大規模修繕の責任施工方式・設計監理方式、工事会社の選定方式について
2024/09/03
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「設計・工事における役割分担を組合、業者間でどうするか？（責任施工方式、設計監理方式？）」、「工事会社・見積の選定方式をどうするか？（特命随意、競争入札方式、見積もり合わせ方式？）」は、大規模修繕の進行において非常に大切なポイントとなります。 この記事では「責任施工方式・設計監理方式とは？、それらのメリット・デメリットは？」、「工事会社の選定方式である特命随意、競争入札方式、見積もり合わせ方式とは？、それらのメリット・デメリットは？」についてご紹介いたします。 これら情報が少しでも皆様のお役に立つと幸いです。
目次
責任施工方式・設計監理方式について
設計・工事における役割分担に関連して、代表的なものとして「責任施工方式」と「設計監理方式」があります。
責任施工方式
管理組合が工事会社と「工事請負契約」を締結し、工事会社が責任をもって設計、施工を行う方式となります。
管理組合が自立して責任施工方式で工事を行うためには、「工事会社探し」から「契約、工事保証などの取決め」までに一定の苦労・難しさを伴います。
設計監理方式
管理組合が工事会社と「工事請負契約」を締結するのは変わらず、さらに管理組合がコンサルタントと「コンサルティング契約（業務内容は設計・監理など）」を締結します。
多くのケースにおいては、先ずコンサルタントが設計、見積の仕様を決めます。その後、その仕様に基づき、複数工事会社に対して、競争入札を実施します。そして、入札した工事会社が工事を、コンサルタントが工事監理を行う方式となります。
また、当方式は競争の焦点が価格となるため落札誘導がしやすく、工事会社の負荷が小さい（例：各社が詳細な現地調査、設計、見積、提案書作成をする必要がない）、談合に適したものです。
2017年には国土交通省が設計監理方式における設計コンサルタントの不適切な活動について、異例の注意喚起の通知を出しています。
（抜粋）「一部のコンサルタントが、自社にバックマージンを支払う施工会社が受注できるように不適切な工作を行い、割高な工事費や、過剰な工事項目・仕様 の設定等に基づく発注等を誘導するため、格安のコンサルタント料金で受託し、結果として、管理組合に経済的な損失を及ぼす事態が発生している。」
理事会・修繕委員会の方々にとっては、設計コンサルタントを採用するために苦労して探索、比較選定、さらには総会において予算取得までしたにもかかわらず、その設計コンサルタントに騙されるというのは非常につらいことだと思われます。また、被害は理事会・修繕委員会の方々のみならず組合員に及ぶため、責任問題となり、その後の組合内の関係にも悪影響を及ぼす恐れがあります。
両方式のメリット・デメリット
方式 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
責任施工方式 |
|
|
設計監理方式 |
|
|
工事会社・見積の選定方式について
代表的なものとして「特命随意」、「競争入札方式」、「見積もり合わせ方式」があります。
特命随意
特定業者を指名する方式です。
最大のメリットは、複数工事会社の探索、複数見積の取得、比較選定が不要なこともあり、組合の負荷が小さいことです。
デメリットは、競争原理が働かないことにより工事が割高になりやすいこと・組合内で異論がでやすいこととなります。
競争入札方式
一般的には仕様書をベースに、複数の工事会社からの入札を募集、比較選定する方式を指します。
メリットは、見積のベースとなる仕様書が一様なため、提案・見積内容のバラツキが少なく、比較選定の負荷が小さくなること、（談合が無ければ）価格競争が期待できることです。
デメリットは、仕様書作成のための設計コンサルタントの選定負荷・費用が必要なこと、競争の焦点が価格となるためバリューアップなどの多様な提案を受ける機会が少なくなることです。
見積もり合わせ方式
複数の工事会社に調査、設計、見積提案をしてもらい、比較選定する方式です。
メリットは、（複数の観点で調査、設計がなされるため）多様な提案を受けられること・仕様上の見落としなどリスクが減ること、価格競争が期待できることとなります。
デメリットは、見積の要件・区分けを一定整理せずに見積提案を受けると、比較選定の負荷が大きくなることとなります。
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この記事の著者
豊田 賢治郎
「スマート修繕」代表。過去2年間の顧客マンションへの訪問回数は400回を超え、チェックした見積書の数は千を超える（2024年7月末時点）。 メディア掲載「WBS（ワールドビジネスサテライト）」、「日本経済新聞」、「羽鳥慎一 モーニングショー」、「日曜報道 THE PRIME」、「モーニングサテライト」。
中小企業診断士
この記事の監修者
別所 毅謙
マンションの修繕／管理コンサルタント歴≒20年、大規模修繕など多くの修繕工事に精通。管理運営方面にも精通しており、アドバイス実績豊富。 過去に関わった管理組合数は2千、世帯数は8万を超える。 メディア掲載「WBS（ワールドビジネスサテライト）」、「NIKKEI NEWS NEXT」、「首都圏情報ネタドリ！（NHK）」、「めざまし８」、「スーパーJチャンネル」。
二級建築士
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