マンションの老朽化問題の現実と対策（改修、建て替え、立ち退き等）

マンション老朽化問題とは

マンション老朽化問題とは、竣工から何十年も経年劣化したマンションが増えることで引き起こされる様々な社会問題のことです。一般的なマンションは管理組合によって維持管理され、定期的な大規模修繕などの修繕、メンテナンスが行われることで維持されますが、コンクリートの中性化等は基本的に不可逆であり、経年劣化が積み重なっていきます。

高経年のマンションは年々増え続け、マンション老朽化問題は増加しています。平成30年に国土交通省の公表した資料によると、築40年を経過した高経年マンションは平成30年（2018年）の時点で81.4万戸あり、なんと10年後の令和10年には197.8万戸と約2.4倍に、20年後の令和20年には366.8万戸と約4.5倍まで急増するとされています。こうした高経年マンションの増加に伴い、危険／好ましくない住環境となる老朽化マンションの数が増えていくことが社会的に問題視されています。

引用：国土交通省住宅局「マンション政策の現状と課題」, 高経年マンションのストック数の推移

老朽化したマンションとは

老朽化したマンションとは、築年数が経過しているため、何らかの理由でメンテナンスが行き届かなくなり、設備や建物自体が古びて安全に住むことが難しくなったマンションのことです。

一般的には長い築年数が経過した建物ほど劣化する傾向にありますが、定期点検や適切な修繕ができていれば問題が深刻化するリスクは低いです。管理の行き届いたマンションとそうでないマンションでは建物の老朽化具合に大きく差がでます。

特に築40年を超えるような高経年マンションは、区分所有者／住人の高齢化や空き家住戸の増加などが原因で、適切なメンテナンスが難しくなる傾向にあり、「老朽化マンション」となってしまうリスクが高まります。

老朽化マンションは、見た目が悪くなり資産性が落ちるという問題だけでなく、漏水が発生したり、外壁が崩落したりするなど、居住者や近隣住民の住環境／安全に影響するような重大な問題が発生します。

引用：国土交通省住宅局「マンション政策の現状と課題」, 高経年マンションのストック数の推移

マンションの耐用年数は何年？

マンション（鉄筋コンクリート造の建物）の「法定」耐用年数は、1998年改正の税制においては47年と定められています。

耐用年数という言葉を聞くと、まるでその建物の寿命が定められているかのように聞こえますが、法定耐用年数として示されているのは、建物の価値を毎年減価償却していき、最終的に建物の価値がゼロになる年数のことを指しています。あくまでも法律で画一的に定められた基準なので、マンションの耐用年数＝マンションの寿命ではないと理解してください。

参考：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数（建物／建物附属設備）」

2011年に実施された「建物の平均寿命」の調査によると、マンションが建てられてから取り壊しされるまでの平均年数は68年とされています。また、国土交通省による調査（※）によると鉄筋コンクリート造の建物の効用持続年数（寿命）は120年、外装仕上げの延命措置を行えば最長で150年まで住み続けることができると言われています。

参考：国税庁「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」

建物の寿命は一概に定められるものではなく、建材・構造の特性や、立地条件、管理状況などによって大きく左右されるものです。

マンション老朽化問題の原因

老朽化マンションが増加する原因になっているのが、将来起きるリスクに対して楽観的な計画を立て、それを見直すことなく続けてしまっていることがあります。こういった問題を引き起こしている原因を紹介します。

原因①：修繕積立金の額が過度に低く設定されたままである

一般的に分譲マンション（新築・中古問わず）の区分所有者は「修繕積立金」というマンションの建物や設備を維持・管理するための資金を積み立てています。このお金は、一定年数ごとに実施される大規模修繕や設備の補修などに使われる予算です。

多くのマンションでは、この修繕積立金はマンションの築年数に応じて値上げをする設計をしていますが、住民の賛同を得られにくいことから値上げができずに放置されてしまうケースがあります。

こうした問題が起きる背景のひとつとして、住民の高齢化が一因となっています。年月が流れると、建物が老いるだけでなく、住民も高齢化していきます。マンションの修繕費が増えていく一方、年金暮らしの高齢者は収入が上がらないため、生活が困窮して管理費を支払えなくなってしまうことがあるのです。

また、マンションが老いて物件自体の魅力が落ちることでマンションの入居者が減ってしまったり、修繕積立金を納付しない居住者が増えてしまったりすることによって、修繕に必要な予算を十分に確保できないというケースもあります。

2021年度の国土交通省の調査によると、マンション修繕積立金の徴収額は、1戸あたりの平均で月額2万1420円で、10年前と比較して7000円あまり上昇しているそうです。また、新築マンションの修繕計画に関する調査では、初期の徴収額と比較して最終的に見込まれる徴収額は平均3.6倍上昇すると言われています。

建物が老いてメンテナンスにかかる費用は増えているにも関わらず、使えるお金が増えないため、メンテナンスに十分なお金をかけられなくなってしまいます。マンションが老朽化するスピードに修繕が追いつかない負のスパイラルに陥ってしまい、この状態が何年も放置され続けてしまうと「老朽化マンション」になってしまいます。

原因②：長期修繕計画を見直ししていない

長期修繕計画とは、マンションを長期的に維持・管理していくための計画です。

マンションは建てられている環境や物件の特性が異なるため、それぞれのマンションに合わせた独自の長期修繕計画を立てる必要があります。

また、この長期修繕計画の適正さは、工事費の相場やマンションの管理状況などの様々な要因によって左右されるため、定期的な見直しが必要となります。

しかし、長期修繕計画が見直されていないマンションは多く、過去の計画が破綻しているにも関わらず、同じ計画を使い続けてしまうことがあります。そうなると、最適なメンテナンスが行われなかったり、修繕積立金の見直しが行われなかったりして、物件の劣化を止められずに老朽化マンションを生み出してしまう原因となります。

原因③：工事費用の価格上昇を見込んでいない

修繕計画に修繕工事費用の価格上昇を見込んでいないというのも、老朽化マンションが増えている理由のひとつです。

建設工事費用は、近年上昇傾向にあります。

国土交通省が発表した「建設工事費デフレーター（2015年度基準）」における「建築補修」の数値は、2015年度が100に対し、2022年度（暫定）は119.9と2割ほど増加しています。特に2018年以降に建設工事費の高騰がみられます。実際に、大規模修繕費用の高騰により、修繕積立金が不足してしまい、大規模修繕費用が払えないという問題は多くのマンションで発生しています。

今後の見通しですが、建設資材の値上げのほか、労働人口（建設従事者）の減少、2024年問題、大阪万博などの影響により、あまり楽観視できない状況となっています。

当サービス「スマート修繕」は、大規模修繕の支援を多数行っております。支援を通し入手した多数の見積書内の各工事の単価をデータベースに登録し、各工事の工事金額を単価レベルで把握しています。当データベースの活用により、お手元見積書の金額妥当性の査定や（以前の大規模修繕明細を基に）「当時の明細内容で、現状の相場だと費用がいくらぐらいになるか？」といったシミュレーションを実施可能となっております。

マンション老朽化が引き起こす５つの問題｜マンションの最後はどうなる？

老朽化マンションが増えて行くと社会はどうなるのでしょうか？老朽化マンションが引き起こす問題は多岐にわたります。以下では、老朽化マンションがもたらす5つの主要な問題について詳しく解説します。

問題①：設備／建物の老朽化による機能性の低下と見た目の老朽化問題

マンションの老朽化が進むと、その影響は多方面に及びます。

まず、設備の老朽化とは、給水管や排水管、エレベーター、インターホンなど、マンションの基本的な機能を担う部分が経年劣化により機能を果たせなくなる状態を指します。これにより、水漏れや断水、エレベーターの故障、インターホンの不具合など、様々なトラブルが発生します。

つぎに、建物の老朽化は、外壁や内壁のひび割れ、ベランダの錆、共用部の汚れなど、建物の見た目や景観が損なわれ、マンションの資産価値が低下する恐れがあります。壁の破損は見た目の問題だけでなく、ひび割れから雨水が浸水し、住戸内を汚損するのみならず、設備の損傷を引き起こすリスクもあります。

設備／建物の老朽化、それに伴う各種問題は安全性や日常生活の快適性、そして建物の資産価値を損なうものとなります。問題が発生してからの対応では遅く、定期的な点検、メンテナンスと計画的な修繕が不可欠となります。

問題②：安全性の問題

老朽化したマンションが直面する深刻な問題の一つに安全性の低下があります。住民の生活に直接関わる安全リスクが高まるため、特に注意が必要です。

代表的なものですと、マンションの老朽化により、防火設備や避難設備の機能が低下している場合、火災発生時の被害が拡大する恐れがあります。火災の原因として多いのが、電気設備や配線の劣化によるショートが原因であることが多いと指摘されています。

その他にも、エレベーターの故障による閉じ込めや落下事故、水道管からの水漏れや配管からのガス漏れなど、生活設備の劣化による事故も安全性の低下を引き起こす可能性があります。

また、別の観点とはなりますが、老朽化するような古いマンションには旧耐震基準で建設されたマンションが多くあります。これらの建物は大地震時に倒壊や大規模な損傷のリスクが比較的高いです。耐震補強が十分にされていない場合、地震発生時に住民の生命が脅かされる恐れがあります。

問題③：管理費と修繕積立金の増加

これまでも述べてきているように、マンションの状態を維持するためには管理費や修繕積立金が必要となります。マンションの老朽化が進み、これまで以上に多くの修繕を行わなければ安全／快適に住み続けることが難しくなってきている場合、修繕積立金を増額する必要が出てきます。

また、マンションの老朽化が進み住環境が悪化してくると、建物内の区分所有者／居住者が少なくなり、管理費／修繕積立金の滞納などが発生してしまい、一人あたりで負担しなくてはならない修繕積立金が多くなってしまう恐れもあります。

建物だけでなく住民も老いて、高齢な区分所有者の割合が多くなることに伴う問題も発生します。高齢者の中には、限られた年金の中で増額された修繕積立金の支払いが難しくなり、仕方なく滞納をしてしまう方も発生してしまうということも起こり得ます。

滞納者が増えることにより、修繕のためには他の区分所有者がより多く負担しないといけなくなり、そうなると他の区分所有者が負担度や公平性の観点より滞納を始める、、、という負のスパイラルに陥ってしまうことも考えられます。

問題④：マンションの老朽化による資産価値の低下

マンションの外観は購入希望者の購入意欲に大きく影響するため、資産価値の低下に直結します。

また、老朽化により必要となる大規模修繕等の修繕費用が増加し、将来的な費用負担が高額になることが見込まれる懸念があります。そうした懸念から資産価値が低下する恐れがあります。

問題⑤：マンションがスラム化する｜老朽化したマンションの末路

最後に老朽化のスパイラルから抜け出せずに、老朽化マンションとなってしまった物件の末路はどうなるのでしょうか。老朽化したマンションのスラム化が考えられます。

「スラム」とは、都市部周辺において貧しい人々が集まって居住し、荒廃した治安の悪い地域を指す言葉です。スラムは世代から世代へと貧困の連鎖が続いていく性質があり、世界中の都市で根深い問題となっています。

マンションのスラム化とは、この現象に似た現象がマンション内で起きてしまうことを指します。

例えば、本来必要なメンテナンスが行われずに、物件設備やコミュニティの質が低下してしまうことによってマンション自体が廃れてしまい、住環境や景観が悪化します。スラム化したマンションでは、設備の劣化によって配管からの漏水や悪臭問題が発生したり、管理者が居なくなることで共用部に不審者が侵入してくるといった治安問題が発生することもあります。

こうしたスラム化は建物が老いることだけでなく、住民が高齢化することによっても加速していくことがあります。住民の高齢化に伴って認知症の住民が増え、ゴミだらけの部屋となってしまうケースや物件内で孤独死が発生してしまうケースも発生します。物件の居住者が高齢者ばかりになると、管理組合を組成することが難しくなったり、様々な議論を進めていくこと自体が難しくなることがあります。

このように、マンション老朽化問題が進行した末路として、物件がスラム化して治安が悪くなり、住民が安心して居住できない状況に陥ってしまうことが考えられるのです。

マンション老朽化問題への対策

あなたの住んでいるマンションを老朽化マンションにしないための対策として３つの対処法を紹介します。

対策①：マンションを老朽化させないための修繕、改良、改修の適切な実施

マンションを老朽化させないための重要な対策のひとつが「修繕」「改良」「改修」です。これらの言葉には明確な違いがありますが、国土交通省が定めている「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル（※）」では以下のように定義されています。

参考：国土交通省「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」

• 「修繕」：部材や設備の劣化部の修理や取替えを行い、劣化した建物またはその部分の性能・機能を実用上支障のない状態まで回復させる行為をいいます。
• 「改良」：性能・機能をグレードアップさせる工事のことをいいます。
• 「改修」：修繕および改良により建物全体の性能を改善する工事のことをいいます。

例として、割れたタイルや外壁の張り替え工事は「修繕」、玄関にあるドアを自動ドアに変更する工事は「改良」、エレベーターやスロープの設置工事といった複合的な工事は「改修」にあたります。

高経年マンションにおいては、マンション機能／魅力を長期的に維持していくために、劣化や不具合の起きた部分を「修繕」することだけでなく、現代の住宅水準に見合うようにマンションの性能をグレードアップする「改良」「改修」工事が求められています。

また、これら工事のためには、適切な資金の計画、確保、運用が大切になります。

一部の不適切な管理会社や（国土交通省による通達やマスコミによりその存在が問題視されている）不適切なコンサルタントの助言に従って、不必要、割高な工事をすることが無いように、管理組合が計画、発注管理にしっかり関与することが大切です。

対策②：建て替えを検討

マンションのメンテナンスに力を入れて修繕をし続けたとしても、いつかは建物は寿命を迎え、取り壊しや建て替えを検討する必要が出てきます。

マンションの建て替えには「準備」「検討」「計画」「建て替え実施」という4つのプロセスが必要であり、準備～建て替え完了までにかかる期間は10年以上となることが多く、長いものだと15年～20年というケースもあります。

マンションの建て替えに伴う区分所有者の自己負担額は、建て替え前後の容積の大小や流通価格の多少によって非常にバラつきが大きく、一概には言えません。

近年、各種条件が整い、建て替えが実現したケースにおける1戸あたり負担額は1,000万円〜3,000万円となります。

建て替え後の建物が既存よりもより大きい、流通価格も高いというような好条件の場合、区分所有者の負担額が実質発生しないケースもあります。

ただし、多くのマンションおいては、建て替えに伴う自己負担額が少なくなく、区分所有者による負担が困難なため実現できないというのが実情となります。

対策③：売却・立ち退きの検討

仮に、区分所有するマンションの建て替えが決定し、建て替えに伴う負担額を支払うことが難しい、建て替え後のマンションに住みたくない等の場合、立ち退きをすることが考えられます。

建て替え決定後、建て替えに賛成した人で構成される組合から建て替え反対者に対して、売渡請求権が実行されることがあります。売渡請求権とは、マンション建て替えに反対している人の住居の持分を確定し、時価でその持分を売却するように請求できる権利です。

売却し、立ち退きをする場合は、これまで積み立ててきた修繕積立金の返還を請求することができるため、この修繕積立金の清算金と持分の売却金額を受け取って立ち退くことができます。

また、マンションの建て替えが決まり、組合から売渡請求権を実行される前にマンションを売却してしまうという方法もあります。売却相手はデベロッパーや不動産会社、建て替えられた新しいマンションを所有したい個人等となります。

マンション老朽化問題の解決に向けて

マンション老朽化問題は高経年マンションのストック量の増加、区分所有者の高齢化、建築費の高騰に伴い深刻度が増していく、非常に大きな社会問題となります。その解決のためには区分所有者や居住者の積極的な関与と協力が不可欠となります。

解決にあたっては、国土交通省などの公的機関が提供するガイドラインや支援制度を活用し、計画的かつ継続的な対策を実施することが大切になります。

区分所有者の高齢化に伴い、管理組合／理事会が機能しづらくなっていくケースも考えられますが、そのような場合においては、管理組合／理事会運営を第三者に委託する「第三者管理」という方法も選択肢となります。むろん万能な方法ではなくメリット／デメリットはありますし、不適切な第三者にお願いした場合の被害は非常に大きくなってしまうため、「誰にお願いするか？」が非常に大切になります。

マンションの老朽化は避けられない現実ですが、適切な管理と改修を継続していくことによって、建物の老朽化を適切に抑え、長期にわたって快適／幸せなマンション生活を送ることができます。そのために修繕計画の見直しを定期的に行い、適切な工事の発注管理、修繕を継続し続ける必要があります。

区分所有者や居住者一人一人がマンションが維持運営される仕組みを理解し、「他人事」ではなく、「自分事」として関わっていくことが、その実現のための第一歩となります。

最後となりますが、これらの情報が少しでも皆様のお役に立つと幸いです。

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