△部は打ち替え」など合理的な理由づけがされているか、提案内容を専門家にも確認してもらうと安心です。

ありがちな失敗事例（手抜き施工）

シーリング工事で実際にあった失敗例として多いのが、施工不良による早期劣化・剥離です。例えば下地処理を十分行わず古いシールの一部が残ったまま新規充填してしまったケースや、プライマーを省略して密着不良を起こしたケースなど、見た目ではわからない手抜き施工が原因で数年以内にシールが剥がれてしまう事例があります。こうした不良施工は、信頼できる業者を選べばかなり防げますが、万一に備えて施工中・完了時のチェック体制も整えておきましょう。管理組合としては、足場を解体する前の完了検査でシーリング施工箇所を念入りに確認することが肝心です。可能であれば管理組合の立場で施工を監督・検査してくれる第三者の専門家（建築士やコンサルタント）に立ち会い依頼するのも有効です。実績豊富な第三者に見てもらえば、管理組合では気づけない不備も指摘してもらえ、引き渡し後の不具合リスクを低減できます。

適切なコミュニケーションと施工管理

業者選定後も、施工期間中のコミュニケーションや管理体制に注意を払いましょう。シーリング材の種類変更や工程変更が必要になった場合、事前に管理組合へ相談・説明してくれる誠実な業者かどうかも信頼性に関わります。また施工環境として天候条件の配慮も重要です。優良な業者であれば、雨天時には無理にシールを打たない、低温時は硬化遅延に注意する等、施工基準を守って作業します。逆に工期優先で悪天候でも強行施工するような業者だと、後々シールの性能不良につながりかねません。契約時に取り決めた仕様・工程を順守し、品質第一で対応してくれる業者を選びましょう。

以上の点を踏まえ、経験豊富で信頼できる業者にシーリング工事を任せることが、マンション大規模修繕成功の鍵となります。適切な業者選定と施工監理によって、シーリング工事本来の防水効果を最大限に発揮させ、建物の価値と寿命を守りましょう。

シーリング工事でよくある質問

最後に、マンションのシーリング工事に関して管理組合やオーナーの方が抱きやすい疑問をQ&A形式でまとめます。疑問点を解消し、適切な判断に役立ててください。

Q1. シーリング工事は何年ごとに行うべきですか？

A. 一般的には12～15年ごとの大規模修繕時にシーリング打ち替えを行うケースが多いです。国土交通省のガイドラインでも、シーリングの改修周期は他の外壁防水工事（塗装や防水層）と同程度の12年前後を目安としています。ただし、実際の劣化スピードは環境によって異なり、外壁のシーリング材は施工後5年程度でひび割れや剥離といった劣化症状が出始めることもあります。そのため管理組合としては最低でも5年に一度はシーリング目地の劣化チェックを行い、劣化が進んでいれば大規模修繕を待たず部分補修することも検討すべきです。まとめると、「目安は12～15年周期だが、中間点検を欠かさず劣化状況に応じて適宜対応する」というスタンスが望ましいでしょう。

Q2. シーリング工事の費用はいくらかかりますか？

A. 規模によりますが、シーリング工事単体の費用目安は数十万円～数百万円です。延長メートルあたりの単価は前述したように打ち増しで600～900円/m、打ち替えで800～1,200円/m程度が相場になります。加えて、高所作業には足場費用（設置解体で別途数十万円～）が必要です。マンション全体の大規模修繕工事として見積もる場合、シーリング工事費は全工事費の1割前後になるケースが多く、中規模マンション（数千㎡規模）で200～400万円程度、大規模マンションでは500～1,000万円超に達することもあります。正確な金額は建物の規模・階数、目地の延長、採用材料、工法によって変動するため、専門業者から詳細見積もりを取得して確認してください。

Q3. 劣化したシーリングは打ち増し工事でも大丈夫ですか？

A. 劣化の程度によりますが、基本的には「打ち増し」より既存材を撤去して新規充填する「打ち替え」を推奨します。打ち増し工事とは古いシールの上に新しいシールを重ねて充填する方法ですが、古い劣化シールが内部に残存するため密着性が弱く、剥離のリスクが高いです。特に既存シールにひび割れや肉痩せ（やせ細り）が生じている場合、上から何を充填しても内部の劣化が残ったままなので根本的な解決になりません。打ち増しはあくまで劣化が軽微な場合の応急処置であり、例えば新築後数年で一部シールに隙間が出た際の部分補修などには有効ですが、築10年以上経過して全面的に劣化している場合には適しません。費用面では打ち増しの方が安く済みますが、その分寿命も短く数年で再劣化する可能性があります。マンション全体の防水性能を長期維持するには原則として打ち替え工事を行うべきでしょう。どうしても予算等の都合で打ち増しを採用する場合も、次回近いうちに打ち替えを実施する前提で計画を立てることをおすすめします。

Q4. シーリング工事は自分たち（非専門家）でもできますか？

A. 高所作業や広範囲に及ぶマンションのシーリング工事は、専門業者に依頼する必要があります。戸建住宅の窓まわり程度であればDIY補修可能なケースもありますが、マンションの場合、外壁や開口部のシールは共用部分であり、高所での作業も伴うため、管理組合として勝手に補修することはできません。またシーリング材にも様々な種類があり、適材適所の選定や下地処理・プライマー処理など専門知識が求められます。仮に管理組合の有志で部分的にシール補修しようとしても、適切に施工できなければ逆に雨漏りを悪化させてしまうリスクもあります。加えて高所作業には法律上の安全基準があり、足場や高所作業車なしでの無理な作業は大変危険です。以上の理由から、マンションのシーリング工事は防水工事の専門業者に任せるのが原則です。

Q5. シーリング工事中、臭いや騒音の問題はありますか？

A. 多少の騒音と臭気は発生しますが、事前対策と周知で対応可能です。シーリング工事ではまず足場の組立・解体作業がありますが、この際に金属音などの騒音が発生します。また古いシール材をカットして剥がす際にもカリカリとした音が出ます。一方、臭いについては新しく充填したシーリング材が硬化する過程で溶剤臭のような刺激臭を発する場合があります。特にウレタン系シーリング材などは硬化時に特有の匂いが強く出ることがあります。ただし臭気の強さ・種類は使用材料によって異なるため、事前に業者へ確認し、必要に応じて低臭タイプの材料に変更してもらうこともできます。マンション居住者への影響としては、工事期間中は窓の開閉を控える、洗濯物を外に干さない、といった協力が必要になることがありますが、通常は数日～1週間程度の一時的なものです。管理組合から事前に「○月○日～○日ごろシーリング工事を行います。多少の臭気・騒音が発生しますがご了承ください」と周知しておけば、居住者の理解も得られるでしょう。万一強い臭いが室内に入り込む場合は、業者に相談して換気方法を工夫してもらうなど対策してもらってください。

まとめ：大規模修繕におけるシーリング工事は劣化防止の要！

マンションの大規模修繕において、シーリング工事は建物の劣化防止と快適性維持の要となる重要工事です。普段は目立たない存在ですが、シーリング材が健全に機能しているおかげで雨水の侵入が防がれ、外壁内部や構造躯体の劣化が抑えられています。逆に言えば、シーリング材の劣化を放置すれば雨水や湿気が建物内部に侵入し、躯体腐食や鉄筋錆びによる構造劣化を招きかねません。そうした事態を防ぐためにも、適切な時期にシーリング打ち替え工事を実施し、防水機能を回復させることが肝要です。

大規模修繕では外壁塗装や屋上防水など多数の工事項目がありますが、シーリング工事はそれらと密接に関連し、マンション全体の耐久性を支える基盤と言えます。専門家の知見や公的ガイドラインを活用しながら計画的にメンテナンスを行い、信頼できる業者の手で確実な施工をしてもらいましょう。適切なシーリング工事によってマンションの美観と性能を長期にわたり維持し、資産価値を守ることができるのです。大規模修繕の機会を捉えて劣化部位をしっかり補修し、安心・安全な住環境を未来へ引き継いでいきましょう。