大規模修繕の相見積を管理組合が自立して行うための課題

工事会社探し

工事会社に個別に声をかけるケース

大規模修繕は「工事項目が屋上防水、タイル貼替え、塗装など多岐に渡ること」、「住民が住みながらの工事であること」などの事情により、【適切に（※１）】工事を行える所は、十分な体制、元請など経験、保険などの保証の仕組み（※２）を有した限られた工事会社となります。それら工事会社の知名度は決して高いとは言えません。

※１ 戸建ての外壁塗装などを行う工務店が体制、経験、保険などの保証の仕組みが不十分なまま、大規模修繕に取り組むケースがあります。

※２ 改修専門の工事会社でも元請の実績・能力が十分かを要確認となります。

また、それら工事会社が、各マンションが有するしがらみなどの事情より、見積に参加できなかったり、参加できても適切に見積もることができなかったりするケースもあります。

以上の事情より、管理組合が自分たちのマンションの規模・工事内容に適した工事会社を見つけるのに苦労することは少なくないです。

また、住民の方の繋がり、推薦などにより工事会社を選ぶと、後で癒着などの悪い噂が流れたり、工事の瑕疵・不具合など発生時の責任問題が生じたりするリスクがあります。

新聞などで公募するケース

「どの新聞のどの窓口に、どのように問い合わせればいいのか？」などの申込み方が分からない、工事会社の参加条件の設定が難しい（甘すぎると不適切な工事会社含めて集まり過ぎる、厳しすぎると集まらない）、紙面の枠に限りがあり、なかなか掲載して貰えないなどの難しさがあります。

また、「応募した工事会社の中から、優先順位をつけて選別する」のも、素人には簡単なことではありません。各社にお断りの連絡をするのも大変な作業です。

大規模修繕における公募・入札の進め方、留意すべき点

見積の取得

問題は「どう進めればいいのか？」から始まります。

組合内で工事に対する要望を纏めたうえで、工事会社に対して要望と他情報（建物状況、図面、過去の修繕履歴など）を伝えたうえで、必要に応じて工事会社による現地調査を手配する必要があります。

これらを各工事会社に対して行うというのは、大変な作業となります。

また、この時点での「各社に対する要件・区分け」が適切に整理できていないと、その後の各社からの見積の前提がバラバラになり、比較選定の負荷が大きくなる、最悪判断できないというような事態になります。

見積の比較選定

大規模修繕の仕様・見積の分量は数十ページにも及びます。

使われる用語には専門用語が多く、かつ各工事会社が別の表現を使用するケースもあります（例：笠木とパラペット）。また、見積の前提・様式などを適切に整えていない場合、工事会社が具体的な項目・数量記載をしないで「一式」というあいまいな表現を多用したり、工事項目の仕分けが異なったりして、そもそも各見積の差分を比較すること自体が困難なケースもあります。ほかに、実数精算方式という一般人には聞きなれない方式もあります。

大規模修繕における実数精算方式と予備費について

これらの作業が膨大かつ難解な見積の比較選定を「誰がやるのか？」、「適切にできるのか？」という問題が付きまといます。

契約、工事保証などの取決め

大規模修繕は大規模で、数か月にわたる、危険を伴う、かつ住民が住みながらの工事であるため、以下のような様々なリスクがあります。

工事中

• 建物の損壊
• 作業員の死傷
• 居住者や来訪者などの死傷
• 工事会社の倒産

工事後

• 瑕疵、不具合の発生
• （アフター点検、工事保証を行うべき）工事会社が倒産

これらのリスクに備えるため、工事会社との契約、工事保証、工事保険、アフター点検などの取決めを適切に行う必要があります。

しかし、適切な項目や相場観を分からない組合にとって、それらを適切に行うのは非常に難しいこととなります。

管理組合へのアンケート結果

調査会社を活用し「マンションの共用部工事、大規模修繕の見積経験がある」方に対して、「共用部工事の相見積を、自分達で適切に実施するのは難しいと感じるか？」というアンケートを実施しました。

結果は≒8割の方が「はい」という、上記の難しさを反映したものとなりました。

※アンケート詳細

調査機関：日本マーケティングリサーチ機構

調査機関：2022年3月17日～3月24日、N数：200名、調査方法：Webアンケート

調査対象：マンション組合員のうち、共用部工事、大規模修繕の見積経験者

質問内容：「共用部工事の相見積を、自分達で適切に実施するのは難しいと感じる。」