後施工スリット工事の種類と費用：マンション管理組合向けガイド

後施工スリットとは何か

後施工スリットとは、既存の建物の壁や床にあとから細い切れ目（スリット）を設ける工事であり、耐震補強や設備配管の経路確保などを目的として行われます。切れ目に緩衝材やシーリング材を充填することで構造に遊びを持たせ、地震時の衝撃を和らげたり新たな配管スペースを作ったりする効果があります。

スリット工事では、鉄筋コンクリート造の壁や床に幅数センチ程度の隙間を切り込むことで、構造体が地震エネルギーを吸収しやすくなります。たとえば耐震補強目的の場合、柱と壁の間にスリットを入れて柱がしなやかに変形できるようにし、建物全体のせん断破壊を防ぎます。一方、配管更新など設備面の目的では、大きな開口部を設ける代わりにスリット状の溝を通すことで、構造への影響を抑えつつ新しい配管ルートを確保できます。

建築物の計画や施工で耳にする「水平スリット」や「垂直スリット」は、壁やスラブなどに細長い隙間を設け、ひび割れの制御や設備配管の通し道などを確保するために用いられます。

マンションの場合、1981年の新耐震基準以前に建てられた建物では耐震スリットが設置されていないことが多く、耐震診断の結果によっては後施工スリット工事で耐震性能を向上させるケースがあります。壁に切れ目を入れる工事と聞くと「構造が弱くなるのでは？」と不安になるかもしれません。

しかし、このスリットは構造上不要または剛性過多な部分に意図的に設けるもので、適切に設計・施工すれば建物全体の耐震性を高める役割を果たします。実際の施工では、専門家による構造計算に基づいてスリット位置が指定され、切断面に防錆処理を施した後、バックアップ材とシーリング材を充填して仕上げます。これにより見た目には目立たず、生活への影響を最小限に抑えながら耐震補強や配管スペース確保が可能になります。

後施工スリットの種類と工法の違い

後施工スリットは、設置する部位や切断方向によっていくつかの種類に分かれます。大きくは、壁を縦方向に切る「壁スリット（垂直スリット）」と、床や壁を横方向に切る「床スリット（水平スリット）」の2種類があり、それぞれに「完全スリット」と「部分スリット」という施工形態があります。

■ スリットの形態と特徴

完全スリット

コンクリート厚さ全体を貫通させて構造体を完全に分離する方法。柱や梁と一体化した非構造壁を切り離す際に用いられ、耐震補強や変形追従性の確保に効果的です。切断後は、防火材や緩衝材を充填して仕上げます。

部分スリット

鉄筋付近まで切り込みを入れ、一部を残す施工法。構造の安定性を保ちながら変形吸収や応力集中の緩和を図る場合に用いられます。残存鉄筋やコンクリート面は防錆・シール処理を施します。

■ スリットの方向と用途

垂直スリット（壁スリット）

柱と一体化している腰壁や袖壁を縦方向に切り離す工法で、特に旧耐震基準の建物に多く採用されます。柱が独立して変形できるようになり、せん断破壊の防止に役立ちます。

水平スリット（床スリット）

床スラブ上面や壁面に横方向の切れ込みを設ける方法。コンクリートの乾燥収縮によるひび割れを誘導したり、上下階の変形吸収、配管・配線スペースの確保などに用いられます。大規模な開口を設けずに改修ができる点も利点です。

■ 施工上の留意点

スリットは、専用のダイヤモンドカッターやウォールソーを用いて高精度に切断します。鉄筋を避けながら施工する必要があり、特に完全スリットでは切断後の仕上げ処理、防火・防錆対策が重要です。部分スリットの場合も、残存部の劣化防止や見た目の処理を丁寧に行います。

どの位置に、どの深さ・方向でスリットを設けるかは、構造設計者の検討に基づいて決定されます。建物の用途や改修目的に応じて、適切なスリットの種類と工法を選定し、施工精度の高い業者による慎重な作業が求められます。

目的別の費用相場

後施工スリット工事の費用は、工事の目的や施工箇所の条件によって大きく異なります。耐震補強が目的でRC壁にスリットを入れる場合は、専門工事業者によるコンクリート切断と補修を含めて、1mあたり約15万円程度からが一つの目安です。

一方、老朽配管のルート変更など設備目的で床にスリットを入れる場合は、長さと厚みによりますが、数万円単位/数メートル程度の施工費が発生し、例えば厚さ30cmの床スラブを延長50m切断する場合で概算15～30万円前後が見込まれます。ただし、実際の費用は工事範囲や条件で増減し、小規模工事では最低作業費用などの関係で単価が割高になります。

耐震スリット工事の料金は、壁の厚みや配筋の有無、施工方法によって変動しますが、専門業者の参考価格によれば「幅30mm×厚150mmのRC壁にウォールソーで後施工スリットを1m入れる場合、シーリング処理まで含め約15万円～」とされています。この費用には両端部のコア抜きや耐火材の充填処理まで含まれており、一般的なマンションの壁1箇所（高さ方向に1本）のスリット施工で数十万円規模となる計算です。また、東京都の耐震改修事例ではスリット1箇所あたり約2万円（仕上げ除く）の標準単価が示されており、実際には隙間充填や仕上げ補修を含めもう少し費用が上乗せされます。（※2万円の単価は国の耐震改修マニュアル上の参考値であり、現実の見積もりでは諸経費等が加わります。）

設備配管目的の床スリットについては、コンクリートカッター工事の相場から概算できます。例えば舗装や土間コンクリートの切断費用は「厚さ10cm×長さ20mで約2～4万円、厚さ30cm×50mで約15～30万円程度」とする事例があります。このことから、厚さや長さに応じた単価は1mあたり数百円～数千円程度と算出されますが、小規模工事では機材準備や人件費の影響で単価換算すると高めになります。

実際のマンションで配管ルート変更のために床を溝切りする場合、たとえば共用廊下の床に数メートルのスリットを設けて排水管を通すケースでは、切断と補修で数十万円程度は見込んでおく必要があります。室内の床下配管交換で局所的に床コンクリートを開口する場合も、床仕上げの復旧費用を含めて1箇所あたり数十万円のオーダーになることが一般的です。

費用相場を把握する際には、「どの部分に・どれくらいの長さのスリットを入れるか」が重要なポイントです。耐震補強目的では、一般に短い壁を柱から切り離す程度のスリットであれば数十万円規模に収まる場合もありますが、建物全体で何十箇所も施工する場合は数百万円以上の費用計上が必要です。

管理組合としては、見積もりの際に「コンクリート切断・復旧工事」の項目を確認し、何mの切断が含まれているかを業者に尋ねると良いでしょう。総じて、耐震スリット工法は他の耐震補強工法（例：鉄骨ブレースや壁増設）に比べ費用が抑えられる傾向があります。

後施工スリット工事の費用構成と価格帯

後施工スリット工事の見積もり項目は、主に調査・設計費用、施工費用（機材・人件費）、廃材処理費、補修仕上げ費用に分かれます。規模の小さい工事でも各工程に一定の固定費用がかかるため、最低でも数十万円～の予算を要し、建物全体の耐震改修として実施する場合は数百万円から数千万円規模になることもあります（助成金の活用で自己負担を減らせるケースもあります）。

実際にかかる費用構成を考えると、まず事前調査・設計費として専門の構造設計者等による耐震診断や補強案作成、施工図面作成にかかる費用があります。耐震スリット工事のみを行う場合でも、建物全体の耐震性検討やスリット位置の構造検討が必要であり、この設計関連費用は数十万円～百万円程度見込まれます。次に施工費として、コンクリートカッターやウォールソー等の機材費・搬入費、作業員の人件費、安全養生費などが発生します。コンクリートを切断した際の粉塵対策や冷却水回収など環境整備にも費用が充てられます。そして、切り取ったコンクリート片や汚泥の産業廃棄物処理費もかかります。さらに、スリット設置後に行う後補修費用として、隙間への緩衝材（耐火材）充填やシーリング処理、表面のモルタル補修・塗装復旧などの費用が必要です。これらを合計したのが工事総額となり、規模に応じて価格帯が決まります。

例えば、耐震スリット工事を数箇所だけ実施する場合でも、上記の各費用項目が発生するため最低ラインで200～300万円程度はかかる可能性があります。これは足場仮設など大掛かりな工事を伴わない場合ですが、調査設計と専門工法のコストがある程度固定的にかかるためです。

一方で、国や自治体の耐震改修助成制度を利用できれば、工事費の一部が補助金で賄われるため、管理組合の負担を大きく減らすことも可能です。価格帯の目安として、部分的な補強（スリット数箇所）の場合で数百万円、全面的な耐震改修（スリット多数実施）の場合で数千万円規模を想定しておき、早めに資金計画や助成金申請の準備を進めることが重要です。

管理組合として見積もりを取得する際は、費用内訳を細かく確認しましょう。特に「設計費」や「調査費」が含まれているか、また工事後の補修まで含めた一式工事費なのかを明確にすることが肝要です。場合によっては、耐震診断・補強設計費を先行して支出し、その後に工事費用を精査する段取りも考えられます。

また、複数業者から見積もりを取る際には、スリット本数や長さ、工事範囲が各社で統一された条件になっているかを確認してください。安価な見積もりでは後補修が別途になっていたり、逆に高額な見積もりでは不要な範囲まで含まれていたりする可能性があります。適正な価格帯を判断するためには比較見積もりと内容の精査が欠かせません。そして費用面の不安に対しては専門家に相談し、利用できる補助制度を最大限活用することをおすすめします。

住民への影響と合意形成のポイント

後施工スリット工事は、居住中の建物でも施工可能な工法ですが、工事中の騒音・振動や粉塵への対策、構造安全性への懸念への説明が重要です。住民への影響を最小限に抑えつつ工事を進めるため、事前の合意形成では十分な説明会と配慮策の計画が求められます。騒音や振動については工事時間帯の調整や仮設防音シートの設置、粉塵対策としては湿式工法の採用や養生の徹底などで対応し、構造安全性については専門家の説明を交えて住民の不安を解消することがポイントです。

居住者が生活しながら耐震スリット工事を実施するマンションもあり、その際には駐車場・駐輪場の代替スペース確保や騒音に関する住民要望への丁寧な対応が行われています。工事期間中、施工者（工事会社）と協力して作業時間を調整し、騒音の大きい切断作業は日中の限られた時間に限定する、事前に各戸へ周知徹底する、といった配慮が大切です。

また、粉塵についてはダイヤモンドカッターによる湿式切断工法（ウォータージェット併用）を用いることで飛散を抑え、室内への影響を防ぐ措置が取られます。構造耐力への影響については、「壁に切れ目を入れると耐力が落ちるのでは」との声が予想されますが、実際には適切な幅と本数のスリットを入れることで柱や壁の倒壊を防ぐ設計になっています。耐震スリット工事は、部材単体を見れば一部コンクリートを除去する行為ですが、建物全体でみれば地震力の流れを変えて被害を防止する目的であり、構造計算上も織り込み済みの手法です。

管理組合が合意形成を図る際は、まず複数回の住民説明会を開催し、工事の目的と必要性、及び安全対策について丁寧に説明しましょう。専門の構造設計者や施工会社の担当者に同席してもらい、技術的な質問（「本当に安全なのか」「耐震性は落ちないのか」等）に回答してもらうと信頼性が高まります。

また、工事中の生活影響について具体的な見通しを示すことも重要です。例えば「○月○日～○日の○時～○時に○階の○号室付近で壁スリット切断作業を行います。作業中は断続的にドリル音が発生しますが、○時までには終了します」「粉塵が出ないよう水を使いながら切断し、ビニール養生で封じ込めます」など、住民がイメージしやすい形で周知します。必要に応じて、高齢者や在宅勤務者への個別フォロー（耳栓の配布や一時的な別室の提供検討）も有効です。

騒音・振動対策としては、比較的静穏な工法の機材を選定することや、作業時間を平日昼間に限定する取り決めが考えられます。粉塵対策では、先述のように湿式工法で粉塵の発生自体を抑えるほか、作業場所周辺の養生シート設置や、共用廊下等は必要に応じて負圧集塵機を使って粉塵が拡散しないようにする方法もあります。工事後には共用部の清掃を徹底し、住民に安心してもらう配慮が望ましいでしょう。

最後に、合意形成には理事会や修繕委員会のリーダーシップも欠かせません。耐震補強工事全般に言えることですが、住民の中には工事の必要性を疑問視する声や費用負担への不満も出ることがあります。そうした声に対しては、耐震診断結果データや専門家の意見を示しながら、「安全性向上と資産価値維持のために不可欠な工事である」こと、また「スリット工法は生活への影響が少なく補強効果が得られる合理的手段である」ことを繰り返し説明することが重要です。実際に耐震補強を完了したマンションでは、「改修後は大きな安心感が生まれ、中古市場でも『耐震補強済み』がアピールポイントになった」という声もあります。こうした事例も紹介しながら、最終的に住民全体の納得と協力を得るよう努めましょう。

管理組合が見積もり・設計依頼する際の注意点

後施工スリット工事を検討して見積もりや設計を依頼する際には、専門家と実績のある業者を選定し、以下の点に注意します。

①構造設計者に十分な検討を依頼する

②施工業者の経験・実績を確認する

③必要に応じ補強設計や役所手続きも含めた包括的な提案を受ける

耐震スリット工法は一見シンプルな工事に見えますが、建物の耐震性能に関わる繊細な改修です。まず、構造設計者（一級建築士など構造の専門資格者）による事前検討が不可欠です。管理組合としては、耐震診断を実施した設計事務所やコンサルタントに補強案としてスリット工法の適用可否を検討してもらい、本当に有効かつ安全かを確認するステップを踏みましょう。場合によっては、スリット工事単体では耐震性能が基準値に届かず、他の補強（ブレース追加等）と組み合わせる必要があるかもしれません。その判断も含め、補強設計の要否を専門家に見極めてもらうことが重要です。

次に、施工業者の選定では、過去に同種の後施工スリット工事の実績がある会社を選ぶと安心です。コンクリート切断自体はコア抜き業者などでも可能ですが、耐震補強の一環として行う場合は防錆処理や耐火材充填、仕上げ補修まで一貫して対応できる業者が望ましいと言えます。見積もり依頼時に「耐震スリット工事の施工経験はあるか」「過去の事例では何箇所施工しどんな建物だったか」などをヒアリングし、信頼性を評価しましょう。また、できれば構造設計者と施工業者が連携してプロジェクトを進められる体制が理想的です。施工前に現場調査を綿密に行い、配筋探査（レーダー探査）で鉄筋の位置を特定してから工事に臨むような業者であれば、安心感が高まります。

さらに、補強設計の要否については、耐震診断の結果によります。旧耐震（1981年以前）のマンションで耐震性能不足が判明した場合、耐震スリット工事だけで十分な場合もあれば、そうでない場合もあります。そのため、総合的な補強計画を立ててくれる専門家に依頼することが大切です。場合によっては、耐震スリットはあくまで一部で、他の工法（鉄骨ブレース設置・繊維シート補強等）を組み合わせた方が効果的なこともあります。

管理組合は、「スリット工法ありき」で進めるのではなく、複数の工法案を比較検討した上でスリット工法を選択するようにしましょう。そのために、補強設計者から標準図や構造計算書の提示を受け、スリット設置後の耐震性能がどう向上するか、数値で確認することが望ましいです。

最後に、見積もりや設計を依頼する際は、工事範囲や条件を明確に伝えることも注意点です。例えば「○階部分の腰壁スリット○本を予定」「床スリットを通す配管径とルート」など具体的な条件を共有することで、各社からブレの少ない提案を得ることができます。

また、行政への届け出や補助金申請手続きも視野に入れ、必要なら専門家に代行を依頼することも検討しましょう。耐震補強工事は建築基準法上、確認申請等が不要な範囲であっても助成金申請のために技術評価書類が求められる場合があります。実績ある業者であればそうした書類対応にも精通していますので、契約前に確認しておくと安心です。

以上の点を踏まえて、管理組合が後施工スリット工事に臨めば、費用面・技術面・住民対応面で大きなトラブルを避けつつ、マンションの安全性と価値向上を図ることができるでしょう。必要に応じて参考文献や専門機関の情報も活用し、十分に知見を得た上で計画を進めてください。