大規模修繕のトラブル事例

工事前のトラブル事例

競争原理の不在による過剰、割高工事

組合員ではない第三者の手配による見積進行や組合員による特定の工事会社への特命随意での相談の際に起こりやすい問題です。競争原理の不在や不透明な選定プロセスは、その後の住民間のトラブルにも発展しうる問題です。

検討中工事においては、以下のポイントで妥当性の確認を行うことをおすすめします。

１）他人任せでなく、組合主導で行っているか？

２）工事時期は適切なのか？（場合によっては、後ろ倒しを検討）

３）工事範囲は適切なのか？（場合によっては、修繕積立金の範囲内の実施を検討）

４）工事会社・見積の選定において、相見積が公正に行われているか？

不適切コンサルタントによる過剰、割高工事

設計監理方式などにおける不適切コンサルタントの利益相反行為により起こりうる問題です。

国土交通省が異例の注意喚起の通知を出しています。

（抜粋）「一部のコンサルタントが、自社にバックマージンを支払う施工会社が受注できるように不適切な工作を行い、割高な工事費や、過剰な工事項目・仕様 の設定等に基づく発注等を誘導するため、格安のコンサルタント料金で受託し、結果として、管理組合に経済的な損失を及ぼす事態が発生している。」

国土交通省による通知

理事会・修繕委員会の方々にとっては、設計コンサルタントを採用するために苦労して探索、比較選定、さらには総会において予算取得までしたにもかかわらず、その設計コンサルタントに騙されるというのは非常につらいことだと思われます。また、被害は理事会・修繕委員会の方々のみならず全組合員に及ぶため、責任問題となり、その後の組合内の関係にも悪影響を及ぼす恐れがあります。

大規模修繕の設計監理方式における談合などのメカニズム、対策

修繕積立金の不足

計画している大規模修繕などの工事費用が修繕積立金でまかなえないという問題です。

背景は以下のように長期に渡る、複雑なものとなっております。

• 分譲時に設定されていた毎月の修繕積立金が不十分であった（その背景の一つは修繕積立金が安いほうが売りやすいこと）。
• 長期修繕計画、毎月の修繕積立金の見直しが適切に行われていなかった（例：修繕費用の相場の高騰などが反映されていなかった）。
• 過去の修繕積立金の見直しが、総会で否決された。
• 過去の修繕の内容が過剰、割高であった。
• 計画している修繕の内容が過剰、割高であった。

計画している大規模修繕においては、以下の対応を検討する必要があります。

【資金面】

• 工事を延期、修繕積立金が積み上がるのを待つこと
• 工事に必要性・緊急性があるのに何もせずに延期し、タイル落下による人身事故、屋上漏水多発による多額の損害→保険利用（将来の保険金ＵＰ）、住民トラブル、躯体などの劣化進行によりマンション寿命が縮むことなどに繋がるのは非常に問題です。
• 延期の検討においては、工事の緊急性、中長期でみた合理性を踏まえたうえで、各種判断（例：一部工事のみを実施）をする必要があります。
• 助成金・補助金の活用

  マンション修繕積立金不足に役立つ、補助金・助成金について

• 住民からの一時金徴収、金融機関からの借入

  修繕積立一時金・借入金に伴う問題とこれらへの対応について

【工事費用面】

• 工事範囲などの見直し

また、修繕積立金不足が発生しているということは、過去に長期修繕計画の見直しなどが適切になされていなかった可能性があります。

再発防止に向けて、行政が行っているマンションアドバイザー派遣制度などを活用し、長期修繕計画をしっかりと見直すことをおすすめいたします。

工事中のトラブル事例

工事のスケジュール・費用

【スケジュール面】

修繕工事は着工してみないと分からないことが多数あります。例えば、足場を立てた後に判明する高所タイルの劣化状況、表層部の下の内部の劣化状態などです。

天候も工事進捗に大きな影響を与えます。強風時は高所、ゴンドラ作業が行えなかったり、雨天時は特定の塗装が行えなかったりします。

上記などより、着工後に工事の内容・スケジュールを調整する必要に迫られることが往々にしてあります。

対応としては、理事会・修繕委員会は「工事会社から定期報告を受けること」や「定期的に打ち合わせをすること」などを通して最新の状況を把握したうえで、適宜、工事会社と各種協議、重要事項・最新計画の住民への周知を行っていく必要があります。

【費用面】

着工後に新たに補修が必要な部分が見つかったり、実数精算項目の数量が上振れしたりすることにより、費用が当初想定よりも膨らむケースがあります。

対応としては、以下が考えられます。

• 上振れに備え、予備費を予算化しておく。
• 実数精算項目の工事量については承認制とする（工事会社は組合の許可無しでは、工事→請求ができない）。

  大規模修繕における実数精算方式と予備費について

住生活への影響

【騒音・振動面】

音・振動はかなりのものです。特に、足場を組み立てる際の金属音、機械のエンジン音、タイルを剝がす際や下地補修時の切削音などが大きいです。在宅ワークされている方などは「うるさい！」と仕事に集中できなくなることも考えられるレベルのものです。

工事現場での防音シートなどの防音対策や各戸での防音カーテン・耳栓などの防音対策はもちろんのこと、気にされる住民においては騒音・振動が発生する工事のスケジュールを把握のうえ、その時間は外出するなどの対策も考えられます。

【ほこり面】

下地補修などの工事において、電動工具でコンクリート・鉄筋などを切削する際にそれらが砕け、粉塵が発生します。洗濯物にほこりがつく恐れもあるため、ほこりが発生する工事の際は部屋干し・コインランドリーの利用を検討しましょう。

【臭気面】

塗料・シンナーなどの臭気はどうしても発生してしまいます。生理的に「どれぐらい気になるか？」は個人差がありますが、まれに体調を悪くされる方も出てきます。気にされる住民においては、換気・マスクなどを徹底しましょう。また、洗濯物に臭いがつく恐れもあるため、臭気が発生する工事の際は部屋干し・コインランドリーの利用を検討しましょう。

【塗料の飛散面】

外壁塗装などの工事において、塗料が飛散、住居や車などに付着することがあります。対策としては、足場などを塗料飛散防止ネットで覆うこと、駐車場・車に養生シートを被せることが考えられます。また、万が一付着した際ですが、工事会社が工事賠償保険などに加入していれば、その保険で解決することができます。

【安全面】

様々な危険物があります。例えば、出入りする車輛、高所からの落下物、足場など仮設（頭部をぶつけて怪我をするケースも）、塗料などの引火物などです。事故が起こらないように危険物の厳重保管、養生や工事区域の立入防止などの安全対策が適切になされる必要があります。

【防犯・プライバシー面】

空き巣や窓から第三者にみられてしまうなどの問題が増えます。理由は足場の存在や工事期間中の多数の人間による出入りのためとなります。ベランダの窓で補助錠を使用することやカーテンの透過性を下げてしっかり締めることなどが必要になります。

【ご近所の方々への影響面】

工事期間中は上記の影響が、ご近所の方々にも及びます。工事前に組合・管理会社のほうで、自治会や近隣住民に挨拶に行くことなどを検討しましょう。

工事後のトラブル事例

瑕疵・不具合の発生

竣工検査などをしっかり行ったとしても、どうしても一定の瑕疵・不具合は出てしまいます。

それらの責任問題（工事会社の品質保証内なのかなど）、費用負担問題（誰が修繕費用をもつのかなど）が発生します。

組合と工事会社の情報格差や立場の違いもあり、時には協議が難航します。

対策としては、工事品質・アフターサービス含め評判が良い工事会社を選定することや大規模修繕瑕疵保険（後述）を活用することが考えられます。

工事会社の倒産

工事が終わる＝工事会社との付き合いがなくなるわけではなく、品質保証（例：屋上防水工事において施工部位から漏水がないことを施工後10年間保証）やアフターサービスでの付き合いが続きます。

仮に、工事会社が倒産した場合はこれら保証・サービスをうけることが出来なくなる恐れがあります。

ただし、元請レベルの工事会社の倒産件数ですが、過去においては決して多いとは言えません。

とはいえ、大規模修繕はマンションの多くの住人にかかわることであるため、リスクは出来る限り低減したいのが、理事会・修繕委員会のお気持ちかと思います。

対策としては、経営状況が良い工事会社を選定することや大規模修繕瑕疵保険（後述）を活用することが考えられます。

大規模修繕瑕疵保険のご紹介

国土交通大臣認可の「検査付き保険制度」となります。

特徴は以下の通りとなります。

①検査員（一級建築士など）による現地調査が事前確認時と工事完了時に実施されるため、工事の品質が一定以上となることが期待できます。

②瑕疵発生時、修繕費用の大部分が補償されるため、

　1.工事会社とのスムーズな調整が期待できます。

　2.修繕を行うべき工事会社が倒産などの場合も資金の目途が一定立ちます。

保険であるため、保険料（工事費の～１％程度）が発生します。

加入するか否かは、マンションの財政状況・リスク許容度、発注予定の工事会社の経営状況・工事保証の内容など次第であると考えております。

当サービス利用時にご検討される場合は、お気軽にご相談ください。

あんしん大規模修繕 工事瑕疵保険 パンフレット【管理組合用】

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