マンション排水管取替え工事の進め方を管理組合向けに解説

マンションの排水管取替え工事とは？

マンションの排水管取替え工事とは、経年劣化した排水管（生活排水を流す配管）を新しい配管に交換する大規模工事です。マンションでは各住戸のキッチン・浴室・洗面・トイレなどからの排水が集合し、竪管（たてかん）と呼ばれる縦の共用排水管を通って下水道へ流れます。この竪管や各戸内の横引き配管が老朽化すると、錆や腐食による漏水事故や排水詰まり、さらには悪臭や衛生悪化など様々な問題が発生します。実際、古い金属製配管では内部に錆が発生して水質悪化を招くケースも報告されており​、放置すれば日常生活に支障をきたすばかりか復旧費用も高額化しかねません​。

こうした排水管のトラブルを未然に防ぐため、一定の築年数が経過したマンションでは計画的に排水管を更新（交換）することが推奨されています。国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」でも、給排水管の寿命目安を約30～40年程度と示しており、それを超えると漏水リスクが高まるとされています​。また、国交省の調査によれば、多くのマンションで管理開始後25～35年の時期に配管更新工事が実施されていることが分かっており、25年を過ぎると事例が急増する「待ったなし」の時期に入ると指摘されています。つまり築25年を超えたら、配管の点検や更新計画の検討を始めるのが賢明と言えるでしょう。

排水管取替え工事では、劣化した古い排水管を撤去し、新しい配管に交換します​。近年は耐久性の高い樹脂製の配管が主流です。具体的には各住戸内のパイプスペースや床下天井裏に設置された竪管を取替え、必要に応じて各戸の横枝管も交換します。工事にあたっては壁や床の一部解体・復旧が伴うため、工事期間中は居住者の生活へある程度の影響が避けられません。しかし配管を一新することで今後数十年にわたり安心して生活できる環境を維持することができ、建物自体の寿命延伸や資産価値の向上にもつながります​。

マンション排水管取替え工事の進め方

マンションの排水管取替え工事は費用も手間も大きいため、綿密な計画と合意形成、そして信頼できる業者選定が重要です。ここからは、管理組合が工事を円滑かつ的確に進めるための5つのポイントを順を追って説明します。

長期修繕計画に組み込み、適切な時期を見極める

排水管の更新時期を判断する際は、建物の築年数だけでなく配管の材質や劣化状況も考慮しましょう。前述の通り寿命の目安は30～40年ですが、配管材質が樹脂系の場合は金属管より長持ちするケースもあります​。まずは専門業者による配管劣化診断を行い、内部の腐食具合や漏水リスクを把握することが大切です。調査結果を踏まえて「あと何年使えるか」「延命工事（後述）で対応可能か」を判断し、計画的に更新時期を決めます。

国交省のガイドライン改定により、長期修繕計画に専有部配管の更新時期も目途を記載すべきとされました。長期修繕計画に排水管更新を組み込んで必要資金を積み立てておけば、いざという時に「資金不足で工事できない」という事態を避けられます。実際、国土交通省の調査では、36.6%のマンションで修繕積立金が計画に対して不足しているとの結果もあり、計画的な資金準備が課題となっています。

参考：令和5年度マンション総合調査の結果について｜国土交通省

配管更新は大規模修繕工事（外壁等）と時期が重なる場合もありますが、給排水設備は建物の根幹です。劣化が深刻化する前に前倒しで実施するくらいの心構えでちょうど良いといえるでしょう​。適切な時期を見極め、長期修繕計画とリンクさせて準備を進めることが賢明です

合意形成と工事範囲の確認

排水管工事に取り掛かる前に、管理組合内での合意形成を確実に行う必要があります。理事会で方針を検討し、総会で工事実施と資金計画についての議決を経るのが一般的な流れです（大規模修繕委員会があればそこで詳細検討すると尚良いでしょう）。合意形成のポイントは、工事の範囲と負担区分を明確にすることです。マンションの配管には管理組合が管理する共用部分（主に竪管）と各区分所有者が管理する専有部分の配管（各戸の横枝管など）があります​。共用部分である竪管は修繕積立金で更新できますが、専有部分の配管更新は本来区分所有者負担となります​。

しかし、専有部の古い配管だけ残せば結局漏水リスクは解消しないため、マンション全体で一斉に交換することが望ましいのも事実です​。そのためには、管理組合が専有部の工事も含めて実施し、費用を修繕積立金等から拠出する必要がありますが、これは管理規約の変更が必要です（組合が専有部工事に関与できるようにする条項追加）。標準管理規約でも専有部分の設備更新を組合負担とするには区分所有者および議決権の4分の3以上による特別決議が必要と定められており​、ハードルは高めです。実際に専有部配管更新の費用負担を巡り住民間の合意形成が難航し、築38年マンションで3年以上も工事着手できず膠着状態に陥ったケースもあります​。

こうした事態を避けるため、理事会は早い段階から配管劣化の現状や放置した場合のリスク、工事の必要性を丁寧に周知しましょう。説明会を開いて専門家から直接説明してもらったり、他マンションでの更新事例を紹介したりすることも有効です​。工事範囲（共用のみか専有も含むか）と費用負担について組合内で合意が得られれば、管理規約の改正手続きや総会特別決議を経て正式に工事計画を進めます。合意形成を怠ると後々トラブルになりますので、時間をかけてでも全員が納得できる計画を作り上げることが賢明です。

工法の検討と費用・資金計画

排水管の改修には大きく分けて更生工事（ライニング等による延命）と更新工事（新規配管への交換）の2種類があります​。

更生工事とは既存配管内部を清掃し樹脂コーティングなどで補強して延命する工法で、約10～15年程度の寿命延長が期待できます​。費用は安く工期も短い利点がありますが、根本的な解決ではなくいずれ交換が必要になる点に注意が必要です​。

一方、更新工事（交換工事）は古い配管を撤去し耐久性の高い新しい配管に取り替える方法で、近年は耐食性に優れ長寿命な樹脂管が主流です。費用は、共用部分のみ交換する場合は戸当たり約30～40万円、各住戸内まで含めて全面交換する場合は戸当たり50～70万円程度が目安で、内装復旧の規模によっては100万円近くに及ぶケースもあります​​。高額になりやすいものの、交換後は長期間にわたりメンテナンスコストを抑えられます​。管理組合としては予算と建物の状況に応じて最適な工法を選定することになります。

例えば「築30年だが漏水事故がまだない場合は、更生工事で数年延命し、その間に資金を蓄えてから更新工事を実施」という段階的戦略も考えられます。一方、「築40年で既に漏水が頻発している場合は直ちに全面更新すべき」でしょう。この判断には専門的知見が必要なため、設備コンサルタント等の専門家と相談し最適案を検討することをおすすめします。

費用と資金調達計画も綿密に立てる必要があります。まず修繕積立金でどこまで賄えるかを確認し、不足が見込まれる場合は一時金徴収や修繕積立金の値上げを総会で提案します。資金不足で工事を先送りすると、結果的に被害拡大で余計な出費を強いられるリスクがあります。どうしても自己資金で足りない場合、公的な金融制度や補助制度の活用も検討しましょう。

複数社からの見積もり取得と適正な比較検討

排水管取替え工事では、施工業者によって提案工法や費用が大きく異なることがあります。必ず複数の業者から相見積もりを取り、適正価格と工事内容の比較検討を行いましょう。1社だけの見積もりでは高止まりした価格や過剰な工事内容になる恐れがあります。一般的には3社程度から見積もりを取るのが望ましいと言われます。

「交換対象の範囲（竪管のみか横枝管含むか）」「工事方法（更生or更新）」「材料や配管径」「内装復旧範囲」など細かな条件を確認しましょう。「相見積もりであること」を各社に伝えておくと競争意識が働き、より良い提案を引き出しやすくなります。

見積書を入手したら、金額の安い高いだけで判断しないようにしましょう。総額が安くても工事範囲が不十分だったり、アフターサービスが手薄だったりしては本末転倒です。各社の提案内容を精査し、「工法の妥当性」「工期の見込み」「居住者への配慮（断水時間帯や内装復旧方法）」「保証内容」なども含め総合的に評価します。必要に応じて不明点はヒアリングし、追加費用が発生しうる事項がないか確認しましょう。

なお、管理組合が見積取得・業者選定を管理会社や設計コンサルタント任せにしすぎるのも注意が必要です。専門知識を借りるのは有用ですが、丸投げにすると裏で業者間談合が行われたり、中間マージンが上乗せされたりして工事費用が倍近くに膨らむケースもあると指摘されています。

実際、「大手に任せて安心」と思った結果、相場とかけ離れた高額工事になってしまった例も見られます。そうした事態を防ぐためにも、理事会自ら入札の過程に目を光らせ、必要なら第三者の専門家（信頼できるマンション管理士や設備専門家など）にセカンドオピニオンを求めると良いでしょう。適正な競争原理を働かせつつ、公平・透明なプロセスで業者選定を進めることが、結果的に妥当な費用で質の高い工事を実現するポイントです。

信頼できる業者の選定と円滑な工事管理

見積もり比較の結果、有力候補となる業者が絞られたら、最終的に信頼できる施工業者を選定します。選定にあたっては、各社の実績や資格を確認しましょう。排水管更新工事の実績が豊富な業者であれば、過去の施工マンションから評判を聞くこともできます。管工事業の許可や建設業許可は当然ながら、できれば更新工事後の保証内容やアフターメンテ対応も比較しましょう。小規模な業者は見積額が安く魅力的に映るかもしれませんが、必要人員を確保できず工期が延びたり、アフターサービスに不安があったりする場合もあります。かといって無闇に大手を選べば安心というものでもなく、重要なのは適切な規模と専門性を持った業者かどうかです。理事会として各候補業者の評判をリサーチし、可能ならば担当者と直接打ち合わせして信頼感を確かめるとよいでしょう。

業者が決定したら、工事契約を締結します。契約書には工事内容の詳細（交換箇所や使用材料、工法）、工期と工程表、金額内訳と支払条件、保証期間などを明記し、不明瞭な点が残らないようにします。契約前に重要事項説明を受け、工事中や完了後のトラブル対応（万一の漏水事故時の補償など）についても確認しておきます。

次に実際の工事スケジュールを綿密に立てます。排水管取替え工事の工期はマンション規模によって様々ですが、一般には数週間から数ヶ月程度を見込む必要があります。例えば7階建てマンションで全ての竪管を交換した事例では、各竪管（系統）ごとに1日で交換作業を完了し、翌日に内装復旧まで終えるという計画で進め、全体で約数週間で完了しています。このように1系統あたり1日で終わらせる工程とすることで、各住戸の断水はその日中（朝9時から夕方まで）に限定し、夕方には水が使える状態に戻すことが可能です。すべての竪管を順番に施工していけば、住民一人ひとりの負担は最小限になります。もちろん建物の構造や業者の手配状況によって工期は異なりますが、居住者への影響を抑える工夫（短工期工法の採用、作業班の増員等）について業者とよく打ち合わせましょう。

排水管工事を実施する際の注意点

大規模工事には思わぬ落とし穴もあります。排水管取替え工事を進める上で留意したい3つの注意点を解説します。

合意形成不足による計画頓挫に注意

管理組合内の合意形成が不十分なまま工事を進めようとすると、途中で反対意見が噴出して計画が頓挫する恐れがあります。費用負担に納得していない区分所有者がいる場合、総会での決議が否決される可能性があります。また、たとえ可決されたとしても、一部の区分所有者から異議が申し立てられ、工事の実施に影響が出ることもあります。実際、前述のように築古マンションで排水管更新の必要性は認識しつつも住民の合意が得られず3年以上着工できない例も報告されています​。

こうなれば老朽配管のリスクは放置されたままで、管理組合としても非常に危険な状況です。そうならないために、とにかく丁寧に合意形成プロセスを踏むことが重要です。理事会が主導して、配管劣化の現状データや専門家の意見を示しながら合意を醸成しましょう。必要であれば再度アンケートや個別ヒアリングを行い、懸念事項を洗い出して解消策を検討します。費用負担への不満が多い場合は、補助金や融資の紹介、工事範囲を段階的に分ける案（まず共用部のみ施工し、専有部は各自または次回修繕時に検討など）を提示することも一案です。

また、総会決議の法定要件にも注意が必要です。共用部の修繕は通常の過半数決議で足りますが、専有部も含めて組合で施工する場合は管理規約変更が必要となり、特別決議（4分の3以上）が求められます。このハードルをクリアするには事前の根回しと納得感の醸成が欠かせません。合意形成に時間を要しても、組合員全員が納得し協力的な体制を築いてから工事を進めることが、最終的には工事成功への近道となります。

悪質な勧誘や契約トラブルに注意

排水管工事に関連しては、消費者トラブルにも警戒が必要です。特に個人宅やマンションを狙った悪質商法の事例が国民生活センター等から報告されています。例えば「無料で排水管の点検をします」と業者が訪問し、点検後に「このままでは大変なことになる」と不安を煽って高額な洗浄や補修工事の契約をさせられた、といった相談が寄せられています​。また「排水管高圧洗浄3000円～」など格安を謳うチラシを見て依頼したら、実際には数万円もの請求を受けたケースもあります​。

管理組合として、こうした悪質な勧誘には十分注意しましょう。突然業者が訪ねてきて点検や工事を持ち掛けてきた場合、その場で契約せず理事会で内容を精査してください。必要があれば消費生活センターに相談し、適切な対処法をアドバイスしてもらうことも大切です​。正式に工事発注する際も、契約内容が不明瞭な業者や口約束ばかりの業者は避け、見積書や契約書を交わして条件を明示しましょう。特に支払い条件は要注意で、着手前に高額な前金を要求するような契約は慎重に検討すべきです。信頼できる業者であっても契約書をきちんと取り交わすことで双方の責任範囲が明確になり、後々の紛争予防になります。

また、管理会社に工事の手配を委託する場合でも、利害関係のチェックは怠らないでください。管理会社と特定業者との間に系列関係やキックバックの噂がないか、理事会として情報収集しましょう。必要であれば第三者のコンサルタントなどから意見を聞くのも良策です。排水管工事は高額なだけに悪質商法のターゲットにもなりやすい側面があります。組合として十分警戒し、正規の手順で信頼できる業者と契約することが重要です。

工事内容の不備や施工不良に注意

最後に、実際の工事段階での注意点です。契約した工事内容が適切に履行されるよう、施工中および完了後のチェックを怠らないようにしましょう。たとえば、ごく稀な例ですが「古い排水管を撤去せず床下に放置したため後に悪臭の原因になった」といった施工不良の事例もあります​。こうした事態を防ぐには、契約段階で撤去範囲や処分方法まで明記しておき、工事監理者（現場監督や理事会担当者）が実際に指示通り撤去されているか確認することが有効です。

また、新しい配管の接続不良や勾配不良がないかも重要な検査ポイントです。プロの施工業者でもヒューマンエラーは起こり得ますから、第三者検査や竣工検査でしっかり品質確認する仕組みを取り入れましょう。給排水管工事では、水を流してみて漏れがないか、詰まりなく流れるかのテストを全箇所で行うのが通常です。理事会も立ち会い、必要なら記録動画を撮るくらいの意識で検査に参加してください。施工不良が後から判明すると、再工事や補償問題で揉める可能性がありますので、引渡し前に不具合は潰しておくことが大切です。

工事中の近隣・居住者トラブルにも気を配りましょう。騒音や振動が規定時間外に発生していないか、埃や汚れへの対策は十分か、作業員のマナーに問題はないか、といった点です。万一居住者から苦情が出た場合、現場責任者と理事会で迅速に対応策を講じ、信頼関係を損なわないよう努めます。特に配管工事は各戸内に立ち入るため、プライバシーへの配慮（作業員以外立ち入り禁止や写真撮影禁止の徹底など）も必要です。工事関係者には入室時のルールを守らせ、万一住戸内の物品破損など事故があれば保険対応も含め誠実に対処します。工事期間が長期に及ぶ場合は、定期的に組合員向けに進捗報告を行い不安を和らげることも検討しましょう。こうした細かな注意を積み重ねることで、大規模工事による人間関係のトラブルを防ぎ、気持ちよく工事完了の日を迎えることができます。

まとめ：見積もりの妥当性をチェックして安心施工を

マンションの排水管取替え工事は、タイミングの見極めから合意形成、資金計画、業者選定、施工管理に至るまで、管理組合の経験と手腕が問われる一大プロジェクトです。築年数が進み給排水管の老朽化が避けられない以上、先送りせず計画的に対処することが肝要となります。その際、本記事で述べたように公的ガイドラインや専門家の知見を参考にしながら進めることで、無駄のない的確な工事が実現できるでしょう。

特に重要なのは、見積もりの妥当性をしっかりチェックすることです。複数社から見積もりを取り相場を把握すれば、提示された金額が適正かどうか判断しやすくなります​。見積もり内容を比較検討する際は金額だけでなく工事範囲・工法・保証等も含めて総合評価し、不明点は業者や専門家に遠慮なく質問しましょう。

大切なのは「準備八分、施工二分」です。入念な計画準備と見積もりチェックを行い、賢い進め方で排水管取替え工事を乗り切りましょう。それがマンションの未来を守る確実な一歩となります。