マンションの第三者管理方式とは？メリット／デメリット等を徹底解説

マンションの第三者管理方式とは

マンションの第三者管理方式とは、マンションの運営管理を所有者（マンションの管理組合）で行わずに外部の専門組織に委託するマンションの管理方式のことです。管理組合が自分達で理事会を運営して、マンション管理の意思決定を行う管理方式（理事会運営方式）に代わる方式となります。

第三者管理方式は、専門的な知識／技術を持つ管理会社やマンション管理士、マンション管理専門の管理センター等の第三者がマンションの運営、管理業務を行うことで、マンションの管理組合が直面する様々な問題や困難を解決する手段として注目されています。

第三者管理方式に切り替えることで、長期修繕計画の立案や共用部分の清掃、配管、空調、エレベーター、機械式駐車場やインターホン等設備の保守点検、修繕等々、マンションの維持管理に必要な業務全般の計画、判断、手配までをまとめて委託することが可能となります。

法令やトラブル対応に必要な知識を持った専門家が対応をしてくれるため、適切な委託先に頼むことができれば、非常に安心かつ効率的です。管理組合員は非常に楽です。

国土交通省の規定（ガイドライン）

第三者管理方式等における外部専門家の活用については、国土交通省はガイドラインを設けています（2024年3月現在、見直し中）。

参考：国土交通省「外部専門家の活用ガイドライン」

国土交通省は、マンションの管理組合が自主的にマンション管理を行うことが困難な場合や、専門的な知識が必要な場合に、第三者の専門家を活用することを推奨しています。国土交通省の規定では、外部の専門家は、マンション管理組合の総会の承認を経て指名され、その業務内容や報酬等は契約により定められるとしています。

近年、第三者管理方式を選択するマンションが増えている背景に、（区分所有者の高齢化が進んだことによる理事のなり手不足以外に）標準管理規約が改正されたことがあります。標準管理規約は、マンションの管理組合が運営するマンションにおける管理規定の基準となる文書で、国土交通省が作成しています。

2016年3月に、マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）が改正され、外部専門家が管理組合の管理者等に就任する場合には、「マンションの区分所有者等が当該管理者等または役員の選任や業務の監視等を適正に行うとともに、監視・監督の強化のための措置等を講じることにより適正な業務運営を担保することが重要である。」とされました。

これと同時に標準管理規約も改正され、組合員ではない外部専門家が、マンション管理組合の役員や管理者に就任できることとする場合の規定が整備されました。つまり、理事になる要件として、「マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する」と規定されていたものが撤廃され、区分所有者ではない外部の専門家を理事に選任できるようになったことで、第三者管理方式を選択するマンションが増えたという背景があります。

現在の日本において、マンションの老朽化の進行や経年に伴う空き住戸の増加等により、マンションの管理が困難になり、管理不全となるマンションが急増することが懸念されています。また、マンションの高層化や大規模化等によりマンションの運営管理は高度化、複雑化していることもあり、国土交通省は、外部の専門家がマンション管理組合の運営に直接携わることも想定する必要があるとして「外部専門家の活用ガイドライン」が制定されました。

マンションの第三者管理方式の種類と導入フロー

第三者管理方式には３つの種類があります。

理事長（理事・監事）外部専門家型（「理事会のうち理事長等の特定役職を外部委託する」型）

理事長や理事、監事に管理会社やマンション管理士等の外部の専門家が就任する方法です。専門家は理事会のメンバーに加わり、区分所有者である組合役員と共に運営管理を行います。

外部管理者理事会監督型（「理事会のうち監事以外の全てを外部委託する」型）

管理会社やマンション管理士等の専門家が管理者となり、理事会は監事として管理者の業務を確認します。さらに監視する立場として別の外部の専門家を理事会の役員に選任する場合もあります。

外部管理者総会監督型（「理事会を廃止、受託者が思い通りにやりやすい」型）

管理会社やマンション管理士等の専門家が管理者となり、理事会を廃止する方法です。区分所有者が役員になる必要がないため負担が軽減されますが、外部に依存してしまう形態のため、適切に運営管理されているかをチェックする機能が非常に弱くなります。そのため、区分所有者から監事を選任するか、別の外部の専門家に監査を依頼することが好ましいです。

第三者管理方式の導入フローは一般的に以下の通りとなります。

理事会／検討委員会内での第三者管理方式の導入是非、導入種類の検討

まず、理事会／検討委員会内で外部専門家を活用する第三者管理方式を導入するか否かを議論します。第三者管理方式を導入するメリット／デメリットを考慮して検討していきますが、見極める段階においては、外部の専門家の支援を受けるケースもあります。

具体的には、マンションの管理組合に対する支援事業を実施する自治体（無料相談会等を開催）やマンション管理士の団体、専門家派遣を行う NPOに相談をすることになります。

悩ましい点は、相談先であるマンション管理士等にとって、管理組合による第三者管理方式の導入は「自身が第三者管理方式を受託できる」ビジネスチャンスにもなりえるため、真に客観的な助言をうけることができるとは限らないという点です。

管理組合内での本格検討

理事会／検討委員会内で「導入する方向で検討する」と判断された後は、会が主体となり、管理組合員への説明会やアンケートを実施して情報を共有、意見の確認をしていきます。管理組合員の意向を把握しながら検討を重ね、合意形成を進めていく流れになります。

総会での導入推進決議を経て、候補者（外部の専門家）の選定や必要な細則、契約、予算案を検討し、最終的な総会決議において正式に決定します。

なお、現行のマンション管理規約で役員の要件を「組合員から選任する」となっている場合は、外部専門家も選任可能とするための規約改正や細則制定等を行う必要があります。

国土交通省が制定した「外部専門家の活用ガイドライン（※）」に、外部専門家と管理組合の契約書の例や、外部専門家の要件に関して細則で定めておくべき事項の例等も記載されていますので、参考にしてください。

参考：国土交通省「外部専門家の活用ガイドライン」

マンションの第三者管理方式のメリット／デメリット、注意点

メリット

まず第一に、専門知識を持った管理会社やマンション管理士等の専門家が日々の管理業務を行うため、マンション管理組合（理事会）の負担を軽減できるという点が特徴として挙げられます。また、専門家がマンションを管理することで、的確に課題を把握した上で長期修繕計画の策定や予算管理等、専門的な知識を必要とする業務も適切に行うことが可能となり、意思決定も迅速になります。

デメリット

第三者管理方式を導入することで専門的な知識や技術を持つ管理会社やマンション管理士等の専門家に報酬を支払う必要があるため、管理組合の支出が増加することが挙げられます。

また、マンションの運営、管理業務を第三者に委託するため、住民のマンション管理に対する参加意識が低下してしまい、管理組合として機能しなくなってしまう事態に陥る可能性もあります。

その他のデメリットとしては、

・組合員の望まない管理方針が取られる可能性がある

・第三者管理を導入するまでの合意形成が難しい

・第三者管理方式に変更すると元（理事会方式等）に戻すことが非常に困難（ほぼ不可能）

などが挙げられます。

では、第三者管理方式を採用し、実際に問題を抱えてしまったマンションはどうなるのでしょうか？

シミュレーションは下記の通りとなります。

（前提）

・管理会社が第三者管理者となるパターン（理事役員のなり手が減り、管理会社から「（第三者）管理者をやりますよ」とオファーされ、長年の実績もあり委託）

・都内、築40年、100戸のマンション

・賃貸比率が約3割

・住民の高齢化が進み、≒7割が高齢者

（問題）

今年、管理会社のグループ会社で実施した大規模修繕の費用が2億2,000万円（戸あたり220万円、相場の1.5～2倍）、修繕積立金が足りないため5千万円借り入れることに。さらに、借入金の返済と今後の修繕費用の積立に向けて、修繕積立金を3倍にすることが議案上程されることになっている。

おかしいと思った一部の住民が立ち上がろうとするも、

・住民で形成する理事会がないため、相談先が管理会社しかなく、取り付く島もない。

・自分たちでどうにかしようとするも、どうしたら良いかが分からない。

・調べた結果、「5分の1で総会だ！」と署名を集めようとするが、なかなか必要量が集まらない。

・なんとか必要量を集め、管理会社に「管理者解任の総会開催」を要請、2週間後に総会は開催されはしたが、議長が管理会社のため委任状の票により否決された。

・再度、総会開催をトライしようとするも、他の住民の方があきらめてしまう。

・弁護士に相談するも、裁判で勝つのは難しいとの見解である。

・借り入れ、値上げされた後の高額な修繕積立金の存在により資産価値は下がり、売却しての住み替えが難しくなる。

あくまで悪いケースのシミュレーションとはなりますが、管理者は営利目的の存在であり、どうしても利益相反の側面が出てきてしまいます。その利益相反の関係者に、自分達の資産であり、生活の場であるマンションの管理／修繕を任せてしまうというのは、あまり好ましくないと考えられます。

第三者管理方式のメリット／デメリットを踏まえた上で、マンションの状況や管理組合員の意見、要望に合った管理方式を選択することが重要となります。第三者管理方式のデメリットに加えて、第三者管理方式を導入する場合に注意すべき点がありますので、説明させていただきます。

導入する際の注意点

マンションの第三者管理方式を導入することで、マンションの価値を長期的に維持することや住環境の向上を実現すること等が期待されます。しかし、マンションの第三者管理方式には、導入する場合の費用負担や情報の透明性を確保すること等、考慮すべき課題もあります。

特に留意すべき点は、第三者管理業者（管理会社等）が適正に業務を行うように監視する体制を構築することとなります。

前述したように、第三者管理方式においては管理組合員の管理／修繕への無関心、活動の把握程度／関与度の低下等が発生します。その中で、第三者管理業者（管理会社等）は「管理組合のために活動する代理人」であると同時に、「管理／工事等で利益をあげる事業者」でもあるという利益相反関係の存在であり、適切な監視無しですと「管理組合の利益を損ねるような行為（低いサービス品質、不必要／割高な工事の実施等）」が横行する恐れがあります。

第三者管理を割安で受託し、管理／工事等で大きく利益をあげるというビジネスも成り立ちます。

監視体制については、理事会に監視する役割を持たせる方法や、別の外部専門家を監事に選任する方法や、監査業務を公認会計士等の専門家に委託する方法があります。

なお、国土交通省は、2024年1月26日にマンションの管理組合が外部の専門家を活用する際の注意点を記した指針の改定【案】を公表しています。

具体的には、マンションの管理組合の理事会の役割を管理会社に委任する「第三者管理」について、業務を監視する「監事」を設置するように求めるという内容です。外からの監視の目を取り入れることにより、適正な業務遂行や管理費用、大規模修繕や給排水、エレベーター、機械式駐車場、インターホン等設備の修繕費用が割高になることを防ぐこと等が目的となります。

監事は、管理会社等の第三者管理事業者が行う業務の内容や管理組合の財産状況を確認する役割を担い、少なくとも1人は弁護士や公認会計士といった外部の専門家から選任し、さらに区分所有者からも任命することが望ましいとされています。

マンションの第三者管理方式を採用すると住民の手間こそなくなるものの、委託する管理会社が自社グループに大規模修繕工事を発注する等して割高な費用負担を迫られるケースがあるので、マンションの第三者管理方式を導入する場合には、取り返しがつかなくならないように監視体制をしっかり整えることが肝要です。

まとめ

日本におけるマンションの老朽化の進行や経年に伴う空き住戸の増加、管理会社等の人手不足等によりマンションの管理が困難になり、管理不全となるマンションが急増することが懸念されます。また、マンションの高層化、大規模化等により、マンションの運営管理は高度化、複雑化しています。

これら社会問題への解決策として、外部専門家の活用があり、その中の新しい取り組みとして、第三者管理方式が注目されています。

ただ、気を付けなければならないのは、委託した管理会社等の第三者管理業者による不正、利益相反行為が行われないように監視体制をしっかり設ける必要があるということです。

管理組合によるセルフチェックはもちろんのこと、別の外部専門家の力を借りることも選択肢となります。マンションは自分達の大切な資産であり、その資産管理を他人任せにしてはいけません。

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