マンション大規模修繕で建築確認申請が必要なケースと対策

確認申請が必要な工事の具体例：どんな大規模修繕で申請が求められる？

マンションの大規模修繕と一口に言っても、工事内容は多岐にわたります。その中で建築確認申請が必要になるケースと不要なケースがあるため、代表的な工事例を挙げて整理します。

主要構造に影響を与える大規模な工事（申請が必要）

建物を支える壁・柱・梁・床・屋根・階段など主要構造部の半分超に及ぶ修繕や改造は「大規模修繕・大規模模様替」に該当し、確認申請が義務付けられます。例えば、外壁タイルの全面張替えや外壁躯体の大規模補修、複数階にわたるバルコニー床板の交換、階段の架け替え・段数変更、耐震補強のための梁や柱の補強・交換などが挙げられます。これらは建物の構造安全性や避難経路に影響を与えるため、工事計画が現行法規に適合するか事前に審査を受ける必要があります。

表面的・部分的な修繕工事（申請は不要）

建物の構造に影響を与えない表面的な維持修繕であれば、原則として確認申請は不要です。具体的には、外壁塗装の塗り替え、屋上防水層の再施工、手すりや金物類の塗装・補修、床材の部分補修などがこれに該当します。これらの工事は建築物の主要構造部を変更・撤去しないため、たとえマンションが法律上の対象建築物（後述する第1〜3号建築物）でも確認申請をしなくて済むケースが多くなります。例えば「階段の滑り止めシート張替え」「ウレタン防水の塗り直し」「鉄部手すりの同程度品への交換」程度であれば、構造に手を加えない通常の修繕工事として扱われます。

以上のように、「構造に関わる大規模工事か否か」が確認申請の要否を判断するポイントです。特にマンションのバルコニー改修では、手すり壁や床スラブをどこまで撤去・更新するかで扱いが変わります。手すりの交換のみでコンクリート躯体を触らない場合は申請不要ですが、バルコニー床板や手すり壁を建物全体で半数を超えて改修するような場合には申請対象となり得ます。

また、エレベーターのリニューアルについても、エレベーター機械室の構造改変や耐震補強が伴う場合には確認申請が必要となるケースがあります（単純な機器交換のみなら不要）。工事内容によって判断が分かれるため、「これは申請が必要か？」と疑問に感じたら、次章の法的ルールを踏まえて慎重に確認しましょう。

建築基準法上のルールと行政判断のあいまいさ：法第6条の要件と既存不適格の扱い

建築確認申請が必要かどうかは、建築基準法で明確に規定されていますが、実務上は行政ごとの運用にあいまいさが残る部分もあります。この章では建築基準法上の基本ルールと、自治体による解釈の違いや既存不適格建築物の扱いについて整理します。

法第6条と「第1号〜第3号建築物」

建築基準法第6条第1項では、新築・増築・改築（一部除く）や大規模修繕・模様替えの際に確認申請が必要となる建築物を、その規模・用途によって第1号〜第4号建築物に区分しています。一般に特殊建築物（劇場、病院、マンション等）で床面積が200㎡を超えるものは第1号建築物、一定規模以上の木造・非木造建築物が第2号・第3号建築物に該当し、それ以外の小規模建築物が第4号建築物です。マンションは住戸数が多く延べ面積が広いためほとんどが200㎡超となり第1号建築物に該当し、大規模修繕を行う際は原則として確認申請が必要になります。ただし、床面積200㎡以下のごく小規模なマンション（木造2階建てアパート等）は第4号建築物となり、従来は確認申請不要でした。この「4号特例」は2025年の法改正で縮小され、木造2階建て住宅など小規模建築物でも主要構造部の過半におよぶリフォーム時は新たに確認申請が必要になります。管理組合として、自分たちの建物が法第6条上どの区分に当たるか把握しておきましょう。

「大規模修繕・大規模模様替え」の法的定義

単にマンションが第1〜3号建築物に該当するだけでなく、工事内容が「大規模の修繕」または「大規模の模様替」に該当するかがポイントです。建築基準法第2条第十四号・第十五号でそれぞれ次のように定義されています。

大規模の修繕 – 建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいう

大規模の模様替 – 建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替をいう

簡単に言えば、壁・柱・梁・床・屋根・階段といった主要構造部のうちどれか一種類でも半分を超える範囲で修繕（元と同じ材料・形状での復旧）または模様替え（新しい材料・仕様への変更）を行う工事が該当します。したがって、主要構造部に一切手を加えない塗装工事や設備機器の交換などは含まれませんが、主要構造部に及ぶ工事はたとえ既存部分と同等の復旧（修繕）でも「大規模」とみなされる点に注意が必要です。どの範囲を「主要構造部の過半」と捉えるかは技術的な判断になりますが、例えば外壁であれば「建物全周の外壁面積のうち半分を超える範囲を撤去・交換するか」が基準となります（単なる仕上げ材の張替えで構造躯体に手を加えない場合は除外されることもあります）。このような法的定義を踏まえ、自社の修繕工事が該当しそうかどうか事前に確認することが重要です。

行政ごとの解釈の違いとグレーゾーン

建築基準法の規定自体は全国共通ですが、最終的な判断や運用は自治体によって微妙に異なるのが現実です。例えば「主要構造部の過半」の捉え方について、一部の自治体では建物全体で主要構造部の過半に及ぶかどうかで判断するのに対し、他の自治体では工事対象となる部位単位（壁なら壁のみ、屋根なら屋根のみ）で過半かどうか判断する、といった運用の差が報告されています。また屋外階段についても、ある自治体では単なる附属設備とみなして主要構造部に含めない一方、別の自治体では「非常時の避難経路として重要」と判断して主要構造部に含める場合があり、この解釈の違いで確認申請が必要か否かの結論が変わるケースがあります。さらに地域によっては、外壁の色彩変更など外観の変更に対し景観条例やまちづくり条例の観点から事前届出・承認を求められることもあります。都市計画区域内・準都市計画区域内では、建物用途や防火規制に応じて建築確認とは別に追加の許可手続きが必要になる場合もあります。このようにグレーゾーンも存在するため、計画段階で管轄自治体の建築指導課や建築主事に相談し、解釈の確認をとることが望ましいでしょう。

既存不適格建築物の扱い

1981年の新耐震基準施行など、時代とともに建築基準法は改正を重ねており、古いマンションでは新築当時は合法だったが現在の基準には適合していない部分（既存不適格）が少なくありません。法令上は、こうした既存不適格となっている箇所も大規模修繕・模様替えの際には原則現行規定に適合させることが求められます。

例えば、耐震壁や耐力上主要な部材の鉄筋量が現行基準不足であれば耐震補強を行う、防火区画や非常用設備が不足していれば追加する、といった対応です。もっとも、すべてを最新基準に合わせることは建築主（区分所有者）にとって過大な負担となる場合もあります。そこで建築基準法には既存不適格に関する緩和措置（法第86条の7等）が定められており、一定条件下では大規模修繕を行ってもなお従前の状態を維持できる場合があります。

たとえば構造耐力に関しては「構造耐力上危険性が増大しない（=耐震性が悪化しない）こと」が条件となっており、屋根の葺き替えで重い瓦に変更しない（既存と同程度の軽い屋根材を使う）など構造負担を増やさなければ既存不適格のままで認められます。また、容積率オーバーや建ぺい率オーバーの建物で増築を伴わない場合、高さ制限超過の既存建物で形状を変えない場合などは、引き続き現状のままでもやむを得ないと判断されれば適合化を要求されない緩和規定があります。

一方、防火地域・準防火地域内の建物では屋根や外壁の防火性能について緩和がなく、たとえ既存不適格でも大規模修繕時には現行の防火仕様に適合させる必要がある点に注意が必要です。このように、既存不適格部分の扱いは工事内容と行政判断によりますので、事前に設計者や行政に確認し、必要なら現行基準への適合工事も計画に織り込んでおきましょう。

確認申請が発生するとどうなるか：工期・費用・近隣協議への影響

もし計画している修繕工事が確認申請を要するとなった場合、工事スケジュールや費用、手続きにどのような影響が生じるでしょうか。ここでは建築確認申請を行うことで生じる主な影響と留意点を解説します。

設計図書の準備と審査対応

確認申請が必要と判明した場合、まず建築士による詳細な設計図書の作成が不可欠です。一般的に提出を求められる書類は、確認申請書、建築計画概要書、工事届、設計図（意匠図・構造図・設備図）、構造計算書（必要な場合）、各種申請手数料納付書、委任状（代理申請時）など多岐にわたります。

特に主要構造をいじる工事では構造計算書や耐火性能の検証資料なども必要となり、準備に時間と費用がかかります。申請書類一式を管轄の建築主事または民間の指定確認検査機関に提出すると、着工前に建築計画の審査が行われます。この審査には通常2週間から1ヶ月程度を要し、不備や計画変更があると差し戻し・再申請で最長2ヶ月ほどかかるケースもあります。したがって、確認申請が発生すると工事着手前の準備期間が延びることは避けられません。管理組合として工期に余裕を持った計画を立て、早めに申請手続きを進めることが重要です。

工事費用・手続き費用の増加

確認申請が必要な場合、申請手数料や検査費用などの行政コストが追加で発生します。手数料は建物規模や地域によって異なりますが、例えば大阪府では床面積100㎡以下で38,000円、300㎡超1000㎡以下で97,000円、10,000㎡超で524,000円と面積に応じて数万円〜数十万円の費用がかかります。東京都の場合も100〜200㎡で14,000円、200〜500㎡で19,000円程度（確認申請のみの費用）となっており、マンション全体の延べ面積が大きいほど費用は増加します。加えて、設計事務所への委託料（申請図書作成・申請代行費用）や、申請後に行われる中間検査・完了検査の手数料も必要です。中間検査は構造に関わる工事等で途中確認が必要な場合に実施され、完了検査は工事完了後4日以内に申請して7日以内に受検し、無事適合すれば検査済証が交付されます。

これら一連の確認・検査手続きにかかる費用は全てマンションの工事発注者（管理組合）側の負担となります。大規模修繕工事そのものの工費に比べれば手数料は小さいものの、追加の専門業務費用などは無視できません。資金計画にあらかじめ組み込んでおく必要があります。

近隣協議や周辺への影響

建築確認の手続きを経て工事内容が変わったり工期が延びたりすると、居住者や近隣住民への影響にも配慮が必要です。例えば、確認申請の結果「防火上の理由で外観仕様を変更せざるを得なくなった」「避難経路確保のため仮設足場の配置を変更した」等の場合、事前にマンション居住者への説明や近隣への周知が求められます。場合によっては、景観変更について自治体への届出や近隣説明会が義務付けられるケースもあります（地域の景観条例・まちづくり条例に基づく手続き）。

また、工期延長により足場や騒音の発生期間が長引けば、近隣から苦情が出るリスクも増します。こうした周辺への影響を最小限に抑えるためにも、確認申請が必要と判明した段階で速やかに工事計画を見直し、必要な説明や調整を行うことが肝心です。管理組合は施工業者やコンサルタントと協力し、近隣対応計画もしっかり立てておきましょう。

計画変更の制約と違反時のリスク

一度確認申請を提出し「確認済証」が交付されると、その内容に沿って工事を進めなければなりません。工事途中で設計を大幅に変更したくなっても、勝手に変更すると「確認を受けた内容と異なる工事＝違反建築」と見なされる恐れがあります。どうしても変更が必要になった場合は計画変更の再申請を行い、改めて許可を得てから着工または続行する手順が必要です。このように確認申請後は柔軟な設計変更がしにくくなる点も留意しましょう。

また、本来申請が必要な工事なのに申請せず進めてしまった場合（申請漏れ）は明確な建築基準法違反となり、是正命令の対象になります。最悪の場合、工事の一時中止ややり直しを命ぜられ、管理組合や工事関係者にとって大きな損失となります。さらに建築基準法第99条に基づき1年以下の懲役または100万円以下の罰金という厳しい罰則が科せられる可能性もあります。法令違反リスクを避けるためにも、「もしかして申請が必要では？」と感じた段階で専門家に確認する慎重さが求められます。

設計工夫や代替工法で申請不要にできる？ – 確認申請を回避するためのポイント

大規模修繕の計画段階で「できれば確認申請を出さずに済ませたい」と考える管理組合も多いでしょう。実際、工事の設計工夫や代替的な施工方法によって、確認申請の対象とならない範囲に収めることが可能なケースもあります。ここでは、申請回避のために検討すべきポイントを紹介します。

工事範囲を法定の「過半」未満に抑える

最も基本的な考え方は、前述した「主要構造部の半分超を扱うと大規模修繕と見なされる」という基準を逆手に取り、工事規模を過半未満に留めることです。例えば屋上防水や屋根の改修であれば、既存の屋根材を全面一斉に葺き替えず、半分程度ずつ時期を分けて施工する方法が考えられます。外壁の改修でも、建物の片面ずつ数年おきに更新するなど段階的な計画にすれば、一度の工事では過半に達しないため確認申請を回避できる可能性があります（もっとも長期的な維持計画と住民合意が必要です）。

ただし、このような分割施工による回避策については自治体によって解釈が異なる場合があるため注意が必要です。工事を分けても結局トータルでは建物全体の過半を改修するなら「実質的に大規模修繕である」として申請を求められるリスクもゼロではありません。安易な判断は禁物で、企画段階から行政と相談しながら計画立案することが重要です。

既存部分を活かす「カバー工法」など代替工法の活用

老朽部分をすべて撤去・交換するのではなく、既存の構造体を残したまま新しい部材を被せるような工法を採用すれば、大規模修繕に該当しないと判断される場合があります。典型例が外壁のカバー工法です。カバー工法とは既存外壁を撤去せず、その上から新しい外壁材を重ね張りする手法で、国土交通省住宅局の通達（国住指第356号）でも「簡易な改修」として確認申請不要の例示に含まれています。実際、既存外壁をそのまま残すため主要構造部（壁）の過半を撤去する行為に当たらず、一般に大規模修繕扱いとはなりにくいのです。

同様に、屋上防水の改修でも既存防水層を完全にはがさず上から新規防水層を重ねる工法（カバー工法的な防水改修）を取れば、下地の屋根構造自体には手を付けないため確認申請を回避しやすくなります。ただしカバー工法による重量増加が構造に影響を及ぼす場合や、下地の腐食が激しく結局大規模な下地補修が必要になる場合などは、油断せず法的適合性をチェックすることが肝要です。「簡易な工事と思っていたが実は主要構造部に及んでいた」という事態にならないよう、施工方法の選定時には建築士等の専門家と十分に検討しましょう。

同程度の材料・仕様で復旧し既存不適格の緩和措置を利用する

前章で触れたように、既存不適格項目については一定条件下で現行基準への適合を猶予できる制度があります。これを活用する観点から、あえて従前と同じ仕様・形状で修繕し法適合を要求される余地を減らす方法も検討に値します。例えば、耐震補強が必要な古い建物でも柱や梁を新設・交換するのではなく、既存部材に炭素繊維シートを巻く補強で対応すれば構造形式自体は変わらず、確認申請上は「改築」ではなく「補強工事」として扱える可能性があります（補強設計が現行基準に適合する必要はあります）。

また、防火性能の面でも、延焼のおそれのある開口部にだけ20分耐火設備（防火戸など）を新設することで既存外壁全体はそのまま残し、防火上支障ないと認めてもらう、といった対応が現行制度上可能です。実際、法令上も「延焼のおそれのある部分の開口に20分間の防火設備を設置すれば、既存不適格のままで可」とする緩和規定があります。

このように必要最小限の改良で安全性を確保しつつ大掛かりな構造変更を避けることが、結果的に確認申請そのものを不要にすることにつながるケースもあります。もちろん判断は専門的になるため、設計段階で行政や有資格者と十分協議して方針を決定してください。

以上のポイントを踏まえ、「申請不要の範囲に収める」ことを優先するか、あるいは申請覚悟で抜本的に改修してしまうかは、管理組合の方針や建物の状況次第です。無理に申請回避しようとして安全性を損なっては本末転倒ですので、専門家の意見を聞きながら総合的に判断しましょう。場合によっては部分的に申請が必要な工事（例：耐震補強）と申請不要の工事（例：外壁塗装）を並行して行う方法もありえます。その際は確認申請が必要な部分だけを切り出して設計・申請し、その他は通常修繕として進めるという形でプロジェクトを組むことも可能です。いずれにせよ、法的な線引きを正確に把握した上で計画を最適化することが求められます。

まとめ

マンションの大規模修繕工事における建築確認申請の問題は、法的知識と実務経験を要する難しいテーマです。しかし、本記事で解説したポイントを押さえ、必要に応じて専門家の力を借りれば、決して乗り越えられない壁ではありません。管理組合の理事としては、工事計画段階で「これは確認申請が必要な工事か？」と常に意識し、早め早めに対策を検討しましょう。

確認申請が必要なケースと不要なケースを見極め、法第6条を含む建築基準法のルールを理解し、誤解を排して計画を立てることが、プロジェクト成功の鍵となります。その上で、信頼できる修繕コンサルタントと連携しながら進めれば、法令順守と円滑な工事進行、そしてマンションの安全・価値向上を両立できるはずです。大規模修繕をスマートに乗り切り、マンションの未来につなげていきましょう。