大規模修繕の工事内容、費用、周期、進め方など徹底解説

大規模修繕の工事内容

建築基準法における大規模修繕は、マンションやアパートなどの集合住宅、オフィスビル、ホテル、商業施設など、「建築物の主要構造部（壁、柱、梁、床、屋根、階段など）の一種類以上について行う過半の修繕」と定義されています。一般的には、躯体（下地）補修工事、タイル補修工事、シーリング工事、内外壁天井塗装工事、鉄部塗装工事、防水工事、それらに付随する仮設工事の総称で、広義には、内装改修や設備系工事を含みます。

建物は日々、紫外線、雨風、地震などの揺れ、温度変化、地域によっては塩害・雪害などの影響により劣化が進行しています。

建物の代表的な劣化症状

劣化が進行すると、建物内部に雨水が侵入し、鉄筋・コンクリートが錆び、腐食してしまい（人間に例えると、骨が傷んでしまい）、建物自体の寿命に影響を与えるような事態となります。

大規模修繕は、劣化が一定進行しているであろうタイミングで、劣化部をまとめて改修することで、住環境の改善、建物の長寿命化を実現します。また、まとめて行うことで、費用や工事中の住環境への悪影響を抑えることができるというメリットがあります（例：高所の修繕、足場を立てた際にまとめてやる方が効率的）。着工からの工事期間は通常ですと3～5か月、10階建て以上の大型マンションですと6か月前後となります。

工事内容は非常に多岐に渡ります。

• 仮設工事（足場、事務所など）
• 下地補修工事
• タイル補修工事
• シーリング工事
• 塗装工事（鉄部塗装、外壁など塗装）
• 防水工事（屋上、ルーフバルコニー、廊下など）
• １回目大規模修繕の後に行われる工事（給排水管工事、エレベーター工事、機械式駐車場工事）
• バリューアップ工事（バリアフリー化、宅配ボックスの設置など）

大規模修繕の費用相場（1回目、2回目、3回目）

大規模修繕の費用については、様々な要素が影響します。建物の規模や構造、修繕範囲、使用される材料の種類や工法、さらには選定する工事会社によって費用は大きく変動します。また、大規模修繕工事の周期や工事の流れ、工事方式も費用に影響を及ぼします。それぞれの要素がどのように費用に関わるのか、具体的な相場はどの程度なのかなどについて解説します。

大規模修繕の費用相場の目安としては、マンション一戸あたり費用は税後100～130万円前後（各家庭にとって非常に大きい負担）、50戸の建物だと税後5,000～6,500万円となります。

参考情報として、国土交通省が実施した「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」におけるマンションの大規模修繕の費用相場（一戸あたり）は下記の通りです。

大規模修繕における国土交通省の実態調査の結果

一戸あたりの費用相場（※１）

これら金額には共通仮設費（総工事費の約10％）、消費税が含まれていません。

仮設費と消費税を含んだ場合のマンションの大規模修繕の費用相場は下記の通りです。

（計算式 ＝ 金額 ÷ 0.9 × 1.1）

マンションの一戸あたりの費用相場は、1回目よりも2回目、2回目よりも3回目の方が金額が低くなっています。

年代ごとに一戸あたりの床面積の大きさが異なること（近年のほうが大きい傾向に）、外壁の仕上げ材が異なること（近年のほうがタイルが多い傾向に）が影響しています。

床面積（m2）あたり工事金額（※１）

上記と同様、共通仮設費と消費税を含んだ場合のマンションの大規模修繕の費用相場は下記の通りです。

（計算式 ＝ 金額 ÷ 0.9 × 1.1）

各マンションの大規模修繕の適正費用

「前述（国土交通省発表）の金額に近いから適正費用である」とは限りません。マンションごとに大きさや形状、素材、劣化状況、工事内容に違いがあるため、大規模修繕の修繕費相場は大きく異なります。

以下に「マンションの大規模修繕の適正費用を大きく左右する」主な要素をご紹介します。

１）一戸あたりの床面積

床面積66m2の部屋と80m2の部屋では約20％も異なり、それに伴い、工事量も異なります。

２）建物形状

建物を上から見た際に正方形に近いのか長方形に近いのかで、床面積あたりの周辺の長さが変化し、それに伴い外壁などの工事量も変化します。

以下に簡単なシミュレーションを示します。

当シミュレーションのように、同じ建物面積でも建物形状次第で周辺の長さ ＝ 外壁などの工事量が数十％レベルで多少します。

また、ルーフバルコニーの有無は、マンションの大規模修繕費用に影響を及ぼす要素の一つです。マンションにルーフバルコニーがある場合、修繕の内容や工事の進め方が変わり、防水性や耐久性を確保するための特別な補修が必要となるなど、費用を押し上げる要因となります。

３）工事範囲（除外範囲）

屋上防水を保護塗装のみにするか／除外とするか、廊下や階段床の長尺塩ビシートを洗浄と端末シールのみにするかなどで金額は数十パーセントレベルで変わることもあります。リスクと劣化度を基に優先順位をつける方法が一般的な大規模修繕の進め方となります。

４）使用材料

屋上防水工事をウレタン塗膜防水にするか／シート防水にするか、シーリングを通常仕様にするか／高耐久仕様にするか、外壁塗装をシリコンにするか／フッ素にするかなどで金額は変わります。

５）戸数

戸数が一定以上のマンションは規模の経済が働き、大規模修繕の費用を抑えることができます。逆に、小規模マンションは大規模修繕費用が割高になる傾向があります。

以上が、マンションの大規模修繕の適正費用を大きく左右する主な要素です。適正費用はマンション毎の前提により大きく異なるため、実態調査の結果などはあくまで目安としかなり得ません。各マンションの適正費用を把握する一番の方法は、公正な体制・手段で、複数の工事会社から適切に見積もりを取得することとなります。

大規模修繕の工事周期

マンションの大規模修繕の周期の目安として、国土交通省の長期修繕計画のガイドラインでは、12～15年が目安となります。

国土交通省が実施した「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」では、『マンション大規模修繕工事の平均修繕周期は、「13年」が最も多く、次いで「12年」「14年」「15年」と、全体の約7割が12～15年周期で実施となっている』とあります。

各マンションの大規模修繕の周期の目安は「何年ごとになるか？」については、新築の施工品質、RC（鉄筋コンクリート）か／PC（プレキャストコンクリート：あらかじめ成型された部材を工場で製造し、現場で組み立てる工法）か、環境、メンテンナンス状況などで変わるため、一概には言えません。各マンションの大規模修繕の適正時期は、建物劣化診断などを定期的に実施して把握することになります。

大規模修繕の全体の流れと計画

大規模修繕は検討を始めてから工事が完了するまで3年以上かかることもあります。

全体の流れを把握したうえで、計画的に進行する必要があります。

【全体の流れの例】

管理組合の体制の決定

「理事会の主導」か「理事会と修繕委員会の協働」かなどを決定します。

発注方式の決定

設計、工事の役割分担に関連して「責任施工方式」か「設計監理方式」かなどを決定します。

建物診断の実施

建物診断を通して、建物の劣化状況、各部位の修繕の必要性などを把握します。

「建物診断は、各工事会社の見積時の現地調査の際に行うものとする」という方針の場合は、建物診断を個別で行うことはありません。

工事計画・資金計画の策定

建物診断の結果を基に、マンションの修繕積立金の状況、工事の必要性・緊急度、工事効率の観点（例：足場をたてる必要があるのであれば、足場上で行う「道連れ工事」は同時に行ったほうが好ましい）も加味したうえで、工事計画・資金計画を策定します。

（計画を立てたところで、この後の見積が計画通りになるとは限らないので）「先ず見積を取り、その後に工事計画・資金計画を策定する」という方針の場合は、この段階では計画策定することはありません。

理事会での大規模修繕工事会社・見積の検討

見積取得する工事会社を決め、見積取得し、見積を比較選定します。

留意すべき点は、最終的な意思決定は総会で行われるものですので、この段階では理事会として「総会の決議にかける見積もりを選定する」という流れです。

総会での決議、契約

理事会で策定した計画を、総会における決議にかけます。決議要件は工事の程度次第となり、「形状又は効用の著しい変更を伴わない軽微な補修」であれば普通決議、「形状又は効用の著しい変更を伴うような大規模修繕」であれば特別決議となります。多くの場合は普通決議となります。

工事の準備、工事説明会の実施

施工会社と契約や大規模修繕計画の精査をした後、説明会を設けて「工事の進め方〜竣工までの計画」や「施工中の安全対策、防犯対策、および居住環境への影響」などを住民に伝えます。

着工

着工からの工事期間／棟は３～５か月、10階建て以上の大型建物だと６か月前後となります。

心得るべきポイントは「計画通りに進むとは限らないこと」、「住生活への悪影響を把握し、周知し、適切に対策すること」、「適時、品質チェックすること」となります。

竣工、引渡し

竣工とは工事完了を指し、竣工前に「仕様通りに適切に工事が行われたか？」を最終チェックする竣工検査を行います。

工事会社の工事品質や応対マナーなどに満足している場合は、ぜひ慰労会の開催や感謝状・記念品の贈呈を検討してください。工事会社とはアフター点検（各工事項目の保証期限近くで工事会社が現地で行う点検）でもお付き合いが続きますので、今後のより良い関係に繋げていきましょう。

大規模修繕の各種方式

責任施工方式、設計管理方式

「設計・工事における役割を組合、業者間でどうするか？＝責任施工方式か、設計監理方式か？」、は、大規模修繕の進行において非常に大切なポイントとなります。

責任施工方式・責任施工方式の概要、それぞれのメリット・デメリットを以下の通りご紹介します。

責任施工方式

管理組合が工事会社と「工事請負契約」を締結し、工事会社が責任をもって設計、施工を行う方式となります。

管理組合が自立して責任施工方式で工事を行うためには、「工事会社探し」から「契約、工事保証などの取決め」までに一定の苦労・難しさを伴います。

大規模修繕の相見積を管理組合が自立して行うための課題

設計監理方式

管理組合が工事会社と「工事請負契約」を締結するのは変わらず、さらに管理組合がコンサルタントと「コンサルティング契約（業務内容は設計・監理など）」を締結します。

多くのケースにおいては、先ずコンサルタントが設計、見積の仕様を決めます。その後、その仕様に基づき、複数工事会社に対して、競争入札を実施します。そして、入札した工事会社が工事を、コンサルタントが工事監理を行う方式となります。

また、当方式は競争の焦点が価格となるため落札誘導がしやすく、工事会社の負荷が小さい（例：各社が詳細な現地調査、設計、見積、提案書作成をする必要がない）、談合に適したものです。

2017年には国土交通省が設計管理方式における設計コンサルタントの不適切な活動について、異例の注意喚起の通知を出しています。

国土交通省による通知

理事会・修繕委員会の方々にとっては、設計コンサルタントを採用するために苦労して探索、比較選定、さらには総会において予算取得までしたにもかかわらず、その設計コンサルタントに騙されるというのは非常につらいことだと思われます。また、被害は理事会・修繕委員会の方々のみならず全組合員に及ぶため、責任問題となり、その後の組合内の関係にも悪影響を及ぼす恐れがあります。

大規模修繕の設計監理方式における談合などのメカニズム、対策

両方式のメリット・デメリット

特命随意、競争入札方式、見積もり合わせ方式

「工事会社・見積の選定方式をどうするか？＝特命随意、競争入札方式、見積もり合わせ方式のどれにするか？」は、大規模修繕の進行において非常に大切なポイントとなります。

各方式の概要を以下の通りご紹介します。

特命随意

特定業者を指名する方式です。

最大のメリットは、複数工事会社の探索、複数見積の取得、比較選定が不要なこともあり、組合の負荷が小さいことです。

デメリットは、競争原理が働かないことにより工事が割高になりやすいこと・組合内で異論がでやすいことです。

競争入札方式

一般的には仕様書をベースに、複数の工事会社からの入札を募集、比較選定する方式を指します。

メリットは、見積のベースとなる仕様書が一様なため、提案・見積内容のバラツキが少なく、比較選定の負荷が小さくなること、（談合が無ければ）価格競争が期待できることです。

デメリットは、仕様書作成のための設計コンサルタントの選定の負荷・費用が必要なこと、競争の焦点が価格となるためバリューアップなどの多様な提案をうける機会が少なくなることです。

見積もり合わせ方式

複数の工事会社に調査、設計、見積提案をしてもらい、比較選定する方式です。

メリットは、（複数の観点で調査、設計がなされるため）多様な提案を受けられること・仕様上の見落としなどリスクが減ること、価格競争が期待できることです。

デメリットは、見積の要件・区分けを一定整理せずに見積提案をうけると、比較選定の負荷が大きくなることです。

大規模修繕における工事会社と見積の選定

大規模修繕工事の内容・条件の決定

工事の内容

既に設計コンサルタントなどにより建物診断が行われているケースでは、その診断結果・予算などを基に工事の大枠の内容を決定します。

建物診断、設計含めて、工事会社にお願いしたいケースでは、現段階では工事の内容を決める必要はありません。

予算

工事の資金には、修繕積立金が充てられます。修繕積立金は次の工事のためのみならず、その後の工事のためにも必要なものです。長期修繕計画に基づき、どれだけの資金を充てるか？などを判断すべきとなります。

仮に、修繕積立金が不十分な場合は以下対応を検討する必要があります。

（資金面）

• 工事を延期、修繕積立金が積みあがるのを待つこと
• 助成金・補助金の活用
• 住民からの一時金徴収、金融機関からの借入

（工事費用面）

• 工事範囲などの見直し

保険など条件

例えば、大規模修繕瑕疵保険などの要否などを決めます。

工事会社に求める条件

「何を条件とすべきか？」は各組合の価値観次第となります。また、この段階で明確な条件を持つのは、通常では困難と考えられますので、譲れない条件（例：同県内に本社がある工事会社としたい）のみを定めます。

一般的によく設定される条件は以下の通りとなります。

• 会社規模
• 経営状況
• 実績（集合住宅における改修工事の売上高、元請率など）
• 立地（同県内に本店、支店があるかなど）
• 大規模修繕工事瑕疵保険の対応可否

大規模修繕の見積取得

代表的な流れは以下の通りとなります。

（１）候補とする各工事会社に打診 もしくは 公募 

（２）見積に進む工事会社の決定

（３）各工事会社への情報共有（建物状況、図面、過去の修繕履歴、各種要望など）

（４）各工事会社による現地調査

（５）各工事会社による見積作成

理事会における見積選定

留意すべき点は、あくまで最終の意思決定は総会で行われるものですので、この段階では理事会として「総会の決議にかける見積を選定する」という点です。

また、「いくつの見積を選定するか？」ですが、１点をおすすめします。理事会内での議論、説明会・住民アンケートなどでの意見をもとに絞りこみましょう。

１点をおすすめする背景としては、総会は１案の可否を決議する場とすべきであり、仮に複数案から選定する場とした場合、意見が割れ、決議要件を満たさないとなると、最悪、選定が振り出しに戻る恐れがあるためです。

選定にあたり金額が重要なポイントであることは事実ですが、金額だけで選定してしまい、工事品質が悪く建物寿命に悪影響を与えてしまったり、品質保証期間中に工事会社が倒産してしまったりなどの問題が発生し、結局は損になる、後悔してしまうという恐れもあります。

そうならないためにも、組合としての選定基準をしっかり持ったうえで、工事会社・見積を多面的に評価、選定する必要があります。

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大規模修繕の工事会社・見積選定の進め方、ポイントについて

大規模修繕における公募・入札の進め方、留意すべき点

大規模修繕の決議と通知

理事会で選定した案を、総会における決議にかけます。

決議要件は工事の程度次第となり、「形状又は効用の著しい変更を伴わない軽微な」程度の修繕であれば普通決議、「形状又は効用の著しい変更を伴うような」程度の修繕であれば特別決議となります。

提案者は住民に対して以下事項などについて報告のうえで、決議にかけます。

• 建物の劣化状況、工事の必要性
• 選定プロセス
• 工事の内容、時期、金額
• 工事前後の組合の修繕積立金などの財政状況
• 工事期間中の影響、留意すべき点

報告にあたって留意すべき点は以下の通りとなります。

• 工事に詳しくない住民にも理解しやすいような資料作り、説明を心がける。
• 選定プロセスを透明にする（例：理事長が付き合いのある業者を連れてきて、理事長のみがその業者とやり取り、最終的に実質上は特命随意でその業者を選定というようなことは避ける）。
• 必要に応じ、工事会社に総会に出席、各種説明してもらう。
• 情報共有の場を総会以外に、事前の説明会や掲示板などで設ける。

その他（大規模修繕のトラブル事例、共用部の設備更新工事など）

大規模修繕における談合など不正競争行為のメカニズム、対策

大規模修繕においては談合などの不正競争行為が行われることがあります。管理組合にとっては誠に信じがたい、ゆゆしき事態となっています。

2017年には国土交通省が設計管理方式における設計コンサルタントの不適切な活動について、異例の注意喚起の通知を出しています。

国土交通省による通知

不適切コンサルタントなどによるこれら不正競争行為には、構造的な問題もあると考えられます。

以下の記事において、大規模修繕における不正競争行為、発生メカニズム、対策などについてご紹介しております。

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大規模修繕の相見積を管理組合が自立して行うための課題

不適切コンサルタントなどの問題があるように、業界関係者に頼っていてはうまくいかないケースもあるというのが実態です。

一方、相見積を管理組合が自立して行うには様々な課題があります。

以下の記事において、工事会社探しから契約に至るまでの各プロセスにおける課題、管理組合の見積経験者に対して行った「共用部工事の相見積を、自分達で適切に実施するのは難しいと感じるか？」というアンケートの結果についてご紹介しております。

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大規模修繕のトラブル事例

大規模修繕は「工事規模・金額が大きい、工事期間が長期に渡る（準備期間を含めると半年超）」、「住民が住んでいる状態で行われる」、「工事後に瑕疵・不具合が起こりうる」工事であるため、様々なトラブルが発生する可能性があります。

以下の記事において、工事前・工事中・工事後におけるトラブル事例についてご紹介しております。

大規模修繕のトラブル事例

給排水管の更新・更生工事について

給排水管は建物と同様に月日の経過とともに劣化・汚染していきます。進行すると、漏水、水の汚染・逆流、悪臭などの問題に発展していきます。これら問題を改善、予防するために更新・更生工事が必要となります。

以下の記事において、給排水管の耐用年数、工事の種類・費用などについてご紹介しております。

給排水管の更新・更生工事について

機械式駐車場のメンテナンス・リニューアル工事について

機械式駐車場は「金喰い虫」と呼ばれるよう、メンテナンス・リニューアル工事に高額な費用が必要となります。近年では駐車場の需要減少、空き率の向上により赤字運営となっているケースもあります。

初回リニューアル工事のタイミング目安は定期的にメンテナンスを行っていれば、築15～20年目となります。

以下記事において、機械式駐車場のメンテンスの契約方式、リニューアル工事のタイミング、費用、コストダウン手法についてご紹介しております。

機械式駐車場のメンテナンス・リニューアル工事について

エレベーターメンテナンスの契約方式・コストダウン手法について

事故発生時は生命の危険を伴う設備であるため、定期メンテナンスが必要となります。

メンテナンスの費用は１基あたり年数十万円～と安くはありません。分譲以降、メンテナンスの保守会社、業務内容（点検の頻度・範囲など）などを見直していないのであれば、小さくないコストダウンの余地がある可能性があります。

以下の記事において、エレベーターの種類、メンテナンスの契約方式・コストダウン手法についてご紹介しております。

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エレベーターリニューアルの時期・費用について

エレベーターの耐用年数は25～30年が目安となっています。リニューアルには全撤去新設リニューアルから部分リニューアルなどの種類があります。費用はリニューアル種類にもよりますが、１基あたり数百万円～１千数百万円にもなります。

当サービス「スマート修繕」では、分譲マンションのほか、ホテルや複合施設（マンション、オフィスビル、店舗）など、コストダウンしたエレベーターリニューアル実績が多数あります。油圧式エレベーターから油圧式エレベーターへのリニューアル工事や、既存メーカーのみがリニューアル工事を可能としてきた高層マンションなどに設置されている高速エレベーターの改修にも対応可能です。

以下の記事において、エレベーターの耐用年数、リニューアルの種類・費用についてご紹介しています。

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インターホンの交換時期、費用、コストダウン方法について

インターホンの耐用年数の目安は15年です。交換の時期となる15年を経過すると、経年劣化により故障発生率が高まり、修繕費が増加するほか、突然の故障や万一の緊急時に作動しないリスクが増えます。

インターホンの更新工事において、既存見積と同等内容で2割以上コストダウンした事例が複数あります。

以下の記事において、インターホンの交換時期、費用、コストダウン方法についてご紹介しています。

インターホン交換の時期、費用、コストダウン方法について

玄関ドア、サッシの交換時期、方法、費用、補助金などについて

皆様がお住まいのマンションの玄関ドアや住戸内の窓枠であるサッシは「共用部」となります。動きが悪い、隙間風が入ってくるなどの状況が目立つようになってきたら、交換の時期が近いです。

以下の記事では、マンションの玄関ドアやサッシのリフォーム時期、進め方、費用、補助金等を解説します。

玄関ドアの交換時期、方法、費用、補助金などについて

サッシの交換時期、方法、費用、補助金などについて

マンションの大規模修繕における建物診断について

必要な時期に、必要な工事を、適正な価格で実施するために、建物の状態を客観的に評価するための手段となる『建物診断』が極めて重要な役割を果たします。建物診断とは、「マンションの人間ドック」とも言えるもので、建物の劣化状況、各部位の修繕の必要性を把握するための調査です。

以下の記事において、マンションの大規模修繕における建物診断、その目的・費用・流れについてご紹介しています。

マンションの大規模修繕における建物診断、その目的・費用・流れについて

マンション共用部の保険の種類、見直しについて

マンション共用部には火災保険を中心とした様々な保険がかけられています。それらの保険料は、組合員が毎月支払っている管理費から支払われています。

近年、自然災害による保険金の支払い増加などを背景に保険料が上昇トレンドとなっています。更新時に数十パーセントの大幅な値上げとなる事例も発生しています。多くのマンションでは、契約内容が新築分譲時のままとなっていますが、これを機に保険内容を見直すことも考えられます。

以下の記事において、マンション共用部の保険の種類、火災保険における問題点、火災保険の見直しにおけるポイントについてご紹介しています。

マンション共用部分の保険の種類、見直しについて