大規模修繕の進め方（体制の検討から工事、引渡しまで）

管理組合の体制の決定

代表的なものとして「理事会の主導」と「理事会・修繕委員会の協働」があります。

理事会の主導

理事会が大規模修繕の検討（工事会社の探索、見積取得、工事会社の選定など）、総会決議にかける提案の決定までをすべて行う方式です。

理事会・修繕委員会の協働

理事会の下部組織として、修繕委員会を設立し、修繕委員会が大規模修繕の検討、理事会が総会決議にかける提案の決定を行う、検討と意思決定を分離した方式となります。

修繕委員会は必ずしも必要な組織ではないため、管理組合の状況（規模、理事会メンバーなど）に応じて、要否を決める必要があります。

両方式のメリット・デメリット

発注方式の決定

設計・工事における役割分担に関連して、代表的なものとして「責任施工方式」と「設計監理方式」があります。

責任施工方式

管理組合が工事会社と「工事請負契約」を締結し、工事会社が責任をもって設計、施工を行う方式となります。

管理組合が自立して責任施工方式で工事を行うためには、「工事会社探し」から「契約、工事保証などの取決め」までに一定の苦労・難しさを伴います。

大規模修繕の相見積を管理組合が自立して行うための課題

設計監理方式

管理組合が工事会社と「工事請負契約」を締結するのは変わらず、さらに管理組合がコンサルタントと「コンサルティング契約（業務内容は設計・監理など）」を締結します。

多くのケースにおいては、先ずコンサルタントが設計、見積の仕様を決めます。その後、その仕様に基づき、複数工事会社に対して、競争入札を実施します。そして、入札した工事会社が工事を、コンサルタントが工事監理を行う方式となります。

また、当方式は競争の焦点が価格となるため設計コンサルタントによる落札誘導がしやすく、工事会社の見積行為の負荷が小さい（例：各社が現地調査、設計、見積・提案書作成をする必要がない）、業界関係者にとって談合に適したものとなります。

2017年には国土交通省が設計管理方式における設計コンサルタントの不適切な活動について、異例の注意喚起の通知を出しています。

（抜粋）「一部のコンサルタントが、自社にバックマージンを支払う施工会社が受注できるように不適切な工作を行い、割高な工事費や、過剰な工事項目・仕様 の設定等に基づく発注等を誘導するため、格安のコンサルタント料金で受託し、結果として、管理組合に経済的な損失を及ぼす事態が発生している。」

国土交通省による通知

理事会・修繕委員会の方々にとっては、設計コンサルタントを採用するために苦労して探索、比較選定、さらには総会において予算取得までしたにもかかわらず、その設計コンサルタントに騙されるというのは非常につらいことだと思われます。また、被害は理事会・修繕委員会の方々のみならず全組合員に及ぶため、責任問題となり、その後の組合内の関係にも悪影響を及ぼす恐れがあります。

大規模修繕の設計監理方式における談合などのメカニズム、対策

両方式のメリット・デメリット

建物診断の実施

建物診断とは、「マンションの人間ドック」とも言えるもので、建物の劣化状況、各部位の修繕の必要性を把握するための調査となります。設計事務所、建物診断の専門業者、工事会社などが行います。

また、「建物診断は、各工事会社の見積時の現地調査の際に行うものとする」という方針の場合は、建物診断を個別で行うことはありません。

目視・打診のみのもの

この内容のみですと、費用がかからないケースもあります。

屋上・廊下などの防水、外壁などの塗装・タイル・シーリングの状態はある程度は確認できます。

機械調査まで行うもの

有料となるケースが多いです。費用は診断内容や建物規模次第となりますが、数十万円～数百万円となります。有料のため、総会・理事会の決議が必要なケースもあるので、事前に必要な手続きを確認する必要があります。

機械調査とは外壁塗膜付着力試験、タイル付着力試験、コンクリート中性化深度試験、シーリング材物性試験（詳細は後述）などを指します。マンションの構成物の強度や物性まで確認できます。

配管からの漏水などの懸念がある際は給排水管の診断なども考えられます。

診断の流れは以下の通りとなります。

１）内容・費用の決定

２）依頼先の決定

３）現状の確認

４）診断の実施（1日～数日）

５）診断報告書の提出、報告会の実施

「建物診断の次は工事の検討である」とは限りません。診断結果、組合の財政状況などを鑑みて、工事をやるか否かの判断や長期修繕計画の見直しなどを、組合主導で（※）行うのが望ましいです。

※業界関係者にとっては工事＝ビジネスチャンスであるため、どうしても工事を実施する方向に意識が向きがちとなってしまいます。

大規模修繕における建物診断、その目的・費用・流れについて

工事計画・資金計画の策定

建物診断の結果、工事を実施する方針となった場合は、工事計画・資金計画の策定に進みます。

また、（計画を立てたところで、この後の見積が計画通りになるとは限らないので）「先ず見積を取り、その後に工事計画・資金計画を策定する」という方針の場合は、計画を策定せずに見積取得に進みます。

工事計画の策定

工事内容を劣化部分の修繕工事のみならず、外装のカラーチェンジ、階段のエレベーター化、宅配ボックスの設置などの改良工事を含めた改修工事とすることも考えられます。

工事計画の策定にあたっては予算、工事の必要性・緊急度、各種要望のみならず、工事効率の観点（例：足場をたてる必要があるのであれば、足場上で行う「道連れ工事」は同時に行ったほうが好ましい）も考慮する必要があります。

資金計画の策定

工事計画と同時に、資金計画を策定する必要もあります。

工事の資金には、修繕積立金が充てられます。手元の修繕積立金が、工事の内容から想定される費用や工事のおおよその相場より多いので、その範囲での工事なら問題ないとは限りません。修繕積立金は次の工事のためのみならず、その後の工事のためにも必要なものです。長期修繕計画に基づき、どれだけの資金を充てるべきか？などを判断するべきとなります。

仮に、修繕積立金が不十分な場合は以下対応を検討する必要があります。

【資金面】

• 工事を延期、修繕積立金が積み上がるのを待つこと
• 工事に必要性・緊急性があるのに何もせずに延期し、タイル落下による人身事故、屋上漏水多発による多額の損害→保険利用（将来の保険金ＵＰ）、住民トラブル、躯体などの劣化進行によりマンション寿命が縮むことなどに繋がるのは非常に問題です。延期の検討においては、工事の緊急性、中長期でみた合理性を踏まえたうえで、各種判断（例：一部工事のみを実施）をする必要があります。
• 補助金・助成金の活用

  マンション修繕積立金不足に役立つ、補助金・助成金について

• 住民からの一時金徴収、金融機関からの借入

  修繕積立一時金・借入金に伴う問題とこれらへの対応について

【工事費用面】

• 工事範囲などの見直し

理事会での工事会社・見積の検討

工事計画・資金計画に基づき、工事会社・見積の検討に進みます。

先ずは、見積依頼する工事会社に求める条件を決めます。代表的なものは以下の通りです。

• 会社規模
• 経営状況
• 実績（集合住宅における改修工事の売上高、元請率など）
• 立地（同県内に本店、支店があるかなど）
• 大規模修繕工事瑕疵保険の対応可否

次に、条件に合う工事会社に対して、以下の流れで見積取得を進めます。

１）候補とする各工事会社に打診 もしくは 公募 

２）見積に進む工事会社の決定

３）各工事会社への情報共有（建物状況、図面、過去の修繕履歴、各種要望など）

４）各工事会社による現地調査

５）各工事会社による見積作成

各工事会社の見積が揃った後、理事会による見積選定に進みます。

留意すべき点は、あくまで最終の意思決定は総会で行われるものですので、この段階では理事会として「総会の決議にかける見積を選定する」という点です。

また、「いくつの見積を選定するか？」ですが、１点をおすすめします。理事会内での議論、説明会・住民アンケートなどでの意見をもとに絞りこみましょう。

１点をおすすめする背景としては、総会は１案の可否を決議する場とすべきであり、仮に複数案から選定する場とした場合、意見が割れ、決議要件を満たさないとなると、最悪、選定が振り出しに戻る恐れがあるためです。

選定において一般的によく加味されるポイントは以下の通りとなります。

【工事会社面】

• 会社規模
• 経営状況
• 実績（集合住宅における改修工事の売上高、元請率など）
• 立地（同県内に本店、支店があるかなど）
• 意気込み、応対マナー
• 「代理人（工事管理者）」の経験、人柄

【見積面】

• 金額
• 留意すべき点は見積上は安くても「実数精算の数量を少なく見積もっているだけで、実際は安くない」、「工事範囲を減らしている、材料グレードを下げている」などのケースがあることです。

  大規模修繕における実数精算方式と予備費について

• 提案の魅力
• 明細の緻密さ
• 明細なしで「一式」という表現が多い際は要注意です。成果物の定義が曖昧なため、工事開始後にトラブルとなるリスクが高くなります。

【その他条件面】

• 契約内容
• 工事保証
• 工事保険
• 瑕疵保険
• アフターサービス

選定にあたり金額が重要なポイントであることは事実です。

ですが、金額だけで選定してしまい、工事品質が悪く建物寿命に悪影響を与えてしまったり、品質保証期間中に工事会社が倒産してしまったり、工事期間中やアフターサービスにおける応対マナーが悪かったりなどの問題が発生し、結局は損をする、後悔してしまうという恐れもあります。

そうならないためにも、組合としての選定基準をしっかり持ったうえで、工事会社・見積を多面的に評価、選定する必要があります。

大規模修繕の工事会社・見積選定の進め方、ポイントについて

総会での決議

理事会で選定した案を、総会における決議にかけます。

決議要件は工事の程度次第となり、「形状又は効用の著しい変更を伴わない軽微な」程度の修繕であれば普通決議、「形状又は効用の著しい変更を伴うような」程度の修繕であれば特別決議となります。

マンションにおける総会、理事会、決議、通知について

提案者は住民に対して以下事項などについて報告のうえ、決議にかけます。

• 建物の劣化状況、工事の必要性
• 選定プロセス
• 工事の内容、時期、金額
• 工事前後の組合の修繕積立金などの財政状況
• 工事期間中の影響、留意すべき点

報告にあたって留意すべき点は以下の通りとなります。

• 工事に詳しくない住民にも理解しやすいような資料作り、説明を心がける。
• 選定プロセスを透明にする（例：理事長が付き合いのある業者を連れてきて、理事長のみがその業者とやり取り、最終的に実質上は特命随意でその業者を選定というようなことは避ける）。
• 必要に応じ、工事会社に総会に出席、各種説明してもらう。
• 情報共有の場を総会以外に、事前の説明会や掲示板などで設ける。

工事の準備、工事説明会の実施

工事の準備

総会での決議後、先ずは工事会社との契約に進みます。契約において取決める事項は、工事内容・金額（含む、実数精算項目）のみならず、工事保証、工事契約・アフターサービスなど多岐に渡ります。

契約締結後や締結目途が立ち次第、工事の本格準備に進みます。

通常、数か月の時間を要します。工事計画の精査、人員・資材の手配の時間のみならず、足場を使用する場合などは諸官庁への届け出の時間が、タイルを新たに焼く場合はタイルのサンプル制作→承認などの時間が必要となります。

工事説明会の実施

着工する前に工事説明会を実施し、「工事の準備～竣工までの計画」、「工事中の安全面・防犯面の注意点、住生活への影響」などを丁寧に説明する必要があります。

この段階での住民への周知が不十分だと、工事期間中に住民から理事会・修繕委員会に苦情や問合わせが殺到してしまう恐れがあります。説明会以外にも掲示板・チラシを活用した周知も行うべきです。

また、実施にあたっては、工事会社に各種資料の作成や説明などを協力して貰いましょう。苦情や問合わせを減らしたいのは工事会社としても同様であり、工事会社が経験・知見を活かしたサポートをしてくれます。

着工

いよいよ着工となりますと、先ずは足場や作業員事務所などの仮設工事が始まり、住民以外の人間が多数出入りするようになります。

着工からの工事期間／棟は通常だと３～５か月、10階建て以上の大型建物だと６か月前後となります。

工事において心得るべきポイントは以下の通りとなります。

計画通りに進むとは限らないこと

修繕工事は着工してみないと分からないことが多数あります。例えば、足場を立てた後に判明する高所タイルの劣化状況、表層部の下の内部の劣化状態などです。

天候も工事進捗に大きな影響を与えます。強風時は高所、ゴンドラ作業が行えなかったり、雨天時は特定の塗装が行えなかったりします。

上記などより、着工後に工事の内容・スケジュールを調整する必要に迫られることが往々にしてあります。

よって、理事会・修繕委員会は「工事会社から定期報告を受けること」や「定期的に打ち合わせをすること」などを通して最新の状況を把握したうえで、適時、工事会社と各種協議、重要事項・最新計画の住民への周知を行っていく必要があります。

住生活への悪影響と対策

騒音・振動面

音・振動はかなりのものです。特に、足場を組み立てる際の金属音、機械のエンジン音、タイルを剝がす際や下地補修時の切削音などが大きいです。在宅ワークされている方などは「うるさい！」と仕事に集中できなくなることも考えられるレベルのものです。

工事現場での防音シートなどの防音対策や各戸での防音カーテン・耳栓などの防音対策はもちろんのこと、気にされる住民においては騒音・振動が発生する工事のスケジュールを把握のうえ、その時間は外出するなどの対策も考えられます。

安全面

様々な危険物があります。例えば、出入りする車輛、高所からの落下物、足場など仮設（頭部をぶつけて怪我をするケースも）、塗料などの引火物などです。事故がおこらないように危険物の厳重保管・養生や工事区域の立入防止などの安全対策が適切になされる必要があります。

防犯・プライバシー面

空き巣や窓から第三者に見られてしまうなどの問題が増えます。理由は足場の存在や工事期間中の多数の人間による出入りのためとなります。ベランダの窓で補助錠を使用することやカーテンを透けにくいものにしてしっかり締めることなどが必要になります。

大規模修繕のトラブル事例

発注サイドによる品質チェック

仕様通りに適切に工事されているかをチェックする必要があります。工事会社による定期報告の確認はもちろんのこと、工事会社と事前に相談のうえで現場巡回なども行います。巡回時、渇く前のセメントや塗料に触れてしまうと、衣料が汚れたり、工事がやり直しになってしまったりする恐れがあります。そういった事態を避けるため、工事会社の代理人・担当者の進行に従って行動しましょう。

足場解体前には、足場解体前検査（屋上、バルコニー、外壁などの品質チェック、補修に足場が必要なところを中心に品質チェックする検査）が行われます。発注サイドがこの検査結果を承認すると、足場が解体されてしまいます。よって、この検査の確認、承認は慎重に行う必要があります。

また、品質チェックを設計コンサルタントや専門機関と共に行うことも考えられます。

竣工、引渡し

竣工とは修繕工事が完了したことを意味します。

竣工に至る前のステップとして、「仕様通りに適切に工事が行われたか？」を最終チェックする竣工検査が行われます。

この検査において不具合などの問題が見つかった場合は、工事会社と追加工事の内容・スケジュール・負担などについて協議します。

問題がない場合は、理事会で工事完了を認める旨の書類にサインをして、竣工・引き渡しとなります。

この際に工事会社からうけとる竣工図書は、工事記録として今後の維持、修繕に活用されるもののため、厳重に記録、保管する必要があります。

また、工事会社の工事品質や応対マナーなどに満足している場合は、ぜひ慰労会の開催や感謝状・記念品の贈呈を検討してください。工事会社とはアフター点検（各工事項目の保証期限のタイミングなどに工事会社が現地で行う点検）でもお付き合いが続きますので、今後のより良い関係に繋げていきましょう。

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