【マンション】大規模修繕の対象となる給排水管のトラブルと工事内容を解説

マンションの給排水管工事は大規模修繕に該当するのか？

結論から言えば、マンションの共用部分に属する給排水管の修繕・更新工事は大規模修繕工事の一環として扱われます。マンションの給排水設備は法律上「建物付属設備」に分類され​、建物の耐久性や安全性を維持するため定期的な修繕が必要な重要インフラです。特に建物内部に張り巡らされた給水管・排水管も経年劣化で機能低下や損傷が起きるため、本格的な改修は長期修繕計画に組み込んで検討されます。

ただし注意すべきポイントは、マンションの給排水管には共用部分と専有部分があることです。共用部分の配管（主に縦管や棟内の幹線）は管理組合が修繕積立金を使って大規模修繕として改修できますが、各住戸の床下や壁内を通る横引き管など専有部分の配管は本来その部屋の区分所有者の管理・負担範囲です​。

そのため通常は、共用部の給排水管工事のみを管理組合が実施し、専有部は各所有者に任せるケースが多く見られます。しかし、専有部分だけ老朽管を放置すれば結局そこから漏水事故が発生してしまう恐れが高いため、可能であれば共用部と専有部を一体的に更新することが理想的です​。

実際、近年は築年数の経過したマンションで漏水が多発している背景から、管理規約を改正して専有部配管の更新も管理組合主導で行うケースが増えてきています​。管理規約を変更し専有部配管を「共用部分扱い」とすることで、修繕積立金を充当して住戸内も含めた一括工事が可能になります​。

以上のように、マンション給排水管工事は共用部であれば大規模修繕に該当し、専有部についても必要に応じて組合で取り組むことが望まれます。国土交通省の長期修繕計画作成ガイドライン（2021年改定版）でも、給排水管の取替（更新）時期の目安は築30～40年程度と示されており​​、適切なタイミングで計画的に実施することが推奨されています。大規模修繕の機会に給排水管を適切に更新・補修することが、建物の長寿命化や居住者の安心につながるのです。

マンションの大規模修繕の給排水管工事でよくあるトラブル

マンションの給排水管が劣化すると、さまざまな不具合やトラブルが発生します。ここでは大規模修繕で対処すべき典型的な給排水管トラブルを4つ紹介します。それぞれのトラブルについて原因と具体例を解説しますので、自身のマンションで起こり得る症状を把握しておきましょう。

経年劣化による漏水トラブル

老朽化した給水管・給湯管からの漏水事故は、マンションで最も頻発する深刻なトラブルの一つです。見えない床下や天井裏で給排水管から水が漏れ出すと、気付いたときには下階の天井にシミが現れたり、大規模な補修が必要になるケースも少なくありません。国土交通省の調査でも、マンション全体の約5軒に1軒は水漏れ事故を経験しており、築古物件では実に半数近くが漏水トラブルを抱えていることが示されています​。

また、漏水事故の原因で最も多いのは経年劣化した給湯管（銅管）の不具合であることが報告されています​​。銅製の給湯管は使用から20年前後で劣化が進み、針で穴を開けたような微細な穴（ピンホール）が生じて少量の水漏れを起こすことがあります​。こうした漏水は床下でじわじわ進行し、下階の天井に染み出して初めて発覚するケースが多く、発見が遅れると複数住戸に被害が及ぶ深刻な事態となります​。

漏水トラブルを放置すれば被害は拡大し、居住者間の損害賠償問題にも発展しかねません。築15～20年を超えるマンションでは配管の劣化が着実に進行しているため、「まだ漏水していないから大丈夫」ではなく予防的な修繕を検討することが重要です​​。とくに築30年前後であれば、一度も配管更新を実施していない場合は早めに更新工事に着手することが望ましい時期と言えます​​。大規模修繕の計画段階で専門業者に依頼し、給排水管の劣化診断（漏水箇所の有無や配管厚みの測定等）を行って、漏水リスクを把握しておきましょう。

排水管の詰まり・逆流や悪臭

排水管の詰まりによる逆流事故や悪臭の発生も、給排水設備の劣化に伴い起こりやすいトラブルです。キッチンや浴室の排水管は、長年の使用で内部に汚れが蓄積し管径が狭くなるため、次第に水の流れが悪くなっていきます​。たとえば台所の排水管では油脂分が配管内壁に付着して固まり、浴室や洗面所の排水管では髪の毛や石鹸カスが堆積して、放っておけばいつしか完全に詰まってしまうこともあります​。トイレの汚水管でも尿石が溜まりやすく、経年で配管内が狭まっていきます​。こうした排水管の詰まりを放置すると、悪臭が発生したり、行き場を失った汚水が逆流して漏水を引き起こす危険があります​。実際に「上階の排水が下の部屋の浴槽や床排水口から逆流して溢れた」という被害事例もあり、排水詰まりは衛生面・物的被害の両面で無視できない問題です。

定期的な排水管清掃（高圧洗浄等）を実施していれば詰まりのリスクを低減できますが、長年清掃を怠っていたマンションでは大規模修繕の際に集中的な洗浄や必要に応じた更生工事で対応することが求められます。排水の流れが悪い、異臭がする、といった兆候がある場合は早めに専門業者に調査してもらい、詰まり箇所の除去や劣化部分の補修を行いましょう​​。

赤水（赤茶色の水）など水質悪化

蛇口から出る水が赤茶色に濁る「赤水」現象も、給水管が劣化したマンションでよく見られるトラブルです。赤水は配管内部の錆が水に溶け出すことで発生し、水道水の見た目や品質に影響を及ぼします​。古いマンションでは給水管に亜鉛メッキ鋼管（いわゆる鉄管）が使われている場合が多く、経年で内側から錆びていくため、築20～30年を過ぎると蛇口から赤茶色の水が出ることがあります​。この錆混じりの水は飲用や生活用途に適さないだけでなく、洗濯物を汚したり給湯器など設備にも悪影響を及ぼす可能性があります。見た目に明らかな赤水でなくとも、水が少し白く濁る、金属臭や青錆臭がする、といった変化も配管劣化のサインです。

赤水や濁り水が発生した場合、マンション全体の給水管更新を検討する時期と考えられます。錆による水質悪化はやがて配管のピンホールや破断にもつながりかねないため、水質の異変は配管劣化の警告と捉えて早急に対応しましょう​。一時的に水を長時間出して錆を洗い流す対処法もありますが根本解決にはならず、抜本的には更生工事（ライニング）による防錆処理や、新しい樹脂管・ステンレス管への更新工事が必要です。近年主流の樹脂系配管であれば錆の発生は起こりませんので、これを機に配管素材自体の刷新を図るのも有効です。

水圧低下や給水不良

シャワーや蛇口の水圧低下など給水性能の悪化も、配管老朽化に伴って起こり得るトラブルです。「最近なんとなく水の出が弱い」「高層階で水圧不足を感じる」といった現象は、給水ポンプや加圧設備の不具合だけでなく、給水管内部の錆詰まりが原因になっている場合があります​。配管の内壁に付着した錆や汚れが厚く堆積すると有効断面が狭まり、水の流量が落ちてしまうのです​。特に古い鉄管を使ったマンションでは、内部が錆で狭窄し水がチョロチョロとしか出なくなるケースも報告されています。

また、こうした錆片が流れて蛇口のストレーナー（網）を詰まらせたり、給湯器や洗濯機の給水フィルターを塞いでしまうこともあります。給水能力の低下は居住者の生活品質を損ねるだけでなく、建物の消火設備（スプリンクラー等）がある場合にはその機能にも関わる重要な問題です。水圧低下の兆候も見逃さず、配管更生や更新のタイミングを判断する必要があります​。

なお、給水不良が配管起因なのかポンプ等設備起因なのかを切り分けるため、専門業者による調査を依頼すると良いでしょう。大規模修繕では給排水ポンプや受水槽など設備更新も併せて行う機会ですので、建物全体の給水システムを総合的に点検し、不具合の原因を突き止めて是正することが大切です​。

マンションの給排水管の大規模修繕で失敗しないポイント

マンションの給排水管工事を成功させるには、事前の計画・準備から工事中の管理までいくつか押さえるべきポイントがあります。ここでは管理組合が給排水管の大規模修繕で失敗しないための3つのポイントを解説します。

劣化状況の調査と適切な工事方法の選定

給排水管工事を計画する最初の段階では、現在の配管の劣化状況を正確に把握し、補修方法（更生工法か更新工事か）を適切に選定することが重要です。いきなり全面的な配管交換に踏み切ると巨額の費用がかかりますが、逆に劣化が深刻なのに小規模補修で済ませてしまうと、近い将来またトラブルが再発して二度手間になる恐れがあります。

国土交通省のガイドラインでも、配管の修繕周期は一律ではなく各マンションの状況に応じて検討すべきとされています​​。配管の素材によって寿命も大きく異なるため（ステンレス管や樹脂管は長寿命、亜鉛メッキ鋼管は比較的短命など）、まず専門業者やコンサルタントによる劣化診断を実施し、客観的データに基づいて工事内容を決めるのが賢明です​。

劣化診断では、給水管・排水管のサンプルを抜き取って肉厚や錆の発生具合を検査したり、内視鏡カメラで配管内部を点検したりします。その結果次第で、例えば「錆腐食は進んでいるが管自体はまだ健全」であればライニングによる更生工事で寿命を延ばす選択肢もありますし、逆に「漏水予兆が各所で見られる」ようなら思い切って更新工事（新規配管への全面交換）を計画するといった判断になります​​。

更生工事（内面ライニング）は工期・費用を抑えつつ錆の進行を防ぐメリットがありますが、配管自体の交換ではないためいずれ再度更新が必要になる点に留意が必要です​。更新工事であれば根本的に新品になりますが費用は更生より高くつきます​。こうした工法ごとの利点・欠点も専門家の意見を聞きながら比較検討し、建物の築年数・財政状況・今後の維持方針に見合った最適な方法を選びましょう。

専有部分も含めた計画と居住者合意

給排水管工事を成功させるには、工事範囲を専有部分まで含めて計画し、区分所有者（居住者）の合意形成を十分に行うことも欠かせません。前述の通り、マンションの配管は共用部と専有部に分かれ、専有部（各戸内）の配管更新は本来各所有者の責任となります​。しかし老朽化による漏水事故は専有部・共用部を問わず建物全体に影響を及ぼすため、管理組合主導で専有部の配管更新まで実施する方が合理的なケースが多いのです​。その際には事前に管理規約の改正決議が必要となりますが、築年数が経ったマンションでは専有部を含めた一括改修を選択する組合が増えています​。一括で施工すれば共用部・専有部を別々に工事するよりコストも割安になり、工事期間中の断水など居住者負担も最小化できます​。

計画段階では、組合員（区分所有者）に対し給排水管工事の必要性や範囲、費用負担の考え方を丁寧に説明し、十分な理解を得ることが大切です。専有部工事の費用負担については、修繕積立金から全額賄うのか、一部を各所有者の自己負担とするのかといった取り決めも必要になります。管理規約で専有部配管を共用部扱いに変更した例では、専有部配管更新に要する費用も修繕積立金から拠出し、結果的に各戸公平な負担で実施できたケースがあります。いずれにせよ、総会での決議や合意形成なしに工事を強行することはできませんので、早めに理事会・修繕委員会内で方針を固め、組合員へのアンケート調査や意見交換を経て合意形成を図りましょう。

また、居住者への周知・配慮も欠かせません。各住戸内の工事が伴う場合、事前に綿密な日程調整と告知を行い、在宅対応のお願いや予備日設定など柔軟な対応が求められます。長期の断水が必要な場合は仮設水道の手配や仮住まいの検討も含め、生活への影響を最小限に抑える計画を立てます。工事への理解を得るため、事前説明会で専門家から直接住民に向けて説明してもらうのも有効でしょう。専有部工事は居住者のプライバシーに立ち入る作業でもあるため、信頼関係を損なわないよう丁寧なコミュニケーションが大事です。

信頼性の高い業者選定と施工管理の徹底

給排水管工事を成功させる最後のポイントは、実績と信頼のある施工業者を選定し、工事中の施工管理を徹底することです。配管工事は壁裏や床下の見えない部分で行われるため、もし施工不良があってもすぐには発覚しづらく、後から漏水など深刻な被害が出て初めて問題に気付く恐れがあります​。そのため、業者選びは価格だけでなく技術力・信用力を重視し、工事内容のチェック体制も万全を期す必要があります。

まず業者選定では、マンション設備の改修実績が豊富な専門業者に絞り込みましょう。ライニング工法や配管更新の施工経験が乏しい業者だと、不適切な工事で後々トラブルを招くリスクがあります。また、工事完了後の保証体制やアフターサービスも重要な評価ポイントです。万一施工ミスが判明した場合にきちんと補修・補償してもらえるよう、保証期間や内容を確認し、企業として継続性・健全性の高い業者を選ぶ必要があります​。業者の経営状況や創業年、施工スタッフの資格（配管技能士や監理技術者の有無）などもチェックしておきたいところです。

施工が始まってからは、管理組合側でも施工管理者（現場監督）と連携して工事品質の確認を行いましょう。工事監理を建築士やコンサルタントに委託している場合は定期的に進捗報告を受け、必要に応じ現場立ち会いで検査することも検討します。給排水管工事では、配管の継手部の漏れ試験（水圧テスト）や勾配不良がないかの確認など、いくつかのチェック項目があります。これらを省略せず適切に実施しているか、管理組合も主体的に確認する姿勢が大切です。見えなくなる部分だからこそ、写真記録の提出を受けたり、将来のため施工図書を保管しておくことも有益です。信頼できる業者に工事を任せたとしても、「任せきり」にせず組合として進捗と品質を把握することで、施工不良や手抜き工事のリスクを最小限に抑えられるでしょう​。

マンションの大規模修繕となる給排水管を依頼する業者の選び方

実際に給排水管の大規模修繕工事を発注する際、適正な価格と施工内容で契約できる業者を選ぶことが成功への鍵です。ここでは業者選定時に吟味すべきポイントを整理します。

数社から相見積もりを取る

最初から1社に絞らず必ず複数の業者に見積もりを依頼しましょう。競争入札にすることで価格が適正水準に是正され、高すぎる契約を避けられます​。少なくとも2～3社以上の見積比較を行い、相場感を把握することが大切です。また各社が提案する工法や金額を比較検討する中で、工事内容への理解も深まります。

業者の施工実績・信頼性を確認する

提示された見積金額の安い高いだけで判断せず、業者の信頼性や実績もチェックしてください​。具体的には、マンションの給排水管更新工事の実績件数や事例、創業からの年数、資本金や財務の安定性、施工スタッフの資格保有状況などを確認します。実績豊富な会社であればウェブサイトや会社案内に過去の工事例を掲載していることが多いので参考にします。加えて、見積提出時の対応（調査の綿密さや質問への回答）からも業者の技術力・誠実さを見極めましょう。長期にわたるアフターサービスが必要な工事なので、アフター対応含めて信頼できる会社かどうか評価します​。

見積もり条件（施工範囲・工法・保証内容など）を精査する

見積額に含まれる施工範囲と仕様を詳細まで確認しましょう。各社の提案が、更生工事なのか更新工事なのか、共用部のみか専有部込みか、使用する配管材料の種類やグレード、工事後の保証期間・内容、仮設工や復旧工事の範囲、そして別途費用（例えば内装復旧費や仮設水道費など）の有無までチェックします​。工期や断水時間の長さも重要な比較ポイントです​。往々にして、提示金額が一番安い業者は施工範囲が限定的だったり、使用材料の質が劣ったり、保証条件が手薄な場合があります​。逆に金額が高めでも内容が充実していれば、長期的には安心できる選択となるかもしれません。価格と内容のバランスを総合的に判断し、最も納得できる提案をした業者を選定しましょう​。必要に応じて疑問点は各社に質問し、不明瞭な項目を残さないようにすることも大切です。

なお、給排水管工事の費用相場について把握しておくと適正価格の判断に役立ちます。一般的にマンション全体の配管を更新する費用は、共用部の給水管・排水管で1戸あたり20～50万円程度、各専有部内の給水管・給湯管・排水管も含めると1戸あたり20～100万円程度とされています​。例えば50戸規模のマンションで専有部も一括更新する場合、総額で数千万円単位の工事費になる計算です。提示見積もりがこうした相場とかけ離れて高額だったり、不自然に安すぎる場合は要注意です。極端に安い場合、工事範囲を後から追加請求されたり手抜き工事のリスクも考えられるため、必ず詳細内訳を確認しましょう。

最後に、業者選定に不安がある場合はコンサルタント等の専門家にサポートを依頼するのも一つの方法です。建築士事務所などが提供する見積査定サービスや、マンション管理組合向けのセミナーなどを活用し、公平な第三者の視点でアドバイスを受ければより安心です。大規模修繕委員会のメンバーだけで判断せず、必要に応じて専門知見を取り入れながら慎重に業者選びを行いましょう。

まとめ：マンションの給排水管の維持管理は大規模修繕になる

マンションの給排水管は、普段目に見えない存在ながら建物と生活を支える重要インフラです。経年劣化による漏水や詰まりなどのトラブルは、放置すれば建物の資産価値や居住者の安心・快適な暮らしを大きく損ないます。本記事で解説したように、給排水管の更新・補修工事はマンションの大規模修繕として計画的に取り組むべき重要工事と言えます。

給排水管工事は外壁塗装などに比べても工期・費用ともに大きなプロジェクトですが、適切な時期に実施することで今後数十年にわたり安心して水が使える環境を確保できます。老朽配管をそのままにして漏水事故が頻発すれば、結果的に補修費や補償費でより大きな出費を強いられることにもなりかねません。管理組合としては長期修繕計画に基づき、専門家の知見や公的ガイドライン​も参考にしながら最善のタイミングで適切な工事を決断することが求められます。

工事を成功させるポイントは、根拠に基づいた計画立案、居住者の合意形成、信頼できる業者選定と徹底した施工管理にあります。マンション全体で協力し、大切なライフラインである給排水機能の維持向上に取り組みましょう。適切な給排水管の大規模修繕工事を実施することで、建物の寿命が延び、居住者も安心して暮らし続けられる「快適で安全なマンションライフ」を実現できるのです。