大規模修繕で行う工事内容の徹底解説

マンションにおける代表的な劣化症状

仮設工事

直接仮設工事

主に、高所作業などに必要となる足場を設置する工事となります。工事後に解体、撤去されることもあり、「仮設」となります。「仮設工事」が足場工事を指すケースもあります。

足場以外に、以下のものも設置されます。

• 仮設シート（塗料、破片などの飛散防止のため）
• 水平ネット（落下防止のため）
• 養生（養生が施されるものの汚れ、破損防止のため）
• 柵、防犯カメラ、サーチライト（安全、防犯のため）

マンションの高さが45m以上などの場合は、法令により足場の設置ができないため、ゴンドラなどの無足場工法が採用されます。

大規模修繕における「足場付き工法」、「無足場工法」の比較

共通仮設工事

足場関連のものを除く、仮設工事となります。

• 現場事務所
• 作業員詰所
• 資材置場
• 廃材置場
• 安全対策関連（カラーコーン、ガードマンなど）
• 掲示板

  等々（官公庁への申請費など含めて多岐に渡ります）

共通仮設関連は「内容が〝多岐に渡る〟、〝工事会社毎に内容の差異が出やすい〟」、「設置場所、導線などの問題がある」ため、契約段階で工事会社と詳細確認をすることが大切です。

下地補修工事

「塗装、防水工事の下地ともなる」壁や天井などのコンクリート・モルタルにおける亀裂や傷などの劣化部分を補修する工事となります。下地次第でその後の塗装、防水工事の出来が左右されます。

具体的な工事内容は、コンクリートのひび割れ・はがれ・欠損、コンクリート内部の鉄筋の錆などにおいて、劣化部を取り除いたり、充填したりして補修することです。

工事の流れは、先ずは建物の壁や天井などを目視や打診などで状態を確認し、その後に状態のみならず、建物の構造なども踏まえたうえで最適な工法を決定し、劣化部の症状に合わせ補修します。

クラック（ひび割れ）

症状

気温変化による膨張と収縮を繰り返しや地震などの揺れによりできるひび割れのことです。補修せずに放置しておくと、ひび割れが進行し、雨水がコンクリート内部に浸入し、内部の劣化・鉄筋の錆→爆裂などの建物寿命にかかわる深刻な問題に繋がります。また、白華現象（エフロレッセンス）を起こし、建物の美観を損ねます。

補修内容（クラックの幅により変更）

０．３mm未満：ポリマーセメントフィラー擦り込み工法

ひび割れの隙間をペースト状のシーリング材（ポリマーセメントフィラー）を擦り込んで埋める工法です。

０．３mm～１mm：エポキシ樹脂低気圧注入工法

ひび割れ内部に補修材（エポキシ樹脂）を注入器具を使用して埋める工法です。

１mm以上：Uカットシーリング工法

ひび割れ部分をU型にカットしたうえで、シーリング材を充填する工法です。

モルタルの浮き

症状

そもそも「モルタルとは？」ですが、セメントに水・砂を混ぜ合わせて作るものです。コンクリートなどの凹凸の調整や塗装・タイルの下地調整のために使用されるものです。

表層部から内部への雨水の侵入や地震などの揺れにより、モルタルが浮き、表層部のタイルと一緒に剥がれ落ちる恐れがあります。

モルタルの浮きは、目視で外観から判別するのは難しく、テストハンマーや打診棒を使用した打診で、音・反応の違いなどから判別する必要があります。

補修内容

エポキシ樹脂注入ピンニング工法

専用ドリルで表層部である目地やタイルに穴をあけて、モルタルの浮きにより生じた、表層部と下地の間の空間を接着剤であるエポキシ樹脂で充填する工法です。

鉄筋爆裂・コンクリート欠損

症状

表層部からクラックなどを原因として内部に雨水が浸入し、コンクリート内部の鉄筋が錆びて、膨張することにより、応力でコンクリートが欠損したり、欠損程度が激しく鉄筋が露出したりする爆裂が発生します。地震などの揺れにより、コンクリート欠損が発生することもあります。

補修内容

モルタル充填法

欠損部分をモルタル充填して補修する工法です。

軽い程度のものにはポリマーセメントモルタル、鉄筋爆裂・漏水を伴う程度のものにはエポキシ樹脂モルタルを注入します。

また、鉄筋の錆びた部分は、軽い程度のものは錆を削り取って錆止め、重い程度のものは鉄筋交換が必要になります。

タイル補修工事

下地から浮いたり、ひび割れたりしているタイルを補修する工事となります。

タイルは経年劣化により、タイルと下地の接着力が弱まり、隙間が生じる「浮き」が発生します。こうなると浸水した雨水が広がりやすくなり、更に劣化が進行します。補修せずに放置しておくと、タイルが大部分に渡って剥がれ、最悪、落下してしまいます。

落下したタイルにより物損や人身事故が発生し、管理組合が責任を負うことになる恐れもあります。

経年劣化や地震などの揺れにより、タイル自体にひび割れ・欠損が生じ、そこから雨水がコンクリート内部に浸入し、内部の劣化・鉄筋の錆→爆裂などの建物寿命にかかわる深刻な問題に繋がる恐れもあります。

工事の流れは、先ずは目視や打診などでタイルの状態を確認し、その後に下地補修、タイル補修、目地補修を行います。

タイル補修には「浮き補修」・「張り替え補修」があります。

浮き補修

専用ドリルで表層部である目地やタイルに穴をあけて、タイルの浮きにより生じた、表層部と下地の間の空間を接着剤であるエポキシ樹脂で充填する工法です。工事の所要時間はそこまで長くなく、下地がモルタルごと浮いているケースに適しています。

張り替え補修

文字通り、タイルを剝がして、新しいタイルに張り替える工法です。主に、タイルのひび割れ・欠損に対して行われます。

張り替えるタイルは、既製品のものと新たに焼いたものとに分かれます。むろん、新たに焼いたもののほうが綺麗に仕上がりますが、その分、コストや時間（タイルを見本焼→確認、色合わせなどの手間がかかる）がより多くかかります。

シーリング工事

外壁と外壁の間、外壁とアルミサッシの間など建具とコンクリートの間にできる隙間をゴム状のシーリング材で充填する工事となります。

シーリング材は隙間の充填、接着、（硬いもの同士がぶつかって傷つかないように）緩衝などの役割をはたします。接合部分に応じたものを選択する必要があります。

シーリング材は経年劣化により、硬くなり、ひび割れが発生します。こうなると防水性が失われ、雨水やホコリが内部に浸入します。その他に、気密性・伸縮性が失われ、地震・台風などの自然災害の影響をより強くうけ、建物全体が劣化する恐れもあります。

一般的に、劣化が始まるのは５～10年と言われています。

シーリング工事には「打ち増し工事」・「打ち替え工事」があります。近年では、原則「打ち替え工事」となります。

打ち増し工事

既存のシーリング材の上に新しいシーリング材を打ち増す工事となります。コストを抑えることができますが、数年程度の延命措置としかなりません。また、手抜き工事が発生しやすいという問題があります。

打ち替え工事

既存の劣化したシーリング材を全て取り除いたうえで、新しいシーリング材を充填する工事となります。打ち増し工事よりもコストは高くなりますが、防水性・気密性などに優れます。

塗装工事

マンションを雨風、紫外線や汚れから守るための塗装膜を施すための工事となります。

大きく「鉄部塗装」と「外壁塗装（外壁ほか）」に分けられます。

鉄部塗装

鉄製品の錆を落とし、塗装する工事となります。

代表的な鉄製品は以下の通りとなります。

• 屋上の配管、塔屋
• 鉄骨階段
• 玄関の扉、枠
• メーターボックス
• 共有廊下の手摺
• 駐輪場
• 機械式駐車場

  等々

鉄製品は当初は塗膜などにより保護されていますが、経年劣化、揺れや衝撃により、膜が薄くなったり欠けたりして、その部分から錆び、腐食し、美観や強度に悪影響が出ます。

錆が進行しすぎている場合は、再塗装後の表面凹凸が大きく美観を損ねたり、塗装では補修困難で取り替えが必要となったりします。よって、錆を放置しすぎず、適宜行う必要があります。

鉄部塗装において重要な工程は、塗装前に行う「ケレン」という錆落としです。錆や腐食部をワイヤーブラシやディスクサンダーなど物理的に取り除き、錆の再発を防ぎ、かつ塗料の密着度を高めます。

外壁塗装（外壁ほか）

外壁などを塗装する工事となります。

塗装部は外壁、屋上、共有廊下、階段、ベランダ、バルコニーなどの壁面・天井面となります。

塗装前に既存の塗膜や汚れを落とし、複数回塗り→乾燥を繰り返します（基本は下塗り、中塗り、上塗りの３度塗り）。高圧洗浄後の乾燥不足や雨水により塗膜に水が入り込むと、その後に塗膜の剝がれやふくれが発生します。塗りが均一でないと、塗膜の性能・美観に問題が出ます。

塗料にはシリコン、ウレタン、アクリル、フッ素など様々な種類があります。シリコンが比較的広く使われています。

防水工事

風雨にさらされる部分を中心に防水処理を行う工事となります。

代表的な防水処理が施される部分は屋上、共有廊下、階段、バルコニーとなります。

大きく「屋上防水」と「その他防水」に分かれます。

屋上防水

屋上は紫外線や雨風に強くさらされる過酷な環境下のため、劣化が進みやすい箇所です。劣化が進み、ひび割れ、浸水などが発生すると、各戸への雨漏りなどの問題が発生します。屋上は壁面と違い、水平面で水がたくさん入り込みやすいため、被害は生活に与える影響面・金銭面ともに大きくなります。

被害を建物単位でみると、大量の水がコンクリート・鉄筋に入り込み、錆・腐食などが進行すると、建物の寿命にまで大きな影響を及ぼします。

よって、防水工事は大切な工事であり、「大きな問題が起こってから」でなく、「問題が起こる前に」実施するのが好ましいです。屋上防水の工事保証は通常は10年程度ですので、前回工事から10年、10数年経過時に調査を行うことをおすすめします。

防水工事は工事範囲により、大きく「かぶせ工法」と「撤去工法」に分かれます。

かぶせ工法

既存の防水層の劣化が進んだ部分だけ剥がし、補修を行ったうえで新しい防水層をかぶせる工法です。後述の撤去工法と比べて、下地処理や廃材処分などのコストを抑えることができ、工期が短く、（工事内容によっては）騒音・振動を抑えることもできます。

かぶせる防水層と既存の防水層との相性、下地の条件などをしっかり注意する必要があります。

撤去工法

既存の防水層を全撤去し、下地処理を行ったうえで新しい防水層を施す工法です。既存の防水層に関係なく、防水工法を選択できますが、かぶせ工法と比べて、下地処理や廃材処分などのコストがあがり、工期も長くなり、（工事内容によっては）騒音・振動が増します。

また、防水工事は素材・方式により、「ウレタン防水」、「塩ビシート防水」、「アスファルト防水」、「FRP防水」等々に分かれます。それぞれの素材・方式毎にコスト、工期、対応可能な形状、下地の条件（例：既存の防水層との性質面・凹凸面での相性）、騒音・振動の有無（例：塗膜はほぼ無いが、機械式は激しい）、5～10年毎のメンテンスの要否などが変わります。建物との相性、素材・方式毎のメリット・デメリットを踏まえ、選択する必要があります。

その他防水

防水箇所は共有廊下、階段、バルコニー等々となります。

以前は床面などの仕上げを防水モルタルやコンクリート打ち放しで行っていましたが、防水性の不足で各種問題が発生しやすいため、近年では「ウレタン塗膜仕上げ」と「塩ビ防滑シート仕上げ」が行われています。その中でも塩ビ防滑シートが主流となります。

ウレタン塗膜仕上げ

液状のウレタン樹脂を塗り、乾燥することで防水性を有する塗膜を形成する仕上げです。ウレタン樹脂が液状であるため、複雑な形状、凹凸、隙間においても防水性を付与することが可能です。また、施工が簡単で、コストを抑えることが出来ます。いっぽう、ウレタン塗膜は耐摩耗性が低く、傷つきやすく、剝れやすいです。そのため、掃除の際にはデッキブラシなどの表面を傷つけやすい器具は使えません。

塩ビ防滑シート仕上げ

ウレタンなどの塗膜防水とシート防水を併用する仕上げです。基本には側溝などを塗膜防水、それ以外の主な部分をシート防水とします。ウレタン塗膜仕上げと比べると、工期・費用がかかりますが、いっぽう、耐摩耗性に優れる（掃除しやすい）、防滑性に優れる（滑りにくい）というメリットがあります。

１回目大規模修繕の後に行われる工事

大規模修繕における工事項目は、各項目の劣化状況に応じて変わります。１度目の大規模修繕（築12～15年）においては未だ劣化が進行していなかった項目も、２度目の大規模修繕の頃には工事が必要となってきます。

2回目以降の大規模修繕の実施時期・費用・工事内容

代表的な工事は以下の通りとなります。また、小さな工事を含むと、他にも複数あります。

給排水管工事

給排水管は建物と同様で、経年で劣化・汚染していきます。劣化すると、漏水、水の汚染・逆流、悪臭などの問題に発展していきます。それらを改善、予防するために更新・更生工事が必要となります。

初回更新（≒取り替え）工事のタイミング目安は築25～30年目となります。

費用目安は戸あたり数十万円～となります。

給水管・排水管（給排水管）の更新・更生工事について

エレベーター工事

事故発生時は生命の危険を伴う設備であるため、定期メンテナンスが必要です。

メンテナンスの費用は、１基あたり年数十万円～と安くはありません。分譲以降、メンテナンスの保守会社、業務内容（点検の頻度・範囲など）などを見直していないのであれば、小さくないコストダウンの余地がある可能性があります。

また、リニューアル工事も必要であり、初回リニューアル工事のタイミング目安は築25～30年目、費用目安は一基あたり数百万円～一千数百万円にもなります。

エレベーターメンテナンスの契約方式・コストダウン手法について

エレベーターリニューアルの時期・費用について

機械式駐車場工事

機械式駐車場は「金喰い虫」と呼ばれるよう、メンテナンス・リニューアル工事に高額な費用が必要となります。近年では駐車場の需要減少、空き率の向上により赤字運営となっているケースもあります。

初回リニューアル工事のタイミング目安は定期的にメンテナンスを行っていれば、築15～20年目となります。

費用目安はパレット（＝車をのせる場所）の数次第とはなりますが、数千万円単位となります。

機械式駐車場のメンテナンス・リニューアル工事について

バリューアップ（改良、美観改善など）工事

大規模修繕において、劣化部の性能・美観を回復する「修繕工事」だけでなく、改良・美観改善などのバリューアップ工事も選択肢となります。むろん費用は多くかかりますが、住環境や資産価値を改善することが期待できます。

代表的なバリューアップ工事は以下の通りとなります。

• エントランスの自動ドア化、美観改善
• 宅配ボックスの設置
• LED照明化
• バリアフリー化
• エレベーターの設置
• 防犯カメラの設置
• 外壁のデザイン、カラーチェンジ

また、建物状況や工事内容によっては、補助金・助成金を受給できるケースもあります。

マンション修繕積立金不足に役立つ、補助金・助成金について

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