マシンルームレス型エレベーターの改修工事とは？費用・時期・進め方

マシンルームレス型エレベーターとは？

マシンルームレス型エレベーターとは、その名の通り専用の機械室を持たないエレベーターのことです。従来は最上階などに巻上機（モーター）や制御盤を収める機械室が必要でしたが、マシンルームレスではそれらを昇降路内に収めるため、建物内に機械室を設置する必要がありません。

建築基準法施行令でも「機械室を有しないエレベーター」が特別な構造として規定されており、1990年代末以降に各メーカーが一斉にこの方式を採用しました。1999～2000年頃以降に竣工した多くの建物で、主要メーカー製のマシンルームレス型エレベーターが設置されています。これは建築設計上、機械室スペースを削減して有効活用したいというニーズに応えた技術革新でした。

マシンルームレス型では機械室が不要になるメリットとして、建物屋上に突出物がなくなるため高さ制限や斜線制限の影響を受けにくい点が挙げられます。また屋上の荷重軽減やデザインの自由度向上、小型ギヤレスモーター採用による省エネルギー性能の改善といった利点もあります。

一方で昇降路内のスペースが狭くなるため保守点検作業が従来より困難になり、安全対策に注意が必要です。例えば巻上機や制御盤が囲まれた昇降路内は温度が上昇しやすく、40℃以上になると機器故障のリスクが高まるため十分な換気や空調が不可欠です。このようにメリット・デメリットを理解した上で、マシンルームレス型エレベーターの適切な維持管理と老朽化時の改修計画を立てることが重要です。

マシンルームレス型エレベーターの改修工事に要する費用

エレベーター改修工事の費用は改修の範囲や方式によって大きく異なり、部分的な改修なら数百万円規模、エレベーター1基を丸ごと交換するフル改修では数千万円に及びます。マシンルームレス型は機械室を備えるエレベーターより改修費用は高くなります。機種や建物規模によっては高額投資となるため、あらかじめ相場を把握して予算計画を立てる必要があります。

一般的な費用相場として、フルリニューアル（全撤去新設）の場合で1基あたり約2,500万～3,000万円、主要機器のみを交換する部分改修（準撤去リニューアル）では約2,000万～2,500万円、制御盤などを更新する制御リニューアルなら約800万～1,000万円程度とされています。これは業界の実績に基づく目安で、エレベーターの台数・規模や停止階数（高さ）、搭載する機能によっても費用は増減します。例えば高層ビルの大型エレベーターでは高度な技術や大型機器が必要となるため費用が高めになる一方、低層の小規模エレベーターなら比較的低コストで改修が可能です。

国土交通省もエレベーター改修に多額の費用がかかる点を踏まえ支援策を講じています。「エレベーターの防災対策改修事業」という補助制度では、地震対策や戸開走行保護装置等の安全向上を目的とした改修工事に対し1台あたり最大950万円を上限に補助金が交付されています。この補助金は地方自治体や民間所有者向けに用意されたもので、国と自治体が費用の一部を負担する仕組みです。

実際の改修費用は、機種や現況によっても変わります。制御盤交換程度の小規模改修で済む場合は数百万円で収まりますが、老朽化が激しくエレベーター本体を新調する場合は設計・製作費用も含め数千万円単位の出費を見込まねばなりません。こうした費用負担を軽減するために、国交省の補助事業や自治体独自の助成金制度の活用が有効です。

マシンルームレス型エレベーターの改修工事を判断する基準

マシンルームレス型エレベーターの改修工事を行うべきかどうかは、主に経年（設置後の年数）・保守部品の供給状況・現在の安全性能という3つの基準から判断できます。以下では、エレベーター改修の必要性を判断する際に重視すべき3つのポイントを説明します。

耐用年数と経年劣化

エレベーターは一般に20～25年程度で主要機器の耐用年数を迎えるため、そのくらいの年数が経過したら改修（更新）を検討するのが目安です。特に安全性確保の観点から、設計上の耐用年数を超えたエレベーターは速やかなリニューアルが推奨されます。

国税庁の定める法定耐用年数ではエレベーターは17年とされていますが、多くのメーカーは製品寿命の目安を20～25年程度に設定しています。実際の建物管理の現場でも、初回設置から15年目に部分的な修繕を行い、30年目前後で本格的な更新（交換）を行う計画が一般的です。例えばマンションの長期修繕計画では、竣工後12～15年周期で大規模修繕を実施し、2回目（築20数年）のタイミングでエレベーターのリニューアル工事を組み込むケースが多く見られます。

部品供給の終了・保守サポート状況

メーカーによる部品供給が終了しているかどうかは重要な判断基準です。主要部品の生産が中止され入手困難になると、故障時に修理不能となるリスクが高まるため、部品供給終了の通知があれば改修工事のタイミングと考えてよいでしょう。

一般的にエレベーターメーカーは、製品発売後20年程度で旧型機種の保守部品製造を打ち切ることが多いとされています。そのため、設置から20年近く経過したエレベーターでは「そろそろ部品在庫がなくなるので更新を検討してください」とメーカーから提案を受けるケースが増えます。部品供給が終了したエレベーターをこのまま使い続けると、万一の故障時に長期間運転停止を余儀なくされるリスクがあります。メーカー在庫が尽きた部品は中古品や他機種流用で凌ぐしかなく、安全性・信頼性の面から望ましくありません。

メーカーから「保守部品の供給終了案内」が届いた段階で、早急にリニューアル計画の検討を始めることをおすすめします。

安全性・性能（法令適合性や故障頻度）

エレベーターの安全性確保も改修判断の重要ポイントです。故障や不調が増えてきた場合や、現在の安全基準に適合していない古いエレベーターは、利用者の安心のため改修工事による性能向上・安全装置の追加が強く求められます。

年数が経ったエレベーターでは、ドアの開閉不良や走行中の異音・振動などの不調が発生しやすくなります。これらは部品摩耗など経年劣化によるもので、そのまま放置すると重大な故障や事故につながる恐れがあります。また法令面では、2009年9月の建築基準法施行令改正により新設エレベーターへ「戸開走行保護装置」や「地震時管制運転装置（予備電源付）」の設置が義務化されました。改正前に設置されたエレベーターは直ちに違法とはなりませんが、重要な安全機能を備えていないため、改修時に補強することが望ましいとされています。

なお、2009年の法改正は、戸が開いたまま動いてしまう事故や地震時の閉じ込め事故を受けた措置でした。例えば2006年に東京都で発生した高校生死亡事故（扉が開いたまま上昇）や、2005年の千葉県北西部地震での閉じ込めを契機に、安全装置の義務付けがなされています。その結果、新設エレベーターには扉が開いた状態で走行しないための装置や、初期微動（P波）検知・停電時にも最寄階に自動着床させる装置が必須となりました。もしエレベーターがこれらを備えていない場合、改修工事によって後付けすることで利用者の安全性を向上させることができます。

安全性向上のための改修としては、上述の戸開走行保護装置や地震時管制運転装置の後付けのほか、かご内監視カメラや非常通報装置の更新、ブレーキ二重化による冗長化など様々なメニューがあります。性能面でも、旧式のリレー式制御を最新のマイコン制御に替えることで停止精度や乗り心地を改善でき、省エネ運転や遠隔監視システム導入で利便性・経済性も高まります。エレベーターは人命を預かる設備だけに、「故障が増えてきた」「動作に不安を感じる」「古い設計で安全装置が不足している」といった場合には改修の決断を先延ばしにしないことが肝心です。

マシンルームレス型エレベーターの改修工事の進め方

エレベーター改修工事を円滑に進めるには、事前準備から施工・完了まで計画的な手順を踏むことが大切です。ここでは、改修工事の一般的な進め方を6つのステップに分けて説明します。 改修計画に着手する前に、まず現在のエレベーターの状態を正確に把握することが重要です。その上で、必要な改修の範囲や予算、スケジュールを関係者と共有し、法令上の手続きも含めた計画を立案します。

ステップ1：マシンルームレス型エレベーターの現状調査と改修方針の検討

最初にエレベーターの現況調査を行います。保守点検記録や故障履歴を確認し、専門業者（エレベーターメーカーや独立系保守会社）による診断を依頼しましょう。ここで設備の老朽度合いや不足している安全機能を洗い出し、改修すべき項目のリストアップを行います。例えば「制御盤と巻上機を交換する」「戸開走行保護装置を追加する」といった改修方針をこの段階で検討します。また同時に大まかな予算感も掴んでおきます。

ステップ2：見積もり取得と業者選定

次に具体的な見積もり取得のプロセスです。メーカーや信頼できる施工業者数社に現地調査をしてもらい、改修工事の提案書と見積額を提示してもらいます。一社だけでは適正価格か判断しにくいため、複数社から見積もりを取り比較検討することが重要です。独立系の専門業者であれば様々な機種に柔軟に対応できますし、メーカー系であれば自社製品の強みを活かした提案が期待できます。それぞれメリットがありますので、提示内容を比較し費用・工期・提案内容を総合的に評価して業者を選定します。

ステップ3：改修計画の決定と合意形成

見積もりを参考に改修内容と予算を決定します。管理組合やビルオーナーなど関係者の合意形成もこの段階で図ります。マンションであれば理事会や総会での決議が必要となり、オフィスビルでもオーナーやテナントへの事前説明が求められます。工事期間中のエレベーター停止について代替手段の検討（例えば必要に応じて階段昇降機の設置や荷物搬送サービスの手配）も含め、関係者への丁寧な説明を行いましょう。また、費用面では前述の補助金申請を行う場合、このタイミングで必要書類を揃えて申請手続きを開始します。補助金には申請期限や交付要件がありますので、業者とも連携して漏れのないよう対応します。

ステップ4：行政手続きと工事準備

改修内容が確定したら、必要に応じて建築基準法に基づく確認申請等の手続きを行います。エレベーターの大規模改修は、新設と同様に建築確認申請が必要となるケースもあります。選定したエレベーター業者が図面や申請書類を準備し、所管行政庁へ申請を行います。同時に工事日程の詳細な調整、資材・新設備の手配、現場近隣への工事周知など施工準備を進めます。

ステップ5：改修工事の施工（撤去・設置作業）

いよいよ改修工事の着工です。まず既存エレベーターの不要部品や古い機器類を撤去します。機械室レス型の場合、昇降路内上部にある巻上機や制御盤を慎重に取り外し、場合によっては一時的に足場を組んで作業します。続いて新しい機器の据付け・配線工事を行います。工事期間中はエレベーターが使えませんので、関係者以外立ち入り禁止措置を取り安全確保します。全撤去新設であればすべてを交換するため、工期はおおよそ45日〜90日に及びます。部分的な制御リニューアルであれば数日～10日間程度で完了します。作業中は騒音や振動が発生するため、作業時間帯の調整など近隣テナント・住民への配慮にも留意します。

ステップ6：試運転・検査と引き渡し

工事完了後、試運転調整と検査を実施します。新しく交換・設置した機器が正常に動作するかを技術者が綿密にチェックします。建築基準法に基づく確認検査（完了検査）もこの段階で受け、適合証の交付を受けます。問題がなければ運転を再開し、改修内容の報告書や保証書類を受領します。最後に居住者・テナントへの利用再開の周知を行い、無事リニューアル工事完了となります。

マシンルームレス型エレベーターの改修工事を行う際の注意点

マシンルームレス型エレベーターの改修工事における注意点を解説します。改修計画を立てるうえで押さえておきたいポイントは主に3つあります。

注意1：メーカー対応の必要性と計画的な準備

マシンルームレス型エレベーター固有の注意点として、原則として製造メーカーでしか改修対応できないケースが多いことを認識しましょう。特に初期世代の機種では、改修用部品や専用工具・技術情報がメーカーにしかなく、独立系の業者では十分な対応が困難な場合があります。そのため、改修を検討する際はできるだけ早めに改修計画を立てましょう。

マシンルームレス型エレベーターのリニューアルですが、メーカー以外の選択肢が全く無いわけではありません。近年では一部の独立系リニューアル専門会社が機械室レス型にも対応可能な技術を持ち、メーカーより低コストで改修を請け負う事例も出てきています。とはいえ安全第一の設備である以上、実績と信頼のある業者に任せることが大前提です。相見積もりを取る際も、機種ごとの対応可否や実績を確認し、確実に施工完了まで責任を持ってくれる業者を選定してください。

注意2：法令手続きと最新基準への適合

エレベーターの改修では、関係法令の手続き遵守と最新安全基準への適合にも注意が必要です。まず、前述したように大規模な改修工事には建築基準法に基づく確認申請が必要となる場合があります。具体的には、エレベーターを丸ごと新しいものに交換する「全撤去改修」や、機械室の有無・定員・速度など主要な仕様を変更する場合などが該当します。自治体によって解釈が多少異なることもありますが、一般にフルリニューアルや準撤去リニューアルでは確認申請を要し、制御リニューアルであれば確認申請は不要とされることが多いです。

法令手続きだけでなく、改修後のエレベーターが現行の技術基準に適合しているかも重要です。古いエレベーターを改修する際は、可能な限り最新の安全装置類を組み込んでおくことが推奨されます。補助金制度でも安全対策工事が要件となっているように、国も既存エレベーターの安全性向上を促しています。改修に当たっては法令遵守と安全第一を念頭に置き、少しでもリスクを減らす方向で設備更新を図りましょう。

注意3：工事期間中の利用者対応と周知徹底

エレベーター改修工事では、工事期間中にエレベーターが使用できないという点にも十分配慮が必要です。特に1基しかエレベーターがない建物の場合、改修工事中は住民やテナントが階段移動を強いられるため、大きな負担や不便をかけることになります。そのため以下の対策を検討してください。

事前周知の徹底

工事開始の十分前から、建物内掲示や文書配布でエレベーター停止期間を周知します。高齢者や障がい者の方には個別に説明し、必要なら一時的な支援策（例えば買い物代行や在宅サービス等）を検討します。

スケジュール調整

可能であれば人の動きが少ない時期（長期休暇や連休）に工事を実施したり、24時間体制で工期短縮を図るなど、停止期間を最小限に抑える工夫をします。マンションなら住民の合意を得た上で仮住まいを用意する例もあります。

複数基ある場合の交互改修

エレベーターが2基以上ある建物では、一度に全て停止させず1基ずつ順番に改修することで片方は運転を維持し、利用者影響を軽減します。この場合も停止するエレベーターを明確に表示し、間違いがないよう注意します。

また工事期間中は騒音・振動も発生します。居室やオフィスに影響が及ぶ時間帯について配慮するとともに、「ご迷惑をおかけしますが安全向上のための工事です」といった理解を求める案内も掲示しましょう。

まとめ：マシンルームレス型エレベーターの改修で重要なこと

マシンルームレス型エレベーターの改修工事について、費用相場から判断基準、進め方と注意点まで包括的に解説しました。押さえておきたいポイントは以下の通りです。

適切な時期の見極め

エレベーターは約20～25年で寿命を迎えるため、耐用年数や故障状況、部品供給状況を踏まえて計画的に改修時期を判断する。特に部品供給終了の案内があれば改修の合図です。

費用と範囲の検討

全撤去新設から制御リニューアル改修まで工事範囲に応じて費用は数百万円～数千万円と幅がある。予算とニーズに合わせて最適な工法を選択し、国や自治体の補助制度も活用する。

計画的な進行管理

現状診断から業者選定、合意形成、法定手続き、施工、検査まで一連の手順を踏む。特に利用者への周知や法令遵守といった点に注意しながら、専門業者と連携して円滑にプロジェクトを遂行する。

安全性の確保

改修を通じて最新の安全基準に適合させ、利用者が安心できる設備に更新する。改修後も定期点検を怠らず、良好なコンディションを維持する。

エレベーターのリニューアルは決して安易な決断ではありませんが、老朽化した設備を放置するリスクは非常に大きなものです。適時適切な改修工事を実施することで、建物の資産価値を守り、利用者の安全・安心を確保できます。ぜひ本記事の情報を参考に、マシンルームレス型エレベーターの改修計画立案に役立ててください。