分譲マンションのエレベーター交換費用と日数｜業者を選ぶ時の注意点を解説

分譲マンションのエレベーターの耐用年数と交換を要する時期は？

分譲マンションのエレベーターにおける法定耐用年数（減価償却期間の目安）は17年、メーカーの計画耐用年数は20年弱とされているのが一般的です。しかし、現実的な耐用年数はそれよりやや長めの25～30年です。

分譲マンションのエレベーターの交換工事のサインは？

計画耐用年数としての目安のほか、以下のサインに応じて、交換工事を行ないます。

耐用年数を迎えた

分譲マンションのエレベーターの改修工事をするタイミングとしては、25～30年の耐用年数が目安となりますが、マンション大規模修繕は約12年ごとに行うことが多いため、2回目にあたる24～26年目などにエレベーター交換工事を計画するケースもあります。

不具合の発生頻度が増えた

分譲マンションのエレベーターに以下の症状が出てきた場合は、修繕の際に本腰を入れた対応が必要なサインといわれています。

• 老朽化や過負荷、外的要因などが原因での修繕が必要になった
• 扉が開かない、異音や異臭、振動がするなど
• 停止故障が多発
• インバーターユニットが故障した（保守会社から高額な見積が出た）
• エレベーターの乗り場とカゴの停止位置に段差が生じる

上記のような状態での運転を続けることは事故のリスクを伴うため、まずは専門業者のチェックが必要です。

現在使用しているパーツの生産が終了したタイミング

分譲マンションでエレベーターを新設してから25～30年が経過すると、現行のエレベーター会社から部品の供給停止の通知が届きます。部品の在庫がなくなった場合、耐用年数内でも「故障時の修理の目途が立たない」状況となる可能性があるため、交換工事を計画しなければならないこともあるでしょう。

分譲マンションのエレベーターの交換工事とは？

分譲マンションのエレベーターの交換工事は、大きく以下3方式に分けられます。

１．全撤去新設リニューアル

２．準撤去新設リニューアル

３．制御リニューアル

最も一般的なのはコストパフォーマンスに優れる「３．制御リニューアル」です。

分譲マンションのエレベーターの改修工事費用はどれくらい？【全撤去新設、準撤去、制御】

全撤去新設工事の費用

分譲マンションのエレベーター交換工事＝全撤去新設工事の費用相場は1基あたりで1,200～2,000万円を要します。（費用は建物の階数やエレベーターの台数など、工事規模によっても左右されます）

文字通りのフルリニューアルで、エレベーターを新品にする工事に相当するため、3種の工事の中ではもっとも費用がかかるデメリットはありますが、耐用年数は新築時と同様に長く取れることになります。

また、全撤去新設の場合は確認申請が必要となるため、災害対応・耐震基準などで「既存不適格」への対応も行えることになります。既存不適格とは、耐震基準が現行法規に適合していない状態を指します。

不適格となっても問題なく使用を継続できますが、最新の耐震性能・機能が利用できることはメリットでしょう。

以下は定期検査の際にチェックされる既存不適格項目の例です。このようにエレベーターの防災性能は、年を追うごとに高められています。

既存不適格の検査項目の例

このほか、現状では既存不適格になりませんが、以下の基準も設けられました（基本的にメーカー系のみ施工可能）

準撤去リニューアル工事の費用

エレベーターの新設からの年数によっては、準撤去のリニューアル工事を行います。各階に設置されているエレベーターの三方枠や敷居などは既設のものを利用し、ロープ・制御盤・巻き上げ機などを取り替える工事です。約1,200〜1,700万円が相場となっています。

制御リニューアル工事の費用　

制御リニューアルは、インバーター制御や操作基盤、配線などの入れ替えを行う工事です。費用は1基あたりで500～700万円が相場となります。最近は部材の高騰などにより、徐々に金額が上がってきているので、専門家へ問い合わせをお勧めします。

昇降速度105m/秒以上となる高速エレベーターなどの特殊なケースは、より高額となります。

分譲マンション・エレベーター定期保守の種類

分譲マンションのエレベーター交換や修繕工事は、日常のメンテナンス契約とセットで進めるのが、通常の管理方法です。

分譲マンションのメンテナンス契約には大別してフルメンテナンス契約とPOG契約の2種類があり、どちらの契約を結ぶかによって、メンテナンス工事の際の規模や費用が変わることもあります。

フルメンテナンス契約

フルメンテナンス契約は、点検や修理、調整、部品取り替えなどをフルに対応してもらう契約です。小額の消耗部品から高額の部品まで、フルカバーで対応が依頼できますが、費用は高額となります。

POG契約

POGは「パーツ・オイル・グリース」の略で、オイルや電球、ヒューズ、リード線など、保守に必要な消耗品の交換をしてもらう契約です。

フルメンテナンス契約よりも費用を抑えられるかわりに、故障や劣化した部品の交換は含まれていないため、トラブルの都度、追加の費用が必要となります。

分譲マンションのエレベーター交換工事に必要な工程と日数は？

分譲マンションのエレベーター交換工事の場合、一般的に、施工期間の目安は1週間から1ヶ月程度です。問題となるのは、部材の納期に日数がかかることで、メーカーから納期を「1～2年」とされるケースもあります。

制御リニューアルで、独立系のエレベーター修繕事業者の場合でも契約後「6～10ヶ月程度」での納品・最長2週間弱の完工となるケースが多いようです。

分譲マンションのエレベーター交換工事は、居住者の生活の利便性を大きく左右します。とくに高層マンションの場合、エレベーターがフル稼働できない期間はとても不便です。

工期や工事日程、施工期間中の利用可能状況の共有は非常に重要であるほか、利用の多い時間帯は可能な限り運転を止めないための工夫が必要になります。

分譲マンション・エレベーター交換工事の依頼先の種類は？

分譲マンションのエレベーター交換工事の依頼先は、エレベーターの製造メーカーのほか、独立系の事業者に依頼することができます。

メーカー系の事業者

メーカー系の事業者は自社製品なのでノウハウが豊富で安心といえます。反面大手メーカーに依頼することで費用が高額になりがちで、依頼ルートによっては施工コストについてのチェックが働かない点も懸念されます。

独立系の事業者

独立系の事業者は各社が対応可能機種を増やし、市場シェアも年々増加しています。工事費用、メンテナンス費用ともに、独立系事業者のほうがコストパフォーマンスが良く、複数メーカーの工事を手がけているため、独自のノウハウを積んでいることもあります。

ただし、部品交換などの小規模改修は、トラブルの際の責任の所在をはっきりするために、これまで依頼してきたメンテナンス事業者での実施がおすすめです。

分譲マンションのエレベーター交換工事費を抑える方法と業者を選ぶ時の注意点

適切な修繕計画と事業者選び

分譲マンションのエレベーター交換工事では、相見積もりを依頼した場合でも、同様の施工内容に対して、工事費用に大きく開きが出る場合があります。

適正でない見積もり内容や中間マージン、キックバックがその要因となっています。事業者選びのプロセスが、工事費用に影響を与えるのです。

管理会社や分譲マンションの大規模修繕コンサルタント、施工会社の提案のままでなく、第三者の専門家のサポートを受け、相見積もりを取得して検討しましょう。独立系事業者のほうが費用が安く済む傾向にあるのは、前述の通りです。

また、以下でご紹介するように補助金の利用も積極的に確認し、コスト削減につなげましょう。

各地域ごとの補助金を申請する

分譲マンションのエレベーター交換工事の際に、政府と自治体が事業者となり、補助金が支給されます。防災対策の一環などが目的ですが、以下のように取り決められています。

既設エレベーターの安全確保の促進（交付金・補助金）

参考：国土交通省「エレベーターの防災対策改修事業」

分譲マンションのエレベーター交換工事の際、補助金申請の平均的な流れは、以下のようになります。

補助金の支給は、交換工事が完了して実績報告を行ってからです。施工事業者と工事請負契約をするのは、必ず交付決定通知後である点に注意しましょう。

国と自治体の共同事業ですが、申請の窓口は自治体となります。補助上限額は上記の表が基本ですが、自治体によって支給条件の詳細や支給額がやや異なります。現在事業中の助成金の事例をご覧ください。

分譲マンションのエレベーター交換工事に利用できる補助金の例（2025年2月現在）

なお、公的な補助金事業は実施年度によって内容や実施の有無などが変動しますので、必ず最新の情報を参照するようにしてください。

修繕費として節税する

分譲マンションのエレベーターの交換工事の費用が経費として計上できるケースがあります。

分譲マンションにおける管理組合の会計は営利目的ではないため、通常は確定申告の必要はありません。しかし、駐車スペースの転貸や、携帯電話基地局（アンテナ）設置で、電話会社から収入を得ているなど、管理組合独自の収入がある場合は、確定申告が必要になります。

そこでエレベーター交換工事の費用が事業に関連する場合、経費として計上することができます。

また、居住者が分譲マンションを事業の事務所用に使用している、あるいは区分所有者が賃貸している場合、修繕積立金やエレベーター交換工事のための一時金徴収は、入居者の経費としてみなされます。

まとめ

分譲マンションのエレベーター交換に要する費用や日数、業者を選ぶ時の注意点を解説しました。

高額な負担となる分譲マンションのエレベーター交換工事ですが、居住者の安全への配慮から、必要なタイミングでは欠かせないものです。

外壁塗装など、他の大規模修繕との兼ね合いを考えながら、無駄な費用を支払うことのない工事依頼ができるよう、第三者機関のサポートを得ながら、適切な金額と仕様の比較を行い、工事を成功させましょう。